1 października 2021 roku odbyło się III czytanie projektu "Ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym oraz o spłatach tego kredytu dokonywanych w związku z powiększeniem gospodarstwa domowego”. Za przyjęciem ustawy głosowało aż 393 posłów i jej tekst został przekazany do Senatu. W międzyczasie swoje uwagi do nowych przepisów zgłosił NBP, który uważa, iż regulacje umożliwiające zaciąganie kredytu hipotecznego bez wkładu rodzą ryzyko destabilizacji systemu finansowego.

Ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym

W ramach naniesionych poprawek ustawa zyskała krótszy tytuł: „Ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym”. Poza tym zrezygnowano z limitu wieku i umożliwiono finansowanie remontu mieszkania. W obecnym brzmieniu, w którym ustawa trafiła do Senatu, jej założenia są następujące:

• pomoc będzie przeznaczona także dla singli i osób samotnie wychowujących dzieci,
• dla osób, które nie posiadają domu lub mieszkania oraz dla rodzin z co najmniej dwójką dzieci, które mieszkają na za małym metrażu.

Program będzie realizowany za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego, który udzieli gwarancji do 20% kwoty kredytu, jednak nie więcej niż 100 tys. zł, pobierając za to 1% prowizji. Taki kredyt będzie udzielany na min. 15 lat. W ramach tzw. spłaty rodzinnej będzie istniała możliwość częściowej spłaty kredytu przez państwo, gdy urodzi się drugie dziecko i kolejne dzieci:

• 20 000 zł – w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o drugie dziecko,
• 60 000 zł – w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o trzecie albo kolejne dziecko.

W ustawie uwzględniono też ryzyko stymulowania cen mieszkań. Będzie ono ograniczone na dwa sposoby:

• poprzez ustalenie maksymalnego limitu ceny mkw., zróżnicowanego zależnie od miasta i regionu,
• poprzez upoważnienie Rady Ministrów do obniżania ustalonych limitów za pomocą rozporządzenia.

Krytyka kredytów bez wkładu własnego

Przed głosowaniem Sejmu swoją opinię na temat ustawy przesłał NBP. Zgodnie z nią eksperci polskiego banku centralnego uważają, że program gwarancji wkładu własnego stwarza zagrożenie dla stabilności systemu finansowego. Jest to działanie wbrew zaleceniom KNF. Przypomnijmy, że w 2013 roku KNF zmodyfikowało Rekomendację S, w sposób który można uznać za próbę zabezpieczenia się przed kolejnym kryzysem analogicznym do tego zapoczątkowanego w roku 2008. W okresie poprzedzającym kryzys banki udzielały kredytów nawet w wysokości 110% wartości mieszkania lub domu. Rekomendacja S ustala progi bezpieczeństwa LTV na poziomie 80% (lub 90% przy dodatkowych zabezpieczeniach). Oznacza to, że bank musi żądać od kredytobiorcy wkładu własnego na poziomie minimalnie 20% (lub 10%). Program kredytów bez wkładu omija ten instrument ostrożnościowy i NBP ostrzega przed możliwością pojawienia się skutków niezamierzonych przez ustawodawcę, czyli przed destabilizacją polskiego systemu finansowego.

Poza tym wpuszczenie na rynek mieszkaniowy kolejnej grupy osób zwiększy już i tak bardzo silną presję cenową:

„Niektóre z zaproponowanych w projekcie ustawy rozwiązań mogą skutkować powstaniem lub intensyfikacją negatywnych tendencji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i w systemie finansowym. Biorąc pod uwagę bieżącą sytuację na rynku nieruchomości, należy zauważyć, że wspieranie zakupów mieszkaniowych osób, które nie mają odpowiedniego wkładu własnego wykreuje dodatkowy popyt”.

Według NBP efekt będzie taki, że mieszkania staną się jeszcze mniej dostępne, przez co działania rządu odniosą skutek odwrotny od zamierzonego i utrudnią zakup własnego lokalu przez “osoby rzeczywiście potrzebujące wsparcia”.

Oczywiście bank centralny nie jest jedynym źródłem opinii krytycznych wobec "Ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym". Inni eksperci wskazują podobne ryzyka, czasami porównując program kredytów bez wkładu do kredytów subprime, które były przyczyną załamania się rynku kredytów mieszkaniowych w Stanach Zjednoczonych, co dało początek kryzysowi finansowemu 2008-2009. W celu ostrożnościowej oceny swojej zdolności kredytowej użyj kalkulatora kredytu mieszkaniowego online.

Krytycy nowego program zauważają też, że jego beneficjenci będą inaczej traktowani przez banki, które chociażby gorzej będą szacowały ich zdolność kredytową oraz związane z nimi ryzyko kredytowe. Można się spodziewać, że w przypadku takich klientów banki zastosują też wyższe marże, co razem z koniecznością spłaty 100% wartości lokalu, będzie oznaczać wyższy koszt kredytowania.

Jak kredyty bez wkładu wpłyną na rynek mieszkaniowy?

Ciężko podważać zasadność obaw formułowanych przez osoby nastawione sceptycznie do programu. Bez wątpienia w chwili obecnej rynek nieruchomości mieszkaniowych potrzebuje działań po stronie podażowej, a nie popytowej, ponieważ już od dłuższego czasu klientów jest więcej niż oferowanych lokali i dysproporcja ta wciąż rośnie, nasilając presję cenową. Deweloperzy wskazują m.in. na coraz większy problem z pozyskiwaniem gruntów, który można by rozwiązać uwalniając grunty znajdujące się w Krajowym Zasobie Nieruchomości, Krajowym Ośrodku Wsparcia Rolnictwa i spółkach Skarbu Państwa.

Należy jednak zwrócić uwagę na to, co prawdopodobnie jest precyzyjnym celem ustawodawcy. W obecnym kształcie program wydaje się być adresowany do określonej grupy klientów - takich, którzy mają dochód wystarczający do obsługi kredytu mieszkaniowego, jednak nie są w stanie odłożyć wkładu własnego, ponieważ koszt ich życia jest zawyżany przez konieczność płacenia za wynajem. Jeśli rządowe wsparcie rzeczywiście trafi tam, może ono mieć neutralny wpływ na popyt, ponieważ z jednej strony wprowadzi na rynek kolejną grupę klientów, z drugiej - zmniejszy zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem, przez co ograniczy zakupy inwestycyjne.

Informacje o przebiegu procesu legislacyjnego oraz obecnym brzmieniu Ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym znajdują się TUTAJ

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Maciej Jurgielewicz - Umysł interdyscyplinarny, sprawnie łączący analityczne i syntetyczne myślenie, którym wyraz daje w słowie pisanym jako specjalista ds. marketingu treści i strateg marketingu. Realizuje projekty wymagające zarówno biznesowej praktyczności, jak i wyobraźni. Od 2010 r. związany z portalem Nieruchomosci-online.pl. Członek zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl.