Biała lista podatników VAT sporo namieszała w kwestii rozliczenia najmu pomiędzy przedsiębiorcami. Od nowego roku wszystkie wpłaty czynszu najmu nawet prywatnego przy wartości umowy powyżej 15 tys. zł , powinny być wpłacane na rachunek przedsiębiorcy wskazany na białej liście. Nawet jeżeli najem dotyczy celów mieszkaniowych, które są zwolnione z VAT.

Czym jest biała lista podatników VAT?

To wykaz informacji o podatnikach VAT, który ma pomóc firmom skutecznie i szybko weryfikować kontrahentów. To nowy projekt, który zastąpił dotychczasową listę  podatników VAT, tych zarejestrowanych i niezarejestrowanych, a także wykreślonych i przywróconych do rejestru. Nowy rejestr zaczął działać 1 września 2019 r. Od nowego roku korzystanie z białej listy jest dla przedsiębiorców obowiązkowe.

Biała lista przede wszystkim pozwala na sprawdzenie, czy kontrahent jest czynnym podatnikiem VAT. Listę prowadzi Krajowa Administracja Skarbowa (KAS). Szczegóły są dostępne na stronie Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG) oraz na stronie www Ministerstwa Finansów. KAS pobiera informacje o przedsiębiorcach z ogólnodostępnych rejestrów publicznych. Najważniejszą informacją jest wykaz firmowych rachunków bankowych (tzw. rachunków rozliczeniowych).  Dzięki temu KAS dokonuje analiz, aby zapobiegać wyłudzeniom skarbowym.

Sankcja od 15 tysięcy

Od 1 stycznia 2020 r. kontrahenci mają obowiązek dokonywać wpłat na rachunek z białej listy. Jeżeli tak się nie stanie, na przedsiębiorcę może zostać nałożona sankcja. Jeżeli przelana na inny rachunek kwota będzie większa niż 15 tys. zł, można oczekiwać: braku możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu tej kwoty lub części tej kwoty, ryzyka poniesienia odpowiedzialności solidarnej wraz z kontrahentem za zaległości podatkowe, jeśli ten nie zapłaci podatku VAT od transakcji. W razie pomyłki – są 3 dni na  naprawę błędu. Trzeba wówczas  poinformować o sprawie naczelnika urzędu skarbowego – właściwego dla sprzedawcy. Na stronie www.biznes.gov.pl znajdują się szczegółowe informacje w zakresie funkcjonowania białej listy VAT.

Jakie skutki niesie biała lista podczas najmu?

Split-payment dotyczy tylko transakcji między przedsiębiorcami. Wszystkie wpłaty czynszu najmu (nawet w przypadku najmu prywatnego), powinny być wpłacane na rachunek wskazany na białej liście przedsiębiorcy. Nawet jeżeli najem dotyczy celów mieszkaniowych, które są zwolnione z VAT. Dlaczego? Fiskus twierdzi, że skoro ktoś jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, to obowiązują go regulacje VAT, nawet jeśli dokonuje czynności zwolnionych z VAT. Drugi powód, jak wyjaśnia redakcja Gazety Prawnej, wiąże się z wykładnią skarbówki, co można rozumieć przez „jednorazową wartość transakcji”. Zdaniem fiskusa oznacza to całą wartość umowy (także zawartej na czas nieokreślony), a nie kwotę miesięcznego czynszu - informuje redakcja Gazety Prawnej.

Ponadto szef KAS wyjaśnił, że przedsiębiorcy powinni przemnożyć kwoty miesięcznych płatności przez czas obowiązywania porozumienia. Jeżeli wynik przekroczy 15 tys. zł, to należy rozliczać się bezgotówkowo, a od 1 stycznia 2020 r. (…) płatności powinny trafiać na rachunek na białej liście - informuje Gazeta Prawna.

Nie jest ważne, czy najem dotyczy lokalu mieszkalnego, czy użytkowego. W przypadku najmu mieszkalnego podatnik korzysta ze zwolnienia przedmiotowego VAT. W sytuacji najmu lokalu użytkowego podlega on opodatkowaniu VAT. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy przedsiębiorca korzysta ze zwolnienia podmiotowego, czyli że nie przekroczył 200 000 zł przychodów podlegających opodatkowaniu w VAT w trakcie roku podatkowego. Co ważne, w jednej i drugiej sytuacji przedsiębiorca musi wystawić fakturę, a najemca musi wpłacić czynsz na rachunek rozliczeniowy z białej listy, o ile wartość umowy przekracza 15 tys. zł.

Gdzie jest problem?

Kłopot polega na tym, że najemca nie zawsze wie, czy wynajmujący występuje jako przedsiębiorca, czy osoba prywatna. Dlatego dla bezpieczeństwa transakcji i z obawy przed konsekwencjami podatkowymi, woli płacić czynsz najmu na rachunek rozliczeniowy przedsiębiorcy, który został wskazany na białej liście.

Podsumowując – gdy podatnik świadczy usługi najmu (nawet prywatnie), niezależnie od tego, czy  są one zwolnione przedmiotowo z VAT, czy nie, i jednocześnie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT – wówczas obejmują go regulacje o wykazie białej listy. Wszystkie płatności przy wartości umowy powyżej 15 tysięcy złotych powinny trafiać na jego rachunek rozliczeniowy.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Marta Kubacka - Przedsiębiorca - właściciel firmy Pracownia Smart. Ukończyła studia dzienne - kierunek ekonomia o specjalności gospodarka nieruchomościami (ZUT w Szczecinie) oraz studia podyplomowe na kierunku dziennikarstwo (UAM w Poznaniu). Od dziesięciu lat redaguje artykuły eksperckie z zakresu branży nieruchomości. Jej pasją jest podążanie za nowymi trendami oraz zmieniającymi się przepisami prawa. To kobieta silna, zdeterminowana, która potrafi pokonać wszystkie przeciwności losu i z uporem dążyć do osiągania wyznaczonych celów.