Studenci to duża i ważna grupa najemców. Rzadko decydują się na własne mieszkanie, są więc dobrym targetem dla rentierów. Często młodzi lokatorzy dopiero uczą się samodzielnego życia, dlatego warto wiedzieć, jak przygotować się do wynajmowania mieszkania żakom.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czego unikać, wyposażając mieszkanie studenckie?

• Jak sprawdzić lokatora?

• Który rodzaj najmu jest najbezpieczniejszy?

• Jak działa poręczenie najmu?

• Jaka powinna być wysokość kaucji?

• Dlaczego umowa i protokół zdawczo-odbiorczy są istotne?

• Kiedy zdecydować się na zakup dodatkowego ubezpieczenia mieszkania?

• Czy warto skorzystać z usług pośrednika?

Czego unikać, wyposażając mieszkanie studenckie?

Studenci najczęściej szukają mieszkań umeblowanych i praktycznych. Nic dziwnego, otrzymanie indeksu to dla wielu z nich pierwsza szansa na samodzielne życie z dala od domu. Zamiast myśleć o inwestowaniu w nową przestrzeń, wolą gotowe wnętrza. Mieszkanie studenckie powinno zatem zawierać podstawowe wyposażenie AGD oraz być umeblowane. Nie warto jednak kupować do niego drogiego sprzętu RTV.

Doświadczony rentier wie, że sprzęty takie jak ekspres do kawy czy robot kuchenny łatwo ulegają zniszczeniu, a studenci świetnie sobie bez nich poradzą. Rozważne dobieranie wyposażenia naszego M pod wynajem pozwoli uniknąć zbędnych wydatków i nieprzyjemności w razie uszkodzeń. Wyposażenie mieszkania dla żaków powinno być proste, solidne i praktyczne. Duże inwestycje w wystrój mogą być w tego typu lokalach nietrafione.

Nikt nie broni nam oczywiście urządzić mieszkania tak, by kusiło wysokim standardem. W tym wypadku dodatkowe wyposażenie będzie atutem. Właściciele takich mieszkań powinni jednak wyjątkowo uważnie spisać protokół zdawczo-odbiorczy, o którym jeszcze powiemy. Najważniejsze to urządzać mieszkanie tak, by ewentualne szkody łatwo mogła pokryć kaucja.

Jak sprawdzić lokatora?

Najemca powinien być przede wszystkim wypłacalny. Oczywiście nawet najbardziej rzetelni mogą sprawiać problemy, nie szanując mieszkania lub zakłócając spokój sąsiadów. Dlatego zasady panujące we wnętrzu i budynku należy wyraźnie omówić i spisać. Ważne jest też ustalenie jasnych konsekwencji nieprzestrzegania takich ustaleń.

Nie warto podpisywać umowy z pierwszym zainteresowanym. Dłuższa rozmowa z każdym, kto obejrzy mieszkanie, może być kluczowa w czasie poszukiwań dobrego lokatora. Popularnym sposobem na poznanie najemcy jest sprawdzenie referencji. Możemy je otrzymać w formie pisemnej lub poprosić o telefon do właściciela poprzednio zajmowanego lokalu.

Jak sprawdzić wypłacalność wynajmującego, w tym osoby studiującej? W przypadku każdego zainteresowanego, przed podpisaniem umowy, właściciel lokalu może poprosić o dokumentację dotyczącą źródeł dochodów. Na ich podstawie przeprowadzana jest ocena wypłacalności. Tego typu weryfikacja jest szczególnie ważna w przypadku żaków, którzy często nie są jeszcze aktywni zawodowo. Środki na mieszkanie mogą pozyskiwać w ramach stypendiów, od rodziców czy dzięki zajęciom dorywczym. Jeśli student jest na utrzymaniu rodziny, krótka rozmowa z rodzicami o warunkach finansowych najmu może nas uspokoić.

Dodatkowe informacje dotyczące sprawdzenia przyszłych lokatorów dostępne są w artykule - "Jak zweryfikować najemcę?".

Który rodzaj najmu jest najbezpieczniejszy?

Mieszkanie możemy udostępniać studentom w ramach tradycyjnej umowy cywilnoprawnej lub najmu okazjonalnego. Obie opcje podlegają obowiązkowemu opodatkowaniu, ale ta druga dostępna jest tylko dla osób fizycznych, a więc wynajmujących prywatnie. Lepiej też zabezpiecza ich przed niewypłacalnymi lokatorami.

Umowę najmu okazjonalnego spisuje się u notariusza, a jednym z jej najważniejszych zapisów jest ściśle określony czas, jaki na wyprowadzkę ma najemca, który złamie jej zasady. Dotyczy to nie tylko osób zalegających z czynszem, ale i hałaśliwych czy uciążliwych dla otoczenia. W przypadku złamania zasad umowy nic nie chroni ich przed eksmisją. Rentierzy podpisujący tradycyjne porozumienie najmu nie rozwiążą podobnych problemów tak szybko. Warto podkreślić, że koszty notarialne ponosi w tym wypadku właściciel lokalu, ponieważ umowa najmu okazjonalnego chroni przede wszystkim jego interesy.

Dodaj ogłoszenie

Jak działa poręczenie najmu?

Dodatkowym zabezpieczeniem dla rentiera może być umowa poręczenia najmu. Poręczenie jest znane w naszym prawie od dawna i można je spisywać w różnych okolicznościach. Często dotyczy ono pożyczek lub właśnie najmu. Umowa tego typu zostaje zawarta pomiędzy wynajmującym, najemcą i poręczycielem. Ten trzeci zobowiązuje się uregulować zobowiązania wobec rentiera, gdyby lokator miał z tym problemy.

Poręczenie najmu stosowane jest często w przypadku młodych lokatorów, na przykład studentów. Poręczycielem jest wtedy jeden z rodziców lub członek rodziny żaka. Aby dokument miał moc prawną, należy sporządzić go na piśmie w obecności wszystkich trzech stron. Każda z osób podpisujących dokument musi też otrzymać swoją kopię umowy. Ważnym załącznikiem do porozumienia jest oświadczenie, które stwierdza, że poręczyciel zna warunki umowy za, które ręczy.

Poręczenie musi też zawierać górną kwotę odpowiedzialności za dług, który w momencie podpisywania dokumentu jest tylko hipotetyczny. Należy również zwrócić uwagę na długość poręczenia. Umowa może określać okres “ochrony” lub być podpisana bezterminowo. Co ważne, umowę poręczenia najmu zawartą na czas nieokreślony poręczyciel może zerwać w każdej chwili, chyba że dług już powstał. W takim wypadku najpierw trzeba wywiązać się z obowiązków poręczyciela, a potem rozwiązać porozumienie.

Poręczenie najmu pojawia się coraz częściej obok kaucji jako jeden z warunków zawarcia umowy lokatorskiej. Część rentierów spisuje ją u notariusza lub wymaga podpisania weksla, by zabezpieczyć swoje interesy i mienie.

Jaka powinna być wysokość kaucji?

Kaucja zabezpiecza nas przed ponoszeniem kosztów związanych ze zniszczeniami, których mogą dokonać lokatorzy. Robi to jednak skutecznie tylko wtedy, gdy otrzymujemy ją w całości w dniu podpisania umowy. Warto podkreślić, że kaucja jest zwrotna i można ją zmniejszyć tylko o koszty usuwania zniszczeń. Przy czym nie są one jednoznaczne ze zużyciem lokalu związanym ze zwykłą eksploatacją. Regulować te kwestie powinna odpowiednio sformułowana umowa.

Jak wysoka powinna być kaucja? Najczęściej jest to trzykrotność miesięcznych kosztów związanych z lokalem. Na wysokość finansowego zabezpieczenia wpływa oczywiście też standard mieszkania. Kaucja według prawa nie może być jednak wyższa niż roczny całkowity koszt najmu. Czy daje nam ona gwarancję bezpieczeństwa? Jest sporym zabezpieczeniem, ale nie zwalnia nas to z obowiązku dokładnego sprawdzenia najemcy. Szczególnie, gdy podpisujemy zwykłą umowę i pozbycie się nierzetelnego lokatora może potrwać.

Dlaczego umowa i protokół zdawczo-odbiorczy są istotne?

Umowa najmu to kluczowy dokument zarówno dla najemcy, jak i lokatora. Reguluje on zasady udostępnienia lokalu. Powinien więc zawierać dane obu stron, koszty związane z użytkowaniem czy informacje dotyczące warunków wypowiedzenia umowy. Te ostatnie są szczególnie ważne w przypadku lokatorów sprawiających problemy. Należy też pamiętać, aby w umowie zawrzeć zapisy związane z jej nieprzestrzeganiem. Przemyślany wybór typu umowy może nam pomóc skutecznie egzekwować jej postanowienia. Bez względu na to, jaki typ porozumienia wybierzemy, mamy obowiązek zgłosić umowę do Urzędu Skarbowego. Trzeba to zrobić w ciągu dwóch tygodni od podpisania dokumentu.

Protokół zdawczo-odbiorczy pomaga monitorować stan wyposażenia mieszkania. Powinien zawierać listę sprzętów i mebli znajdujących się w lokalu wraz z informacją o stanie ich zużycia. Dzięki takiej liście, którą każdy właściciel tworzy sam, łatwiej uniknąć nieporozumień przy wyprowadzce lokatorów. Protokół pomaga pociągnąć najemców do odpowiedzialności za zniszczenie sprzętu. Oczywiście nie każda awaria oznacza automatycznie naprawę z kieszeni lokatora. Jeśli sprzęt zepsuł się w wyniku codziennej eksploatacji, rentier wymienia go na własny koszt.

Wzór protokołu zdawczo-odbiorczego wraz z omówieniem prawnika znajdziesz tutaj - "Protokół zdawczo-odbiorczy".

Kiedy zdecydować się na zakup dodatkowego ubezpieczenia mieszkania?

Ubezpieczenie mieszkania jest konieczne bez względu na to, czy mieszkamy w nim sami, czy je wynajmujemy. Mieszkanie będące w stałym użyciu powinno być ubezpieczone od ognia i innych zdarzeń losowych. Zwykle znajdziemy w nich zalania czy przepięcia, jakie zdarzyć się mogą przecież na co dzień.

Jeśli wynajmujemy lokal o wysokim standardzie, możemy dodatkowo pomyśleć o polisie dla ruchomości, czyli cennego sprzętu, jaki znajduje się w mieszkaniu. Konsultując się z agentem jako rentierzy, możemy opowiedzieć mu o rodzaju najmu i dobrać idealną polisę. Niezwykle ważnym jej punktem jest suma ubezpieczenia. Musi ona odpowiadać wartości ubezpieczonych przedmiotów.

W przypadku udostępnionego lokalu niezwykle ważne jest też rozważenie zakupu polisy OC lokatorów. To ubezpieczenie obejmujące odpowiedzialność cywilną gwarantuje nam odszkodowanie w przypadku nieszczęśliwego wypadku z winy wynajmującego, na przykład, gdy zaleje sąsiadów.

Czy warto skorzystać z usług pośrednika?

O wsparciu pośrednika powinny pomyśleć osoby cierpiące na chroniczny brak czasu. Agencja zajmie się ogłoszeniem, sprawdzi za nas lokatora oraz przygotuje umowę. Niektóre firmy zapewniają też wynajmującym wsparcie księgowego czy notariusza. Wszystko to pozwala nam na wielką oszczędność czasu i uwagi, potrafi jednak słono kosztować. Stawki pośredników różnią się mocno w zależności od miasta, jednak zazwyczaj jest to wynagrodzenie w wysokości miesięcznego koszty najmu. Tę sumę wielu właścicielom rekompensuje profesjonalna pomoc w przygotowaniu i obsłudze ogłoszeń, tworzeniu dokumentów takich jak umowa czy wspomniany już protokół zbiorczo-odbiorczy. Tego typu wsparcie przyda się z pewnością osobom bez doświadczenia w wynajmowaniu.

Dowiedz się więcej:

• Czy wynajem mieszkania studentom się opłaca?
• Jak przygotować mieszkanie pod wynajem dla studentów?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.