Zastanawiasz się nad rozpoczęciem inwestowania w nieruchomości? A może robisz to już jakiś czas z lepszym lub gorszym skutkiem? Działanie to wymaga solidnego przygotowania i zrozumienia kluczowych aspektów rynku. W poniższym artykule przedstawiam kilka istotnych punktów, na które warto zwrócić uwagę, planując inwestycję w mieszkanie o największym potencjale zysku.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jak przygotować się do inwestowania w nieruchomości?

• Co wziąć pod uwagę, analizując rynek mieszkaniowy?

Zanim zdecydujesz się na nabycie nieruchomości, skoncentruj się na analizie lokalizacji, cenie oraz opracowaniu efektywnej strategii marketingowej. Zapraszam do zgłębienia sekretów udanych inwestycji nieruchomościowych.

Oto kilka kluczowych kroków, które warto podjąć, aby maksymalizować szanse na udane inwestycje:

1. Przygotowanie do inwestowania w nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości to strategiczna decyzja wymagająca solidnego przygotowania. Przygotowując się do inwestowania w nieruchomości, pamiętaj zatem, aby możliwie najlepiej poznać rynek, na którym chcesz inwestować, określić budżet minimalny i maksymalny inwestycji oraz przeanalizować potencjalny zysk na podstawie wiedzy, którą zaczerpniesz od ludzi, którzy znają ten rynek lepiej niż Ty. Mogą to być pośrednicy nieruchomości, Twoi znajomi, którzy już dłuższy czas inwestują w nieruchomości czy eksperci branżowi.

Każdy inwestor powinien zacząć od gruntownej edukacji na temat lokalnego rynku nieruchomości, aby lepiej zrozumieć trendy i prognozy. W miastach takich jak: Katowice, Wrocław, Poznań czy Łódź najbardziej opłacalną inwestycją może być zakup mieszkania w stanie deweloperskim z rynku pierwotnego. W miastach takich jak Kraków czy Warszawa ceny na rynku pierwotnym są obecnie tak wysokie, że zysk może być nieco niższy, więc tutaj warto poszukać perełki inwestycyjnej w postaci mieszkania do remontu. Skoro o lokalizacji mowa: przejdźmy do drugiego punktu i przeanalizujmy rynek.

2. Analiza rynku mieszkaniowego

Lokalizacja

Wybór lokalizacji to kluczowy element sukcesu inwestycji. Jako inwestor, zwróć uwagę na rozwijające się dzielnice w swoim mieście, bliskość komunikacji publicznej, dostępność placówek edukacyjnych, uczelni wyższych, sklepów oraz innych udogodnień. Przemyślana lokalizacja zwiększa atrakcyjność nieruchomości w oczach potencjalnych nabywców.

Gdzie inwestować?

Oczywiście, na myśl nasuwa się odpowiedź: w swoim mieście lub okolicach, jeśli robisz to samodzielnie, choć niekoniecznie. Można kupić nieruchomość na rynku pierwotnym w mieście o największej stopie zwrotu i kilka miesięcy później sprzedać w stanie deweloperskim lub wykończone pod klucz (jest wiele firm proponujących kompleksowe wykończenie w wybranym wariancie budżetowym).

Oto kilka obszarów, które cieszą się popularnością w kontekście inwestycji nieruchomościowych w Polsce:

• Warszawa: Stolica Polski to nie tylko centrum administracyjne, ale również dynamiczny rynek nieruchomości. Inwestycje w mieszkania na wynajem w centralnych dzielnicach lub w biurowce na wynajem w biznesowych częściach miasta mogą przynieść satysfakcjonujące zyski.
• Kraków: Drugie co do wielkości miasto w Polsce przyciąga zarówno turystów, jak i przedsiębiorców. Inwestycje w apartamenty turystyczne, biura czy lokale usługowe mogą być interesujące.
• Trójmiasto (Gdańsk, Gdynia, Sopot): Ta aglomeracja nad Bałtykiem rozwija się dynamicznie, co sprawia, że inwestycje w nieruchomości mieszkalne czy turystyczne mogą być atrakcyjne.
• Wrocław: Rozwój gospodarczy, liczne instytucje edukacyjne oraz rozbudowana infrastruktura sprawiają, że Wrocław jest atrakcyjnym miejscem dla inwestycji w mieszkania na wynajem.
• Poznań: Centralne położenie, rozwinięta infrastruktura komunikacyjna i dynamiczny rynek pracy.
• Łódź: Miasto to przechodziło przez dynamiczną transformację, a inwestycje w rewitalizowane obszary mogą przynieść zyski.
• Katowice: Przemysłowe centrum Polski przyciąga inwestorów, zwłaszcza ze względu na rozwój sektora biurowego, infrastruktury komunikacyjnej, a także nowych inwestycji.

Warto podkreślić, że wybór lokalizacji zależy od celów inwestycyjnych. Przed podjęciem decyzji warto dokładnie zbadać rynek, analizować trendy, prognozy oraz lokalne uwarunkowania. Konsultacja z ekspertami rynku nieruchomości i prawnikami specjalizującymi się w tej dziedzinie może również być kluczowa dla udanej inwestycji.

Mieszkania na sprzedaż

Cena nieruchomości

Ustalenie budżetu to jeden z pierwszych kroków podczas inwestycji w nieruchomości. Inwestorzy powinni analizować ceny mieszkań w danej lokalizacji, porównując je z trendami rynkowymi. Warto również sprawdzić prognozy dotyczące wzrostu cen, aby uniknąć niepotrzebnych ryzyk.

Aby inwestycja nie była zbyt ryzykowna i stresogenna, proponuję, aby inwestować ok. 50-60% kapitału, którym dysponujemy.

Dla przykładu: jeśli dysponujesz kwotą 800 000 zł, zainwestuj 400–560 000 zł. Jaka cena za mkw. będzie atrakcyjna? Zgodnie z najnowszym raportem za IV kwartał 2023 roku opublikowanym przez portal Nieruchomosci-online.pl dane z rynku mieszkaniowego dot. cen mieszkań 2-pokojowych za mkw. w największym miastach kształtowały się następująco:

• Warszawa – 17 624 zł/mkw.
• Kraków – 15 893 zł/mkw.
• Gdańsk – 14 663 zł/mkw.
• Wrocław – 12 873 zł/mkw.
• Poznań – 11 185 zł/mkw.
• Łódź – 8 132 zł/mkw.
• Katowice – 8 757 zł/mkw.

Co więcej, ceny stale rosną i nic nie zapowiada, by spadały. Z danych Nieruchomosci-online.pl wynika, że największe podwyżki w kategorii mieszkań 2-pokojowych zanotowano w Krakowie – tutaj cena ofertowa mkw. w ciągu roku zwiększyła się o 23 proc. Zaraz za Krakowem plasuje się Warszawa – tutaj cena ofertowa mkw. w ciągu roku zwiększyła się o 21 proc. W większości analizowanych miast podwyżki rok do roku sięgnęły wyniosły od 10 do 17 proc.

Gdzie zatem inwestować?

Skoro ceny stale rosną, a 4 stycznia 2024 roku Minister Rozwoju i Technologii na konferencji prasowej oraz na stronach ministerstwa przedstawił wstępne założenia nowego programu wsparcia kredytobiorców „MIESZKANIE NA START”, który wstępnie planowany jest do wdrożenia w II połowie 2024 roku, samo na myśl przychodzi rozpoczęcie inwestowania w miastach o niższej cenie za mkw., czyli Katowice, Łódź, Poznań.

Popyt na nieruchomości w danym obszarze

Badanie popytu na nieruchomości w danym obszarze jest kluczowym elementem analizy rynku. Inwestorzy powinni śledzić trendy demograficzne, migracyjne oraz gospodarcze, aby przewidzieć, czy dana lokalizacja ma potencjał na przyciągnięcie nowych mieszkańców. Miasta, o których mowa w tym artykule, zdecydowanie są wartościowe pod względem inwestycyjnym, a popyt na nie stale rośnie.

Wykończenie mieszkania

Wykończenie mieszkania wpływa bezpośrednio na jego atrakcyjność. Inwestorzy powinni zastanowić się, czy warto zainwestować w remont, aby zwiększyć wartość nieruchomości. Wysokiej jakości wykończenie może przyciągnąć bardziej wymagających nabywców. Warto jednak wiedzieć, jakie warianty wykończenia są już passe w 2024 roku: białe kuchnie, tapety na ścianie w sypialni z motywem lasu, zimne, szare i chłodne w odbiorze wnętrza czy styl boho, glamour czy loftowy.

Pamiętaj, aby na wykończenie mieszkania (jeśli planujesz tego dokonać) przeznaczyć około 2500 zł brutto/mkw.

Marketing mieszkania

Profesjonalny marketing jest kluczowy dla skutecznej sprzedaży nieruchomości. Przygotowanie profesjonalnych zdjęć i filmiku promocyjnego, a także wystawienie nieruchomości na popularnych portalach zajmujących się sprzedażą nieruchomości, to kluczowe kroki w procesie marketingowym. Dobre wrażenie online może znacznie przyspieszyć proces sprzedaży. Pamiętaj także o bardzo uprzejmej i przyjemnej „obsłudze klienta”, osoba, która będzie zajmować się sprzedażą powinna być bardzo sympatyczna, rozmowa z nią powinna być przyjemna i na wysokim poziomie kulturalnym, to zdecydowanie wpływa na sukces w sprzedaży.

Znajdź agenta

Podsumowanie i zakończenie

Inwestowanie w nieruchomości to przedsięwzięcie wymagające mądrych decyzji i solidnej analizy rynku. Wybór mieszkania o największym potencjale zysku to proces, który obejmuje wiele elementów wymienionych w tym artykule. Począwszy od lokalizacji, poprzez cenę, aż po skuteczną strategię marketingową. Inwestorzy, którzy podejdą do tego zadania z pełnym profesjonalizmem i zrozumieniem rynku, mogą cieszyć się nie tylko finansowym sukcesem, ale także satysfakcją z trafionych inwestycji, czego im serdecznie życzę.

Aneta Wątor - Praktyk i trener metodologii kaizen, związana z branżą nieruchomości od 16 lat. Prokurent LV Development. Wiedzę o Kaizen i Lean czerpała między innymi ze studiów MBA, studiów podyplomowych Kaizen na KAIZEN Institute Polska oraz Instytucie Organizacji Systemów Produkcyjnych Wydział Inżynierii Produkcji Politechniki Warszawskiej, oraz licznych szkoleń i wdrożeń obu metod w fabrykach produkcyjnych. Jest autorką dwóch książek w zakresie metodyki Kaizen.