Komentarz do wyroku NSA II FSK 14/17 i informacji w mediach odnoszących się do niego.

W ostatnim tygodniu stycznia, kiedy to większość osób wynajmujących dokonała już wyboru sposobu opodatkowania przychodów z najmu na bieżący rok, nagłośniono wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego dotyczący najmu mieszkań właśnie. Pokazuje to nowe ryzyko na tym rynku.

Wyrok sądu odnosi się do zapytania podatniczki, czy może przychody z kilku mieszkań już wynajmowanych i kolejnych, kupowanych właśnie jako inwestycja, rozliczać ryczałtem 8,5% (i 12,5% powyżej 100 tys. zł przychodu). Urząd Skarbowy stwierdził, że nie jest to już najem prywatny, bo skala i zorganizowanie wskazuje na działalność, i Sądy z takim podejściem się zgodziły. Nacisk w wyroku Sądu jest na stopień zorganizowania całego przedsięwzięcia, a nie na ilość lokali w najmie. To dokładnie pokazuje problem ze stosowanie prawa podatkowego do najmu mieszkań: o prywatności lub „firmowości” decyduje stopień zorganizowania.

Nie ma w żadnych przepisach podanej progów profesjonalizacji: wynajmowanych nieruchomości, ich powierzchni, lub aktywnych i trwających umów najmu, a przecież można mieć jedną kamienicę z kilkunastoma mieszkaniami, lub jedno mieszkanie i czterech najemców równocześnie, każdy w osobnym pokoju. Nie ma też definicji, co to jest „zorganizowany najem”, okazuje się to dopiero w trakcie postępowań. Urzędnik może np. stwierdzić, że jeśli podatnik korzysta z firmy zajmującej się zarządzaniem najmem, bo mieszka w innym mieście, to jest „zorganizowany”. Należy przy tym wyraźnie zaznaczyć, że nie mówimy o tzw. najmie krótkoterminowym, czyli dla turystów, co jest usługą i powinno być od dnia rozpoczęcia prowadzone jako działalność w wybranej formie, ale o najmie na lata, gdzie mamy ochronę lokatorów i bardzo niewielkie możliwości ochrony wynajmujących, również będących osobami fizycznymi.

Przepisy podatkowe są coraz bardziej skomplikowane. W ostatnich dwóch latach doszedł „próg” w ryczałcie, skomplikowały się zasady amortyzacji mieszkań dla podatników wybierających zasady ogólne opodatkowania przychodów, a wszyscy i tak muszą dokładnie pilnować obrotów i znać aktualne zasady dotyczące kas fiskalnych i VAT-u – bo zwolnienie z niego dotyczy wyłącznie mieszkań, przynależnych do nich miejsc garażowych i postojowych już nie zawsze. A polski zasób mieszkań na wynajem to w zdecydowanej większości prywatne zasoby detalistów, mieszkania z których okresowo nie korzystają właściciele, bo nie mogli sprzedać po odziedziczeniu bez podatku, bo wysokość kredytu przekraczała kwotę do uzyskania ze sprzedaży, bo teraz kupimy, a będzie dla dziecka lub starszego rodzica za kilka lat, bo ktoś dostał znacznie lepsza pracę w innym mieście, ale pewnie tylko na kilka lat. Nie wiadomo, bo nie ma badań, ilu jest takich inwestorów, jak występująca w przywoływanym wyroku podatniczka, na podstawie brytyjskich badań właścicieli można szacować, że poniżej 10% wynajmujących.

Coraz większe skomplikowanie przepisów podatkowych, kilka rodzajów najmu i całych procedur korzystania z tych „udogodnień”, wciąż bardzo silna ochrona lokatorów wzmocniona karami dla właścicieli z kodeksu karnego za nieopłacanie mediów lokatorom-dłużnikom, to coraz większe ryzyko dla wynajmujących. A patrząc na przychody państwa z ryczałtu od najmu, najprostszego do tej pory opodatkowania, to trend był do tej pory znacząco rosnący od 2003 roku, kiedy wprowadzono taką możliwość: w 2017 roku zeznania PIT-28 wyłącznie w zakresie najmu złożyło 562 864 podatników i jest to połowa wszystkich „ryczałtowców”. Jeśli głównym celem kreujących politykę mieszkaniową i podatkową byłoby jak najlepsze wykorzystanie istniejącego zasobu mieszkań, aby nie stały puste, a jednocześnie bardzo efektywne opodatkowanie przychodów, to czemu komplikować i utrudniać działania tym osobom fizycznym, które nie boją się nieuczciwych najemców?

Liczba zeznań "ryczałtowców" w latach 2003-20017, źródło i opracowanie: Ministerstwo Finansów

Rynek najmu mieszkań, ogólnie najem mieszkań, jest wskazywany w Narodowej Strategii Mieszkaniowej jako istotne uzupełnienie mieszkań na własność, pozwalające na większa mobilność ludziom zmieniającym pracę, na przeprowadzki do miejsc, gdzie brak pracowników, na polepszenie warunków mieszkaniowych bez zaciągania kredytów, a może czasem nawet z dopłatą do czynszu. Na razie nie ma jednak dużych instytucji, poprzez które Polacy mogliby inwestować w mieszkania na wynajem, bezpiecznie i stabilnie, nie ma nawet odpowiednich budynków, które takie fundusze mogłyby kupić. Jedyną opcją dla Kowalskiej i Nowaka jest kupno i wynajęcie jako detalista. I wiele osób odpowiada na potrzeby rynku najmu, wynajmując mieszkania. Jednak przy takich ryzykach, coraz liczniejszych, może wystarczy im samo kupno i czekanie na wzrost wartości mieszkań, bez wynajmowania, wyposażania, remontowani i w ogóle organizowania tego najmu?

Podsumowując: w miarę jak rośnie rynek najmu i rozwijają się usługi dla wynajmujących, daje się zaobserwować coraz ostrzejsze interpretacje urzędów. Stowarzyszenie Mieszkanicznik działa na rzecz wprowadzania dobrych standardów w najmie, co sprzyja bezpieczeństwu najemców i wynajmujących, a także przychodom Skarbu Państwa. W kontekście pojawiających się coraz częściej uzasadnień, że korzystanie z profesjonalnej firmy działającej na rzecz właściciela, to już „zorganizowany najem”, nasze starania mogą być całkiem nieskuteczne, a rynek najmu znów wróci do szarej strefy.

Dodatkowe informacje

Treść wyroku NSA:
http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/25187ED23B
Wyrok WSA w Olsztynie, podtrzymany przez NSA:
http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/8BFCB686D1
Artykuły prasowe przywołujące te wyroki:
http://wyborcza.biz/biznes/7,147768,24395100,wynajmujacy-mieszkania-beda-musieli-placic-wyzszy-podatek-przelomowy.html
https://www.rp.pl/Podatek-dochodowy/301169975-Opodatkowanie-najmu-kilka-mieszkan-to-firma.html
Dane Ministerstwa Finansów o ryczałcie od najmu:
https://finanse-arch.mf.gov.pl/pit/statystyki/-/document_library_display/8Wpj/view/6487082
Brytyjskie badanie prywatnych wynajmujących z 2010 roku:
https://assets.publishing.service.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/7249/2010380.pdf
I najnowsze, z 2016 roku:
https://england.shelter.org.uk/__data/assets/pdf_file/0004/1236820/Landlord_survey_18_Feb_publish.pdf

Hanna Milewska-Wilk - Mediatorka, zarządca nieruchomości, analityk rynku najmu mieszkań, socjolog i filolog. Specjalista ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów. Wcześniej związana z Mieszkanicznikiem, obecnie w Radzie Programowej Habitat for Humanity Polska i Społecznych Agencji Najmu. Ekspertka Laboratorium Rynku Najmu przy ThinkCo.