W ostatniej dekadzie w Polsce nasiliły się procesy migracyjne sprzyjające suburbanizacji oraz, coraz częściej, eksurbanizacji. Zjawisko to generuje nie tylko subiektywne koszty, związane z jakością życia, ale też koszty wymierne, możliwe do wyrażenia w konkretnych kwotach. Takie wyliczenia znajdziemy w raporcie Polskiego Instytutu Ekonomicznego “Społeczno-gospodarcze skutki chaosu przestrzennego”.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym jest chaos przestrzenny?

• Jakie są przyczyny chaosu przestrzennego?

• Jakie są koszty chaosu przestrzennego?

Kluczowe dane z raportu “Społeczno-gospodarcze skutki chaosu przestrzennego” Polskiego Instytutu Ekonomicznego:

• całkowite roczne koszty chaosu przestrzennego: 84,3 mld zł
• koszty w przeliczeniu na zameldowanych mieszkańców Polski: 2200 zł
• przyrost ludności na terenach podmiejskich w latach 2011-2020: +463 tys. osób
• odsetek gmin podmiejskich, w których średnia odległość ucznia do szkoły podstawowej jest większa niż 2 km: 18,5%

Czym jest chaos przestrzenny?

Chaos przestrzenny jest w raporcie zdefiniowany jako nieoptymalna lokalizacja zabudowy i infrastruktury technicznej, której skutkiem jest m.in. brak koordynacji rozwoju zasobu mieszkaniowego i rozwoju infrastruktury obsługującej potrzeby mieszkańców, w tym transportu oraz punktów usług publicznych. Wskazane są też mniej oczywiste przejawy braku planowania przestrzennego, jak nadmierne odrolnianie terenów oraz lokalizowanie zabudowy na terenach zagrożonych - w Polsce aż 7,9 miliona osób mieszka na obszarach zagrożonych powodzią lub podtopieniem.

Istotne jest to, że autorzy raportu podkreślają, iż ład przestrzenny nie jest tożsamy z osiąganiem maksymalnej możliwej gęstości zaludnienia. Chodzi o racjonalne gospodarowanie przestrzenią i tworzenie zabudowy mieszkalnej w taki sposób, aby maksymalizować jakość życia mieszkańców oraz zachowywać rentowność nowego osadnictwa.

Przyczyny chaosu przestrzennego

Co ciekawe, autorzy raportu jako jedną z głównych przyczyn takiego stanu rzeczy wskazują nadpodaż terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną. Pozornie kłóci się to z twierdzeniami deweloperów, że nie mają gdzie budować, ponieważ brakuje działek budowlanych. Jednak problem wynika z tego, iż tereny budowlane są, jednak niekoniecznie tam, gdzie jest na nie największe zapotrzebowanie.

Obecnie 14% terenów objętych miejscowymi planami zagospodarowania przeznaczone jest pod budownictwo mieszkaniowe. Z tego aż 12,8% dedykowano zabudowie jednorodzinnej. Według szacunków PIE, jest to zasób gruntów wystarczający do osiedlenia przynajmniej 59 milionów osób, przy czym roczne saldo migracji wewnętrznych zamyka się w przedziale 350-450 tysięcy osób. Ta dysproporcja skutkuje to już wspomnianą nadpodażą gruntów budowlanych, co prowadzi do coraz częstszego osiedlania się poza granicami istniejącej zabudowy oraz infrastruktury.

W omawianym kontekście bardzo istotna jest jeszcze jedna liczba - gminne plany zagospodarowania przestrzennego pokrywają zaledwie 31,4 proc. powierzchni kraju. Oznacza to, że na pozostałych terenach, czyli na 68,6 proc. powierzchni kraju buduje się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Tzw. wuzetki opierają się na dosyć luźno sformułowanych zasadach (które można podsumować stwierdzeniem “Co nie jest zakazane, jest dozwolone”), co nie sprzyja tworzeniu zwartej i sensownej polityki przestrzennej, za to skutkuje żywiołowym i pozbawionym planu rozwojem budownictwa mieszkaniowego.

Narastający chaos demograficzny jest skorelowany z dominującymi zjawiskami demograficznymi - depopulacją terenów peryferyjnych (dotyczy to aż 70% powierzchni kraju), aglomeryzacją oraz suburbanizacją. Skutkiem migracji wewnętrznej z lat 2011-2020 był ubytek ludności miast i terenów wiejskich na poziomie 559,7 tys. osób. Zyskały tylko największe ośrodki (97,1 tys.), głównie z tzw. “wielkiej piątki”, czyli Warszawa, Kraków, Poznań, Trójmiasto i Wrocław. Za to wyraźny jest trend suburbanizacyjny, ponieważ w omawianym okresie w strefach podmiejskich przybyło aż 462,7 tys. osób. Należy mieć na uwadze, że wartości te są niedoszacowane, ze względu na to, iż duża część migracji nie jest rejestrowana i nie odnotowuje się jej w oficjalnych źródłach - według danych PIE 18 proc mieszkańców miast i terenów podmiejskich zamieszkuje w innym miejscu, niż miejsce zameldowania.

Koszty chaosu przestrzennego

Roczny koszt chaosu przestrzennego w raporcie został oszacowany na 84,3 mld zł. Bazując na tej wartości można obliczyć, że każdy z nas co roku płaci za to 2200 zł, czyli czteroosobowe gospodarstwo domowe kosztuje to prawie 9 tysięcy. Koszty te w dużej mierze obciążają budżety gmin. Sam rozwój i utrzymanie infrastruktury (drogi, kanalizacja, wodociągi) to wydatek 20,5 mld zł rocznie.

Brak dobrze zaplanowanej, zwartej zabudowy mieszkaniowej generuje też dodatkowe obciążenia finansowe dla mieszkańców. Same nadmiarowe dojazdy do pracy to ok. 29 mld zł rocznie, a nie jest to całkowity koszt nadmiarowego transportu, ponieważ nie uwzględnia dojazdów do szkół, przedszkoli, placówek handlowych oraz usługowych. Przy rozproszonej zabudowie stworzenie i utrzymanie efektywnej sieci transportu publicznego jest bardzo kosztowne, przez co gminy często nawet nie podejmują się tego zadania. Skutkuje to uzależnieniem mieszkańców od transportu prywatnego, prowadzącym do dalszego przeciążania ruchu drogowego i nasilającą się jego kongestią. Roczne straty wywołane staniem w korkach wynoszą już 13,3 mld zł.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Maciej Jurgielewicz - Umysł interdyscyplinarny, sprawnie łączący analityczne i syntetyczne myślenie, którym wyraz daje w słowie pisanym jako specjalista ds. marketingu treści i strateg marketingu. Realizuje projekty wymagające zarówno biznesowej praktyczności, jak i wyobraźni. Od 2010 r. związany z portalem Nieruchomosci-online.pl. Członek zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl.