Jest takie powiedzenie, że ludzie dzielą się na tych, którzy kredyty mają lub będą mieli. Realnie sporą grupą są ci, którzy kredyty już mieli. To grupa najbardziej szczęśliwa. Decydując się na zaciągnięcie kredytu w banku, chcemy, by kosztował on jak najmniej. Kiedy już go zaciągniemy, także możemy minimalizować jego koszty, poprzez nadpłaty. Jaki sposób nadpłacania kredytu wybrać, by był najkorzystniejszy dla naszego portfela?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie są żelazne zasady kredytów hipotecznych?

• W jaki sposób można dokonywać nadpłat?

• Który sposób nadpłacania kredytu jest najlepszy?

• Jak sposoby nadpłacania kredytu wyglądają na przykładach z życia?

• Jaki sposób nadpłacania kredytu wybrać?

Żelazne zasady

Rozpoczynając dywagacje o nadpłacaniu kredytu, zacznijmy od razu od pierwszej matematycznej i finansowej zasady – im kredyt krótszy, tym tańszy. Niestety, to co nieodłączne w tej zasadzie, to: im kredyt krótszy, tym rata wyższa. Co zatem zrobić, aby wilk był syty i owca cała?

Jednym z elementów optymalizacji kosztów kredytu jest jego nadpłacanie. Koszt kredytu to odsetki od zadłużenia, czyli kapitału, jaki mamy do spłaty. Każda choćby najmniejsza nadpłata kredytu powoduje zmniejszenie tych odsetek, gdyż naliczane są od niższej kwoty. Do dzieła zatem… nadpłacamy.

Sposoby dokonywania nadpłat

W zależności od sytuacji życiowej i finansowej kredyt można nadpłacić na dwa sposoby:

1. Pierwszy to dokonanie jednorazowej nadpłaty większej kwoty.
2. Drugi to dokonywanie regularnych nadpłat.

W każdym z tych sposobów mamy do wybory dwa scenariusze tego, co dzieje się po dokonaniu nadpłaty:

• W pierwszym zostawiamy ratę kredytu na niezmienionym poziomie. Dlaczego taki potencjalnie wybór? W jakimś stopniu przyzwyczailiśmy się do niej, wpisaliśmy na stałe do naszego budżetu. Skoro rata pozostanie na nie zmienionym poziomie, a kapitału dzięki nadpłacie będzie mniej, skróci się okres kredytowania.
• Drugi scenariusz to pozostawienie okresu kredytowania na pierwotnym poziomie. Zatem jeśli okres ten sam a kapitału do spłaty mniej dzięki nadpłaceniu, to zmniejszy się rata kredytu.

Który sposób nadpłacania kredytu jest najlepszy?

Podobniej jak z wyborem samego kredytu, tak i w przypadku nadpłat nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Tak samo jak dopasować do siebie można kredyt, także i sposób dokonywania nadpłat uzależniony będzie od preferencji, potrzeb i możliwości. Trzymając się zasad matematyki finansowej, najtańszym rozwiązaniem będzie skrócenie okresu kredytowania. To sprawi, że oddamy do banku mniej odsetek niż w przypadku drugiego rozwiązania.

Trochę liczb, które obrazują działania

Przyjrzyjmy się teraz bliżej poszczególnym wyżej wymienionym sposobom nadpłat.

Załóżmy, że masz kredyt w wysokości 400 tys. zł na 30 lat. Odsetki w całym tym okresie to około 650 tys. zł. Przyjmijmy także założenie, że na skutek sytuacji rodzinnych po 5 latach spłacania otrzymałeś  spadek lub darowiznę w kwocie 25 tys. zł. Postanawiasz wykorzystać to do nadpłacenia kredytu. Mamy tu zatem możliwe dwa scenariusze omawiane wyżej:

• W pierwszym zostawiamy okres kredytowania na niezmienionym poziomie. Rata maleje o 6,5% (około 190 zł), a odsetki oddane do banku w całym okresie z 650 tys. zł spadają do 625 tys. zł.
• W drugim scenariuszu, czyli decydując się na pozostawienie raty na pierwotnym poziomie, okres kredytowania skróci się z pierwotnych 30 do prawie 26 lat. Co za tym idzie odsetki od całości kredytu przez ten czas wyniosą tylko 529 tys. zł. Tak, wiem, że słowo „tylko” może brzmieć tutaj ironicznie, ale w odniesieniu do pierwotnych 650 tys. zł różnica robi wrażenie.

