Mieszkaniowy rachunek powierniczy został wprowadzony do polskiego porządku prawnego, aby lepiej chronić interesy nabywców nieruchomości. Prowadzi go bank i to on sprawuje pieczę nad wpłacanymi przez kupujących środkami. Deweloper otrzymuje do nich dostęp jeśli wywiązuje się z umowy z bankiem i terminowego wykonywania prac.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czy deweloper ma obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego?

• Jakie są rodzaje deweloperskich rachunków powierniczych?

• Jak działa deweloperski rachunek powierniczy?

Rachunek powierniczy a prawo

Obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego został nałożony na deweloperów mocą ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawa deweloperska) z 2011 roku, której celem było lepsze zabezpieczenie interesów kupujących. Znowelizowana w 2022 ustawa wzmocniła pozycję kupującego w transakcjach z deweloperami. Zapewniła również lepszą ochronę jego interesów oraz wpłacanych na poczet zakupu pieniędzy.

Deweloper musi odtąd założyć rachunek powierniczy do każdej realizowanej inwestycji. Prowadzony jest na podstawie umowy z bankiem i to bank sprawuje kontrolę nad wpłacanymi tam środkami. Jest to więc bankowe zabezpieczeniem środków finansowych w transakcjach między kupującym a sprzedającym. Nabywcy na ten rachunek wpłacają pieniądze tytułem zakupu, a deweloper otrzymuje je dopiero, gdy spełni określone w umowie warunki. Pieniądze gromadzone na rachunku nie są własnością dewelopera i mogą być wydane jedynie na określony w umowie cel, czyli realizację konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Mieszkania na sprzedaż

Typy deweloperskich rachunków powierniczych

Rachunek powierniczy może mieć formę otwartą lub zamkniętą.

Rachunek powierniczy otwarty służy do gromadzenia tam środków, którymi deweloper może dysponować w ramach realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Wypłata zgromadzonych na nim wpłat następuje na podstawie harmonogramu prac, który stanowi załącznik do umowy z bankiem. Z reguły odbywa się to po ukończeniu kolejnego etapu inwestycji. Aby wzmocnić ochronę konsumentów wprowadzono więc składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Wysokość składki zależy od rodzaju wybranego rachunku powierniczego - 0,45 proc. w przypadku otwartych MRP i 0,1 proc. w przypadku zamkniętych MRP, a jej opłacanie jest obowiązkowe.

W przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera lub banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy środki będą wypłacane nabywcom z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Zwrot środków nastąpi również w sytuacji, gdy deweloper nie przeniesie na nabywcę własności lokalu w określonym terminie lub nie usunie wad istotnych (np. wad konstrukcyjnych dachu, ścian czy instalacji zewnętrznych lub wewnętrznych).

Obowiązkowy okres posiadania rachunków przez deweloperów został wydłużony do dnia, w którym deweloper przeniesie prawo własności ostatniego lokalu wybudowanego w ramach inwestycji, czyli do zakończenia sprzedaży lokali w danym przedsięwzięciu, także wtedy, gdy sprzedawane są lokale już gotowe do odbioru.

Rachunek powierniczy zamknięty natomiast jest kontem, na którym wpłaty kupujących gromadzone są i przetrzymywane do czasu ukończenia inwestycji. Oznacza to, że deweloper kapitał na jej realizację musi albo posiadać, albo uzyskać w drodze kredytowania. Wypłata środków z takiego rachunku następuje jednorazowo po ukończeniu inwestycji, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności nieruchomości i przedstawieniu bankowi aktu notarialnego – umowy przeniesienia własności zawartej z kupującym.

Mieszkania na sprzedaż

Jak działa rachunek powierniczy?

Zasada działania rachunku powierniczego nie wynika z ustawy deweloperskiej, a z ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku prawo bankowe. Jest to bowiem instrument, który może być stosowany między dwoma stronami, z których jedna jest powiernikiem (np. bank), a druga powierzającym (np. deweloper). Zgodnie z tą ustawą w przypadku wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego znajdujące się na tym rachunku środki nie podlegają zajęciu. Podobnie w sytuacji ogłoszenia upadłości posiadacza takiego rachunku środki pieniężne na nim zgromadzone podlegają wyłączeniu z masy upadłości. Oznacza to, że w przypadku kłopotów finansowych dewelopera, wszczęcia przeciwko niemu egzekucji czy też ogłoszenia przez niego upadłości, środki wpłacone dotychczas przez nabywców są bezpieczne i nie zostaną przeznaczone na pokrycie zobowiązań wierzycieli upadłego. Wprowadzenie rachunku powierniczego dla deweloperów jest kluczowym zabezpieczeniem interesów kupujących. Zdarzały się już bowiem w przeszłości sytuacje, że po ogłoszeniu upadłości dewelopera nabywcy tracili nie tylko mieszkania (czasem po prostu lokale jeszcze nie powstały), ale również wpłacone pieniądze. Obecnie obowiązujące regulacje temu zapobiegają, a kupujący w takiej sytuacji po prostu odzyskają swoje środki.

Pieczę nad pieniędzmi kupujących sprawuje bank, aż do czasu wypłacenia tych środków deweloperowi, co następuje we wskazanych wcześniej przypadkach. Jednak są również sytuacje, w których to nabywca może domagać się zwrotu środków wpłaconych na rachunek powierniczy, wyłączając opisaną już egzekucję przeciwko deweloperowi lub jego upadłość.

Kupujący ma prawo do zwrotu środków z deweloperskiego rachunku powierniczego, gdy:

• inwestor nie wywiązuje się ze swoich obowiązków zawartych w umowie,
• zawarta umowa deweloperska była niezgodna z zapisami ustawy deweloperskiej,
• zdecyduje się odstąpić od umowy.

Do rozwiązania umowy deweloperskiej może dojść w sytuacji, gdy deweloper nie wywiązał się z jej zapisów, ale może to się stać także za porozumieniem stron. Wówczas ustalają one jaka kwota zostanie zwrócona kupującemu, a jaka zostanie przyznana deweloperowi. Takie zgodne oświadczenia strony muszą następnie złożyć w banku prowadzącym rachunek powierniczy, by ten dokonał wypłaty zgodnie z ustaleniami.

W ustawie deweloperskiej z lipca 2022 roku wyszczególniono elementy, które bank powinien sprawdzić zanim wypłaci deweloperowi środki z rachunku powierniczego.

Zanim bank wypłaci deweloperowi środki z rachunku powierniczego, musi zweryfikować, czy deweloper:

• jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości,
• czy w Krajowym Rejestrze Sądowym nie ma wzmianki o wszczęciu wobec dewelopera postępowania restrukturyzacyjnego lub upadłościowego,
• posiada zaległości w spłacie podatków i składek do ZUS, wpłat na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny czy innych należności wobec podwykonawców,
• posiada pozwolenie na budowę lub dokonał zgłoszenia budowy zgodnie z przepisami,
• planuje wydać środki z rachunku powierniczego w celu finansowania lub refinansowania przedsięwzięcia, dla którego rachunek jest prowadzony,
• nie zalega ze zobowiązaniami wobec nabywców lokali, którzy odstąpili na danej inwestycji od umów deweloperskich,
• nie zalega ze zobowiązaniami wobec DFG wynikającymi z odstąpienia przez nabywców od umów deweloperskich,
• zakończył określony w umowie i harmonogramie etap umowy.

Kontrolę w zakresie postępu w realizacji przedsięwzięcia bank zobowiązany jest dokonać za pośrednictwem wskazanej przez siebie osoby posiadającej odpowiednie kompetencje w zakresie prawa budowlanego. Kontroli takiej osoby podlegać będzie dziennik budowy oraz dokumenty potwierdzające faktyczne zaawansowanie postępu prac budowlanych.

Po pozytywnym przejściu kontroli deweloper otrzymuje środki z rachunku powierniczego, przy czym musi to dotyczyć każdego z badanych elementów. Oznacza to, że negatywny wynik kontroli któregoś z nich albo brak złożenia przez dewelopera oświadczenia niezbędnego do weryfikacji skutkuje wstrzymaniem wypłaty. Bank w takim wypadku wyznacza termin na usunięcie uchybień, a środki wypłaci dopiero po ponownej i pozytywnej kontroli. Dodatkowo obowiązujące przepisy pozwalają na zwiększenie zakresu bankowej kontroli, jeśli potrzeba taka będzie wynikać z zawartej z deweloperem umowy.

Wypłata środków za realizację ostatniego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego następuje po otrzymaniu przez bank wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej własność na nabywcę w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które nabywca wyraził zgodę.

Za niewywiązanie się z obowiązku otworzenia bankowego rachunku powierniczego deweloper ponosi odpowiedzialność karną – grozi mu kara pozbawienia wolności do dwóch lat. W przypadku spółek odpowiedzialność ta spadnie na zarząd. Jednak odpowiedzialność karna może również spotkać pracownika banku, jeśli ten zdecyduje się wypłacić deweloperowi środki z rachunku powierniczego niezgodnie z przepisami, czyli między innymi bez przeprowadzenia odpowiedniej kontroli. W takim wypadku kara może mieć formę grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do lat dwóch.

Mieszkania na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• "Kupno nowego mieszkania (krok po kroku)"
• "Jakich formalności trzeba dopełnić przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego?"
• "Rynek wtórny i rynek pierwotny - z czego wynikają różnice w cenach?"

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.