Inwestycje mixed-use z założenia opierają się na dobrych praktykach planowania i zarządzania przestrzenią. Gęste, różnorodne i przyjazne pieszym przestrzenie sprzyjają generowaniu aktywności, wskutek czego naturalnie stają się centrami lokalnymi. Z każdą znaczącą zmianą mogą się jednak wiązać również niepożądane skutki. Nie inaczej jest w przypadku rewitalizacji napędzanej przez projekty wielofunkcyjne.

Pozytywny wpływ na otoczenie

Podczas analizy polskich projektów wielofunkcyjnych w oczy rzucają się trendy, bez których nie może powstać dobry mixed-use. Wśród nich: atrakcyjne przestrzenie publiczne oraz zieleń urządzona. Większość inwestycji realizuje w swoim obrębie ogólnodostępne place i dziedzińce, parki kieszonkowe lub ogrody miejskie. W przestrzeniach publicznych szczególnie istotna jest także dostępność dla osób z ograniczoną sprawnością, którą promuje m.in. certyfikat Obiekt bez barier Fundacji Integracja.

Pionierzy rynku kładą również coraz większy nacisk na konsultacje społeczne i analizy kontekstu miejskiego przed przystąpieniem do inwestycji. Aby jak najlepiej odpowiedzieć na potrzeby przyszłych użytkowników, angażują lokalnych aktywistów i badaczy miejskich do prowadzenia dialogu z okolicznymi mieszkańcami. Takie praktyki powoli stają się normą, co wpływa na jakość powstających kompleksów, zadowolenie interesariuszy oraz większe zyski dla inwestorów ze względu na lepsze dopasowanie funkcji.

W zagranicznych projektach normą jest łączenie kompleksów mixed-use z infrastrukturą transportową, nie przekłada się to jednak jeszcze na rodzimy rynek. Wynika to m.in. z braku prawa własności warstwowej i zawiłych kwestii prawnopodatkowych. Mimo to także w Polsce zaczynają powstawać projekty dobrze zintegrowane z transportem publicznym. Przykładem jest realizowany przez Echo Investment kompleks Nowe Kabaty, w ramach którego podziemny pasaż ma łączyć stację metra z handlową częścią inwestycji. Już teraz z metrem podobnie połączony jest The Warsaw Hub.

Źródło: Raport „Wielofunkcyjne. Przewodnik projektowania inwestycji mixed-use”, opracowanie ThinkCo na podstawie: A. Coupland, A History of Mixed Uses, Reclaiming the City, 1997

Coraz śmielsze realizacje w Polsce

W ostatnich latach w Polsce zaczęły powstawać duże kompleksy mieszane, w tym projekty całych kwartałów miejskich i dzielnic. W przypadku największych inwestycji mówimy już o nawet 25–35 ha powierzchni działki i kilkudziesięciu budynkach wchodzących w skład projektowanego założenia (Garnizon i Stocznia Cesarska w Gdańsku, katowicki Nowy Wełnowiec i inne).

Do niedawna realizacje wielofunkcyjne opierały się niemal wyłącznie na potencjale niewykorzystanych terenów poprzemysłowych w centrach miast. Prywatne przedsięwzięcia, takie jak OFF Piotrkowska, nadały nowy, atrakcyjny charakter postindustrialnej zabudowie. Za nimi poszły śmielsze inwestycje, które przywracają mieszkańcom całe kwartały miasta – takie jak Browary Warszawskie, Soho by Yareal czy łódzka Fuzja.

Mixed-use to już nie tylko stare fabryki. Ponad 40% projektów jest lub będzie realizowana od zera.

Jednak mixed-use w Polsce to już nie tylko stare fabryki – ponad 40% projektów jest lub będzie realizowana od zera. Tworzone są koncepcje projektowanych od podstaw wycinków miasta, które kładą duży nacisk na integrację użytkowników, wysokie zagęszczenie różnorodnych funkcji, otwartość i dostępność. Ze względu na ten zwrot zmienia się również lokalizacja inwestycji. Zaczynają się one pojawiać na obrzeżach miast i w lokalizacjach podmiejskich. Dobry przykład znajdziemy w Starych Babicach pod Warszawą, gdzie wkrótce rozpocznie się realizacja miasteczka S8 Corner.

Nowe centra lokalne

Lokalne władze chętnie wspierają powstawanie projektów wielofunkcyjnych z powodu pozytywnej miejskiej energii, jaką te obiekty generują. Gęste, różnorodne dzielnice przybliżają mieszkańców do miejsc pracy i usług oraz umożliwiają tworzenie przestrzeni pełnych życia – atrakcyjnych, aktywnych ekonomicznie i bezpiecznych. Tego typu wielofunkcyjne zagęszczenie rodzi idealne warunki do tworzenia centrów lokalnych, które są obecnie wspierane w największych europejskich miastach.

Źródło: Raport „Wielofunkcyjne. Przewodnik projektowania inwestycji mixed-use”, opracowanie ThinkCo na podstawie: Project for Public Spaces, What Makes a Successful Place?,
https://bit.ly/3f6KTkR

Choć nie zawsze o tym pamiętamy, kilka dekad intensywnej suburbanizacji największych polskich aglomeracji doprowadziło do potrzeby zdefiniowania centrów aktywności w ośrodkach podmiejskich do tej pory pozbawionych tego typu przestrzeni. Wykorzystany może zostać też potencjał dzielnic już istniejących, lecz niewystarczająco rozwiniętych pod względem usługowym. Dzięki mądremu dogęszczeniu dzielnic położonych dalej od centrum oraz wykorzystaniu istniejącej infrastruktury miejskiej i społecznej możliwe jest szybkie stworzenie nowego centrum lokalnego. Korzyści z takiej inwestycji czerpią wszyscy. Inwestor zyskuje dostęp do dużej okolicznej grupy mieszkańców, a społeczność otrzymuje miejsce oferujące szeroki wachlarz usług, położone bardzo blisko domu.

Placemaking

Sukces projektów wielofunkcyjnych nie jest co do zasady wynikiem przypadku, a bardzo świadomie przeprowadzonego procesu doboru funkcji, projektowania, komercjalizacji, a następnie długofalowego budowania społeczności wokół danego obszaru. Ten ostatni aspekt określany jest mianem placemakingu, czyli skoncentrowanego na ludziach podejścia do planowania, projektowania i zarządzania przestrzenią. Opiera się on na bacznej obserwacji i słuchaniu potrzeb osób, które mieszkają, pracują i bawią się na określonym obszarze. Informacje te są następnie wykorzystywane do tworzenia wspólnej wizji miejsca, która szybko może się przekształcić w działania wdrożeniowe.

Placemaking to skoncentrowane na ludziach podejście do planowania, projektowania i zarządzania przestrzenią.

Wszystko po to, by stworzyć trudne do opisania poczucie miejsca, jego atmosferę (ang. sense of place). Placemaking może obejmować wszystko – od architektury przez dostępne usługi po chłopaka grającego na gitarze.

Źródło: Raport „Wielofunkcyjne. Przewodnik projektowania inwestycji mixed-use”, opracowanie ThinkCo na podstawie: D. Kusumastuti, A.J. Nicholson, Study Report Mixed-Use Urban Planning and Development, Branz, 2016

Wartość historyczna

Projekty realizowane na obszarach historycznych, głównie postindustrialnych, przyjmują zróżnicowane strategie zachowania substancji zabytkowej. Niezależnie od stopnia faktycznego wykorzystania oryginalnych obiektów nacisk kładziony jest na ich jak najlepsze wyeksponowanie. Wartość substancji historycznej dla projektów mixed-use jest bowiem niebagatelna – dzięki rewitalizacji zabytkowe budynki wzbogacają niepowtarzalną tożsamość miejsca. Historyczne obiekty tworzą poczucie identyfikacji z miejscem, a łączność z przeszłością nadaje ramy wizerunkowe kompleksów wielofunkcyjnych.

Wykorzystywanie potencjału obiektów zabytkowych to swego rodzaju tożsamościowa gospodarka obiegu zamkniętego. Mamy już w Polsce szereg rewitalizacji, które przyciągają uwagę w kraju i na świecie. W ubiegłym roku łódzki kompleks Monopolis zdobył prestiżową nagrodę w międzynarodowym konkursie MIPIM Awards 2020. Uznano go za najlepszy projekt mixed-use na świecie. Nie trzeba było długo czekać na kolejny polski sukces w tym konkursie, ponieważ w edycji 2021 tę samą nagrodę otrzymała Elektrownia Powiśle. Inne często wymieniane realizacje to Stary Browar w Poznaniu, Manufaktura w Łodzi, Hala Koszyki, Browary Warszawskie czy Centrum Praskie Koneser.

Odcienie rewitalizacji

Projekty wielofunkcyjne odgrywają często kluczową rolę w procesie rewitalizacji miejsc zdegradowanych i problematycznych. Dla włodarzy to idealna okazja do tchnięcia nowego życia w podupadłe obszary miasta, zwiększenia aktywności gospodarczej czy zmiany wizerunku danej okolicy. Wdrożenie mixed-use wpływa na zwiększenie różnorodności funkcji, powstanie nowych usług, wzrost liczby mieszkańców oraz dłuższe okresy aktywności użytkowników w ciągu dnia. Z punktu widzenia inwestorów jest to z kolei możliwość stworzenia projektów w dobrych lokalizacjach, mających swój wyjątkowy charakter, a do tego otoczonych przez potencjalnych użytkowników. Im mniejsza dostępność atrakcyjnych działek inwestycyjnych, tym większe zainteresowanie rewitalizacją podupadłych obszarów.

Projekty wielofunkcyjne odgrywają często kluczową rolę w procesie rewitalizacji miejsc zdegradowanych i problematycznych.

Ze względu na specyfikę podejmowanych projektów komercyjnych za rewitalizację często uważa się w Polsce modernizację i ponowne zagospodarowanie obiektów zabytkowych, niemal wyłącznie postindustrialnych W rzeczywistości dla procesu rewitalizacji znacznie ważniejszy od wartości kulturowej i historycznej jest aspekt społeczny danego obszaru. Kluczowe w tym przypadku staje się wypracowanie efektywnych narzędzi komunikacji między samorządem a inwestorem, tak żeby powstały projekt mógł spełnić stawiane przed nim wymagania zarówno ekonomiczne, jak i społeczne.

Zagrożenie gentryfikacją

Mimo wielu zalet, atrakcyjne inwestycje mixed-use mogą wpłynąć na przyspieszony wzrost wartości mieszkań w kluczowych obszarach podupadłych dzielnic i nieumyślnie wzmocnić społeczno-przestrzenne nierówności wynikające z polaryzacji zawodowej. Według holenderskich badań gospodarstwa domowe są skłonne zapłacić ok. 2,5% więcej za mieszkanie znajdujące się w ramach obszaru mixed-use. To często pierwszy krok do gwałtownej zmiany struktury socjoekonomicznej danego obszaru, określanej mianem gentryfikacji.

Gentryfikacja to proces znaczącego przesunięcia w kierunku zamożniejszych mieszkańców oraz przedsiębiorstw oferujących droższe produkty i usługi. Jednocześnie poprzez presję cenową z danego obszaru wypierana jest zakorzeniona tam wcześniej mniej zamożna społeczność – co w kolejnym etapie prowadzi do dewaluacji społecznej. Uzupełnianie starej tkanki o nowe inwestycje może bowiem pomóc w tworzeniu zróżnicowanych społeczności, niekoniecznie prowadzi jednak do inkluzywności. To problem, z którym niewątpliwie spotykamy się w przypadku wielu inwestycji premium w polskich miastach.

Pobierz raport:

Wielofunkcyjne. Przewodnik projektowania inwestycji mixed-use

Tomasz Bojęć - projektant i strateg. Specjalista w obszarze wpływu ekonomii behawioralnej na kształtowanie funkcji inwestycji budowlanych. Doświadczenie zdobywał w różnych sektorach gospodarki jako architekt, dziennikarz, konsultant, broker i badacz. Obecnie współzałożyciel i partner zarządzający w firmie consultingowej ThinkCo.