Teraz opcja druga. Zmodyfikujmy powyższe. Załóżmy, że po 5 latach dostałeś wspomniany wyżej spadek lub darowiznę, a jednocześnie podwyżkę w pracy. Darowiznę postanawiasz wydać na wakacje życia, a co… w końcu raz się żyje. Podczas analizy budżetu wyszło, że możesz co miesiąc pozwolić sobie na dodatkowe 140 zł raty więcej. Przyjąłeś też, że będziesz to robić przez kolejne 15 lat. Daje to razem wspomniane wyżej 25 tys. zł. Sprawdźmy zatem, jak wpłynie to na koszt kredytu, jeśli co miesiąc dokonasz jego nadpłaty:

• Pozostawiając raty na niezmienionym poziomie i dodając do nich nadpłatę, skrócisz okres kredytowania do trochę ponad 27 lat, a koszt kredytu zmniejszy się o 65 tys. zł (do 585 tys. zł).

Porównując powyższe przypadki, widać wyraźnie, że zamiana jednorazowej nadpłaty na cyklicznie dokonywane w sumarycznie takiej samej wysokości daje gorsze efekty.

Prosta sprawa, ale wybór trudny

Powyższe wyliczenia mają charakter orientacyjny, nie są zrobione z dokładnością „co do złotówki”. Założenie jednak było takie, aby przedstawić zasadę i schemat działania. Przy większych kwotach nadpłat, co oczywiste, różnice w kosztach będą bardziej widoczne.

Na zakończenie, mam jeszcze jeden przykład z życia:

Klienci otrzymując ode mnie ofertę, np. na powyższy kredyt, po zapoznaniu się ze szczegółami pytają: „Panie Krzysztofie, a jak wyglądałyby rata i koszty przy skróceniu okresu kredytowania do 20 lat?”. Po przedstawieniu im symulacji przecierają oczy ze zdumienia. Rata co prawda wzrasta z 2935 do 3345 zł, czyli lekko ponad 400 zł, ale koszt kredytu spada do 403 tys. zł. Ta różnica robi piorunujące wrażenie.

I tutaj wkracza magia nadpłat i ich systematycznego stosowania. Proponuję jednak kredyt na lat 30 z dokonywaniem nadpłat w wysokości różnicy w racie z kredytem na lat 20. Taka operacja sprawia, że spłacamy kredyt swoim własnym, niezależnym od bankowego, harmonogramem. Dzięki temu koszty kredytu spadają do takiego poziomu, jak nominalnie wziętego na krótszy okres. Spytasz zatem, po co tyle zamieszania, to już lepiej od razu wziąć kredyt z krótszym okresem?

To całe zamieszanie jest dla Twojego bezpieczeństwa spłaty kredytu. Rata na niższym poziomie, ta obligatoryjnie wymagana, to komfort spłaty w sytuacjach, kiedy na ratę zabraknie. Nadpłaty dokonywać nie musisz, poza delikatnym zwiększeniem kosztów, nic złego się nie zadzieje. Jeśli jednak zabraknie Ci choćby kilku złotych do raty wymaganej systemowo przez bank, będzie to wisiało nad Tobą jak topór i wpływało na historię finansową. Niestety, z punktu widzenia banku, rata po prostu będzie niezapłacona.

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie długookresowe. Nie przewidzimy wszystkich złych i niekorzystnych sytuacji w trakcie jego spłaty. Zdarzyć się może ich wiele. Dzięki stosowaniu powyższych zasad, możesz jednak zminimalizować ryzyko braku spłaty raty, a przy tym w racjonalny sposób zmniejszać koszty zaciągniętego zobowiązania.

Krzysztof Iwan - Ekspert w zakresie kredytów hipotecznych z 19-letnim stażem w finansach. Prelegent na kongresach, aktywnie współpracujący z inwestorami. Zawiłości kredytowe oraz rynku nieruchomości nie mają przed nim tajemnic. Dzięki temu jest doceniany przez klientów. *** Grupa ANG powstała po to, by służyć ludziom. Pomagać im zrozumieć zawiłości zawarte w umowach z instytucjami finansowymi, pomagać dobrać usługi, których klienci naprawdę potrzebują i na które ich stać. W tym trudnym czasie kontynuuje swoją misję przez dzielenie się wiedzą dotyczącą świata finansów w czasie epidemii.