W raporcie “Wpływ inwestycji instytucjonalnych na rynek mieszkaniowy” think tank Heritage Real Estate poddaje analizie zagadnienie aktywności zagranicznego kapitału na rynku mieszkaniowym. Temat ten jest ostatnio chętnie podejmowany przez media, chociaż rzut oka na dane może sugerować, iż na wyrost, ponieważ udział takich transakcji na rynku nie jest duży. Jednak po dokładniejszym przyjrzeniu się sytuacji widać, że mamy tu do czynienia z bardzo dynamicznym wzrostem roli inwestorów instytucjonalnych, a przykłady z innych krajów pokazują negatywne i ciężkie do zrekompensowania skutki niekontrolowanej finansjalizacji mieszkalnictwa.

Od 2004 roku nasilił się proces konwergencji gospodarek krajów UE do poziomu krajów najwyżej rozwiniętych. To upodabnianie się obejmuje też rynek nieruchomości. Sprzyja temu połączenie rynków kapitałowych, dzięki któremu globalny kapitał może przepływać do lokalnych aktywów. Polski rynek mieszkaniowy jest atrakcyjny dla zagranicznych inwestorów ze względu na swoją dostępność oraz niskie ceny (w porównaniu z cenami na rynkach bogatszych krajów).

Ceny mieszkań i domów nadal w głównej mierze zależą od czynników lokalnych, jednak rośnie tu rola międzynarodowych przepływów kapitału, na co wskazują chociażby badania Międzynarodowego Funduszu Walutowego. Przejawia się to synchronizacją zmian cen nieruchomości mieszkalnych na całym świecie, szczególnie gdy przyjrzymy się danym z największych miast. Można tu też zauważyć, iż w przypadku głównych aglomeracji międzynarodowe powiązania handlowe mają większy wpływ na ceny nieruchomości niż połączenia lokalne. Stwarza to zagrożenie oderwania rynku od lokalnych warunków i ryzyko makroekonomicznej destabilizacji, tym bardziej realne, gdy uwzględni się, iż co czwarty dotychczasowy kryzys finansowy rozpoczął się właśnie na rynku nieruchomości. Obecnie ryzyko destabilizacji spotęgowane jest tym, że z powodu pandemii niemal wszystkie kraje uruchomiły rekordowo wysokie środki publiczne. Trafiły one do gospodarki, powodując m.in. wzrost aktywności inwestycyjnej.

W Polsce mieszkania nadal stanowią największą klasą aktywów w portfelach gospodarstw domowych, a samo mieszkalnictwo, oprócz bycia jednym z fundamentów gospodarki, ma też ogromne znaczenie społeczne. Z tego względu rząd nie chce pozostawiać tego wyłącznie prawom rynku i poprzez interwencje polityczne zamierza zamierza zapewniać dostęp do mieszkań w przystępnych cenach. Część rozwiązań będzie zaproponowana w ramach Polskiego Ładu - "Polski Ład a branża mieszkaniowa". Jeżeli chodzi o dostępność cenową mieszkań w Polsce, pod tym względem wypadamy korzystnie na tle wielu krajów, gdzie w ostatnich dwóch dekadach dostępność ta spadła. U nas dynamicznemu wzrostowi cen towarzyszył jeszcze szybszy wzrost wynagrodzeń.

Obecnie dostępne dane pokazują, że napływ obcego kapitału na polski rynek mieszkaniowy nie jest duży. Jednak autorzy raportu zakładają, iż być może nie wszystkie tego typu transakcje podawane są do publicznej wiadomości, ze względu na coraz bardziej negatywną społeczną ocenę tego zjawiska. Niezależnie od tego dynamika zmian jest niepokojąca - według szacunków JLL napływ kapitału w pierwszym półroczu 2021 był już dwukrotnie większy niż w całym 2020.

Historyczna analiza wpływu zagranicznego kapitału na rynki mieszkaniowe w Stanach Zjednoczonych, w Wielkiej Brytanii oraz w Irlandii pokazuje, że inwestycje takie powodują wzrost cen na całym rynku. Zadaje to kłam często pojawiającej się tezie, że zagraniczne fundusze lokują środki tylko w wybranych segmentach i w niektórych lokalizacjach, więc nie spowoduje to ogólnej drożyzny. Wygląda na to, iż zwiększony popyt w jednym segmencie wypycha z niego potencjalnych nabywców do innego segmentu i jest to reakcja łańcuchowa, powodująca windowanie popytu i cen w całym kraju. Ten mechanizm szczególnie silnie działa w miejscach o ograniczonej dostępności gruntów, czyli w dużych miastach.

Co interesujące, wzrost popytu nie powoduje wzrostu podaży. Z tego względu w krajach ze szczególnie aktywnym kapitałem zagranicznym systematycznie spada odsetek gospodarstw posiadających własne mieszkania, rośnie zaś popularność najmu. W cytowanej w raporcie pracy “Who owns the city?” pojawia się wniosek:

„Większość studiów miejskich sugeruje, że finansjalizacja w mieszkalnictwie (w różnych formach) ma negatywny wpływ na dostępność mieszkań, szczególnie dla klas niższej i średniej”

Aktywność inwestorów PRS (Private rented sector) przejawia się nie tylko w pakietowych zakupach mieszkań i całych budynków, zazwyczaj jeszcze w trakcie ich budowy. Częste są także przejęcia całych firm deweloperskich, np. w lutym 2021 Budimex Nieruchomości został wykupiony przez polsko-czeskie konsorcjum, a w 2019 niemiecki fundusz TAG Immobilien przejął wrocławskiego dewelopera Vantage. Przejęcie takie oznacza wejście w posiadanie całego portfela realizowanych projektów oraz posiadanych zasobów ziemi.

Według szacunków sporządzonych na potrzeby raportu, opierając się na obecnych deklaracjach największych inwestorów instytucjonalnych, w 2025 roku na polskim rynku PRS będzie 50 tysięcy lokali. Jednak biorąc pod uwagę brak pełnych danych oraz pojawiające się w poprzednich latach spore korekty takich deklaracji, autorzy raportu oceniają, iż będzie to raczej 70-80 tysięcy. To by oznaczało, że połowa mieszkań oddawanych do użytku w ciągu roku przez najbliższe 4 lata trafi w ręce inwestorów.

Analiza sytuacji w innych krajach pokazuje, iż większość metod stosowanych do walki z negatywnym wpływem zagranicznego kapitału na mieszkalnictwo okazała się nieskuteczna. Dodatkowo Polska, jako członek Unii Europejskiej, nie może wprowadzić dodatkowych finansowych obciążeń dla kapitału napływającego na rynek nieruchomości z Unii.

Autorzy raportu sporządzili listę rekomendacji dla naszego kraju:

• stworzenie i rozwój REIT-ów, z preferencyjną podatkowo opcją wynajmu z dochodzeniem do własności;
• podatek od niezabudowanych działek, z którego dochód powinien być przeznaczony na realizację lokalnej polityki mieszkaniowej;
• kontrola przez UOKiK aktywności dużych inwestorów pod kątem negatywnego oddziaływania na lokalny rynek mieszkaniowy.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Maciej Jurgielewicz - Umysł interdyscyplinarny, sprawnie łączący analityczne i syntetyczne myślenie, którym wyraz daje w słowie pisanym jako specjalista ds. marketingu treści i strateg marketingu. Realizuje projekty wymagające zarówno biznesowej praktyczności, jak i wyobraźni. Od 2010 r. związany z portalem Nieruchomosci-online.pl. Członek zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl.