Starając się o kredyt, należy mieć świadomość, że na sumaryczną kwotę spłaty składa się nie tylko część kapitałowa, czyli suma pożyczona od banku i część odsetkowa wynikająca z oprocentowania, ale jeszcze szereg opłat, których wysokość uzależniona jest od oferty banku. Jak duże mogą być te różnice i z czego wynikają?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie parametry wpływają na całkowity koszt kredytu.

• Jaki wpływ na całkowity koszt kredytu mają koszty początkowe.

• W jaki sposób na koszt całkowity kredytu wpływa ubezpieczenie pomostowe.

Koszty w kredycie hipotecznym wynikają z szeregu parametrów związanych z kredytem, takich jak:

• oprocentowanie,
• okres kredytowania,
• prowizja,
• inne opłaty początkowe.

Wpływ poszczególnych parametrów na koszty kredytu pokażę na przykładzie kredytu dla kwoty 100 tys. zł. Pozwoli to na łatwe przeliczenie. Interesujący nas koszt dla kredytu przykładowo na kwotę 368 tys. zł otrzymamy, mnożąc koszt z poniższych tabel przez współczynnik 3,68. Wszystkie obliczenia zostały wykonane przy założeniu spłat zgodnych z harmonogramem oraz niezmienności oprocentowania w całym okresie kredytowania.

Wpływ oprocentowania i okresu kredytowania na wysokość sumy odsetek

Tab. 1. Odsetki dla kredytu z ratami równymi dla kwoty 100 000 zł

Tabela pokazuje sumę odsetek dla wybranego oprocentowania i okresu kredytowania.

Np. kredyt 10-letni z oprocentowaniem 3% to koszt odsetkowy 15 873 zł. Czyli pożyczając 100 tys. zł, po 10 latach wpłacimy w sumie w 120 ratach kwotę 115 873 zł. Warto zauważyć, że w kredycie z ratą równą odsetki nie zachowują się liniowo, tzn. jeżeli wydłużymy okres kredytu dwukrotnie z 10 do 20 lat to odsetki wzrosną do kwoty 33 103, czyli więcej niż dwukrotnie. Tak samo jest z oprocentowaniem, jeżeli je podwoimy to znowu suma odsetek będzie trochę większa niż dwukrotność. W przypadku kredytu z ratą malejącą nie występuje taki problem.

Tab. 2. Odsetki dla kredytu z ratami malejącymi dla kwoty 100 000 zł

Jak widać koszt odsetkowy dla kredytów z ratą malejącą jest niższy niż dla odpowiedniego okresu w racie równej.

Kredyt z ratą równą a malejącą

Tab. 3. Odsetki dla kredytów o takiej samej maksymalnej wysokości raty

Powyższa tabela pokazuje wyliczenia dla przypadków kredytu oprocentowanego na 3% dla kredytu z ratą malejącą w górnej części (żółtej) i kredytu z ratą równą (część zielona), ale dobranego tak, aby to nie okres był tożsamy, ale wysokość maksymalnej raty. Rata równa jest wyliczana tak, aby była porównywalna z pierwszą ratą w kredycie malejącym. Jak widać, przy tak dobranym kryterium porównawczym kredyt z ratą równą zarówno będzie „tańszy”, jak i krótszy. Dla porównania te same wyliczenia ale dla oprocentowania 10%.

Tab. 4. Odsetki dla kredytów o takiej samej maksymalnej wysokości raty i oprocentowaniu 10%

Więcej informacji o różnicach pomiędzy kredytem z ratami równymi i malejącymi znajduje się w artykule: Rata równa czy malejąca

Wpływ kosztów początkowych na koszty kredytu

Porównując kredyt z prowizją i bez prowizji, często do całkowitych kosztów kredytu wlicza się wysokość płaconej prowizji w kwocie nominalnej. Efektywna wysokość kredytu z prowizją nie wynosi 100 tys. zł, ale 100 tys. zł pomniejszone o płaconą prowizję. Dlatego koszty kredytu na 100 tys. zł obciążonego prowizją np. 6% należy porównać z kosztami odsetkowymi kredytu bez prowizji w kwocie 94 tys zł.

W poniższej tabeli zestawione są wyliczenia dla raty równej dla parametrów kredytu (jak w tabeli 1).

Tab. 5. Odsetki dla kredytu z ratami równymi dla kwoty 94 000 zł

Chcąc więc porównać rzeczywisty wpływ kosztów początkowych na całkowity koszt kredytu, należy do nich dodać różnicę w kosztach odsetek dla kredytu mniejszego o te koszty. Czyli np. dla 30-letniego kredytu oprocentowanego 3% w skali roku, rzeczywisty koszt początkowy nie wyniesie 6 tys. zł a 9 107 zł. Sześć procent kosztów początkowych to przykład przejaskrawiony, ale zaczerpnięty z rzeczywistej oferty jednego z banków (1% prowizji i 5% ubezpieczenie na życie płatne z góry za 5 lat).

W części banków mamy do wyboru albo wyższe oprocentowanie i zerową prowizję, albo niższe oprocentowanie z prowizją. Poniżej zestawienie kosztów odsetkowych i prowizji na przykładzie banku, który za prowizję 1,99% obniża oprocentowanie o 0,16%.

Tab. 6. Koszty skumulowanych odsetek i prowizji dla kredytu z ratami równymi

Jak widać sumaryczne koszty kredytu dla okresu do 20 lat wypadają korzystniej dla wyższego oprocentowania ale bez prowizji. Prowizję teoretycznie „opłaca” się zapłacić dla kredytów z okresem spłaty powyżej 25 lat, ale należy przy tym pamiętać, że jest to okres rzeczywistej spłaty czyli przy założeniu, że nie będziemy dokonywać nadpłat, a tym bardziej nie będziemy spłacać w całości kredytu przed terminem, np. przy zmianie mieszkania na większe.

Ile kosztuje ubezpieczenie pomostowe i dlaczego tak dużo

Koszt ubezpieczenia pomostowego często jest pomijany, gdyż na rynku wtórnym ma niewielkie znaczenie. Jego wpływ należy za to brać pod uwagę na rynku pierwotnym szczególnie w miastach, gdzie proces zakładania księgi wieczystej potrafi trwać do 9 miesięcy. Co więcej od uruchomienia całości kredytu do przeniesienia własności, czyli do momentu wnioskowania o założenie KW, upływa z reguły kilka miesięcy. W przykładzie pominięto okres działania ubezpieczenia na etapie uruchamiania kolejnych transz, za to wydłużono okres od wypłaty ostatniej transzy do aktu przeniesienia własności do 6 miesięcy, co częściowo rekompensuje koszty związane z ubezpieczeniem pomostowym za okres wypłaty rat. Sumarycznie przyjęto okres działania ubezpieczenia pomostowego w okresie 15 miesięcy.

Koszt ubezpieczenia pomostowego z reguły powoduje podniesienie oprocentowania do czasu dostarczenia księgi wieczystej z wpisem hipoteki, przy czym w różnych bankach ten koszt bywa skrajnie różny, od podniesienia oprocentowania o 0,05% do nawet 1,5%. Co więcej, koszt ubezpieczenia przy kredycie z ratą równą wpływa również na koszty odsetkowe w pozostałym okresie kredytowania, gdyż powoduje w okresie swojego działania obniżenie wysokości raty kapitałowej (niebieskie pole).

Wykres 1. Wysokość raty równej dla kredytu 100 tys. zł z uwzględnieniem działania ubezpieczenia pomostowego

Tab. 7. Sumy odsetek wraz z uwzględnieniem wpływu działania ubezpieczenia pomostowego w całym okresie kredytowania

Tab. 8. Rzeczywisty koszt samego ubezpieczenia pomostowego i jego wpływ na zwiększenie kosztów odsetkowych w całym okresie kredytowania

Przykładowy kredyt na 368 tys. zł spowoduje przy kredycie spłacanym przez 30 lat w banku z kosztem ubezpieczenia pomostowego +1,5% poniesienie dodatkowego kosztu w wysokości prawie 7 798 zł. Na rynku pierwotnym warto więc sprawdzić, czy inny bank z marżą wyższą np. o 0,1%, ale z ubezpieczeniem pomostowym +0,05% nie będzie potencjalnie lepszym wyborem.

Jak widać jest szereg parametrów, które w różny sposób będą oddziaływać na wysokość kosztów kredytu. Dlatego wybierając kredyt dla siebie, warto poprosić pośrednika kredytowego, aby dokładnie wyjaśnił działanie poszczególnych kosztów w wybranych bankach i wybrać optymalne dla siebie rozwiązanie.

***

Tu znajdziesz idealną nieruchomość

Powiedz nam, czego szukasz

Mieszkanie
 

Dom
 

Działki
 

Lokal
użytkowy

Budynek
użytkowy

Znajdź idealną nieruchomość dla siebie

Poszukajmy

Krzysztof Musiał - Z wykształcenia inżynier elektronik, z branżą finansową związany od 2002 roku, a kredytami hipotecznymi zajmuje się od 2005 roku. W pośrednictwie finansowym łączy pasję i osobiste zainteresowania rynkami kapitałowymi z przyjemnością poznawania nowych ludzi, którym jest w stanie pomóc. Uważa, że rynek usług finansowych w ostatniej dekadzie w Polsce bardzo się rozwinął, a równocześnie skomplikował, dlatego warto korzystać z pomocy specjalistów, którzy są w stanie prawie wszystko policzyć i znaleźć optymalne rozwiązanie.*** Grupa ANG powstała po to, by służyć ludziom. Pomagać im zrozumieć zawiłości zawarte w umowach z instytucjami finansowymi, pomagać dobrać usługi, których klienci naprawdę potrzebują i na które ich stać. W tym trudnym czasie kontynuuje swoją misję przez dzielenie się wiedzą dotyczącą świata finansów w czasie epidemii.