Przeglądając ogłoszenia sprzedaży nieruchomości, dość często można natknąć się na słowo „okazja”. Takie oznaczenie przyciąga wzrok, kusi kupujących i zwiększa zainteresowanie ofertą. Niestety, często okazuje się, że to jedynie wabik i w rzeczywistości zamiast okazji mamy do czynienia z niczym niewyróżniającą się ofertą, albo że za okazyjną ceną kryją się kłopoty związane z nieruchomością. Jak nie dać się nabrać i zachować rozwagę?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym jest okazja na rynku nieruchomości?

• Co wziąć pod uwagę, sprawdzając sprzedającego?

• Co wziąć pod uwagę, sprawdzając nieruchomość?

• Z czym może wiązać się nieuregulowany stan prawny nieruchomości?

Czy to naprawdę okazja?

Przede wszystkim ustalmy, czym jest okazja na rynku nieruchomości. Okazja to przypadek, gdy możemy kupić nieruchomość za cenę poniżej jej wartości rynkowej. Czyli sytuacja, w której sprzedający z jakiegoś powodu obniża cenę lokalu czy działki, pomimo że oferty podobne sprzedawane są drożej. Aby ocenić, czy naprawdę mamy do czynienia z okazją, powinniśmy zacząć od porównania oferty, która nas zainteresowała, do innych nieruchomości o podobnych cechach, z uwzględnieniem faktu, że najczęściej ceny z ogłoszeń to ceny ofertowe i są one wyższe niż ceny transakcyjne. Jeśli nadal ogłoszenie wydaje się nam atrakcyjne, przystąpmy do analizy powodów, dla których sprzedający zdecydował się na taką obniżkę.

Sprzedający pod lupą

Przyczyny, dla których sprzedaż jest okazyjna, można rozpatrywać na kilku płaszczyznach.

Po pierwsze, powodem takiej decyzji może być trudna sytuacja sprzedających, zarówno osobista, jak i finansowa. Osobiste przyczyny mogą wynikać z takich okoliczności, jak: rozwód, śmierć bliskiej osoby, konflikt rodzinny. Przeanalizujmy jednak dokładnie to, co nam powiedział sprzedający, czy brzmi wiarygodnie, czy pokrywa się z rzeczywistością, czy nie jest tylko „przykrywką” dla innych motywów związanych na przykład z wadą lokalu. Jeśli uznamy, że właściciel jest z nami szczery, zakup może okazać się dla nas szczęśliwym trafem.

Konieczność sprzedaży nieruchomości po okazyjnej cenie może wynikać z finansowych kłopotów sprzedającego. Długi, wierzyciele lub komornicy mogą stać się powodem, dla którego właściciel decyduje się na szybkie upłynnienie majątku. W takich przypadkach warto prześwietlić sprzedającego oraz samą nieruchomość w celu upewnienia się, czy zdążymy ją zakupić przed ewentualnymi zajęciami komorniczymi. Wiele powie nam księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości, m.in. czy nie została już wszczęta egzekucja, czy nie została wpisana hipoteka przymusowa. Należy sprawdzić, czy sprzedający prowadzi działalność gospodarczą, jeśli tak, to zażądać zaświadczeń z ZUS I US o niezaleganiu ze składkami i podatkami. Niebezpieczeństwo takiej transakcji polega na tym, że ucieczka właściciela przed wierzycielami może doprowadzić do uznania sprzedaży za bezskuteczną, czyli – mówiąc prościej – do jej anulowania. Dlatego w przypadku, gdy niepokoją nas okoliczności związane z sytuacją finansową właściciela nieruchomości, w szczególności treść wpisów w księdze wieczystej, należy zwrócić się o pomoc do specjalisty – doświadczonego prawnika lub wykwalifikowanego pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Znajdź agenta

Nieruchomość pod lupą

Niska cena nieruchomości może wynikać z tego, że posiada ona wady fizyczne, niewidoczne tzw. gołym okiem. Polecam prześledzić czas sprzedaży oferty, czyli jak długo jest ogłaszana na portalach. Może się zdarzyć, że nie będzie to proste, ponieważ właściciel mógł zmieniać zdjęcia nieruchomości, jej oznaczenie (nazwę ulicy) czy inne parametry. Pośrednicy posiadają specjalne narzędzia pozwalające na ustalenie historii ukazywania się oferty w internecie. Im dłużej trwa sprzedaż, tym większą czujność trzeba zachować. Być może właściciel dopiero niedawno obniżył cenę i dlatego wzbudziła ona zainteresowanie kupujących. Jest to sygnał, że nadszedł już czas jej sprzedaży i warto przystąpić do dalszych negocjacji. Ale może się zdarzyć, że mimo atrakcyjnej ceny lokal czy dom pozostaje w sprzedaży od kilku lub kilkunastu miesięcy. Należy wówczas wnioskować, że jest coś, co odstrasza kupujących. Może to być niesolidnie wykonany remont lub zły stan techniczny budynku, w którym znajduje się lokal. Często kupując mieszkanie po tzw. flipie, nie zdajemy sobie sprawy, że nabywamy nie tylko pięknie urządzone lokum, ale również udział w częściach wspólnych, czyli na przykład w starej kamienicy, i za chwilę będziemy musieli partycypować w kosztach jej renowacji. Czasem przyczyną niepowodzeń w sprzedaży może być uciążliwe otoczenie lub problemowy sąsiad.

Wniosek – poświęćmy maksymalnie dużo czasu na oględziny okazyjnej nieruchomości, nie wpłacajmy zadatku czy zaliczki, zanim nie przeanalizujemy wszystkich jej ewentualnych ukrytych wad oraz walorów technicznych.

Mieszkania na sprzedaż

Stan prawny nieruchomości

Nierzadko powodem okazyjnej sprzedaży nieruchomości jest obciążenie wadą prawną lub nieuregulowany stan prawny.

Nieruchomość może być obciążona prawem dożywocia lub służebnością. Kłopotem okaże się najemca, który kwestionuje wypowiedzenie umowy najmu i nie chce opuścić lokalu. Znam przypadki, w których oferowana do sprzedaży działka nie posiadała dostępu do drogi publicznej, co nie było widoczne „gołym okiem”, a wynikało z analizy stosownych map.

Nagminnym problemem przy zakupie domów jest występowanie samowoli budowlanych. Można też nieświadomie kupić dom, którego budowa nie została w ogóle zakończona, albowiem poprzednicy zaniedbali obowiązek złożenia stosownego zawiadomienia.

Z kolei w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości znajdować się mogą wpisy, które straciły swoją aktualność, ale nie zostały wykreślone i blokują sprzedaż. „Wyczyszczenie” księgi wieczystej wymaga skompletowania dokumentacji, złożenia stosownych wniosków, a przede wszystkim czasu. Kluczem do zapewnienia bezpieczeństwa kupującego jest w takiej sytuacji podpisanie odpowiedniej umowy przedwstępnej, zabezpieczającej interesy nabywcy. W uregulowaniu stanu prawnego nieruchomości niewątpliwie pomocny będzie prawnik lub pośrednik w obrocie nieruchomościami.

Podsumowując: kupując nieruchomość po okazyjnej cenie, weźmy głęboki oddech i dajmy sobie czas na analizę całokształtu okoliczności sprzedaży, w szczególności nie podpisujmy żadnych umów, a zwłaszcza związanych z przekazaniem pieniędzy, zanim nie upewnimy się, że transakcja jest dla nas całkowicie bezpieczna.

Ewa Klos-Rychter - Radca prawny, licencjonowany pośrednik, specjalistka w zakresie prawa cywilnego, ze szczególnym uwzględnieniem prawa nieruchomości. Właścicielka Kancelarii Prawnej oraz Biura Obrotu Nieruchomościami KLOS we Wrocławiu. Doświadczony praktyk w zakresie procesów cywilnych. Uznany wykładowca na uczelniach wyższych, szkoleniach zawodowych, konferencjach branżowych. Od 20 lat zaangażowana w rozwój zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami.