Rynek nieruchomości od wielu miesięcy ulega wielu perturbacjom i zwrotom akcji. Wreszcie jednak nastąpił czas, który stwarza szansę, szczególnie dla młodych, na zakup pierwszego własnego mieszkania. Jak dobrze kupić M dla siebie? No właśnie, dobrze, czyli jak?

Rozmawiam o tym z Moniką Lisiak – pośredniczką z Łodzi, właścicielką biura nieruchomości House Agent, która podpowiada, jak i gdzie znaleźć mieszkanie w atrakcyjnej cenie oraz na co uważać, kupując nieruchomość po raz pierwszy.

Moniko, na co dzień zajmujesz się obsługą transakcji kupna, sprzedaży i wynajmu. Jak oceniłabyś aktualną sytuację na rynku nieruchomości?

Mamy teraz bardzo gorący okres, wynikający głównie z programu Bezpieczny Kredyt 2%, choć już przed jego startem zrobiło się gorąco, to teraz mamy kumulację. Według mnie rynek cały czas działał i działa. Wcześniej było jednak trochę spokojniej. Obsługiwałam głównie sprzedaże, za gotówkę i osoby, które miały konkretne oczekiwania i konkretne potrzeby. Klientów kredytowych rzadziej, tym bardziej jak zaczęły rosnąć stopy procentowe. Kredyt dwuprocentowy spowodował, że jest więcej osób, które ogólnie interesują się zakupem nieruchomości.

Czy obserwujesz, że czas sprzedaży się skrócił czy wydłużył? Czy są kolejki do oglądania mieszkań? Przypominam sobie, że jeszcze rok czy 2 lata temu, było tak, że jak się nie zadzwoniło natychmiast na oferty, to one znikały sprzed nosa. Jak jest teraz? Czy poszukujący są poddani dużej presji do podjęcia tej decyzji, czy mają jednak trochę czasu, żeby się zastanowić?

Z pewnością jest teraz więcej czasu, bo i nieruchomości jest więcej. W tej chwili nieruchomości można wybierać, ale też trzeba pamiętać, że one cały czas się sprzedają. Oczywiście, na jedne nieruchomości jest więcej telefonów, na drugie mniej, ale ruch jest cały czas. Dlatego myślę, że jeżeli ktoś chce kupić, bo ma potrzebę mieszkaniową, to radziłabym kupić jak najszybciej – nie ma na co czekać i zastanawiać się. Tak samo jest ze sprzedażą.

Kolejnym etapem jest właśnie szukanie nieruchomości. Jak opisałabyś ten proces, szczególnie osobom, które jeszcze nigdy nie rozglądały się za mieszkaniem czy domem dla siebie?

Zaczęłabym od zdolności kredytowej. Pierwszym pytaniem, jakie zadaję swoim klientom, jest właśnie to, czy znają swoją zdolność kredytową, czy byli u doradcy kredytowego. Świadomość zdolności kredytowej jest kluczowa, pomaga uniknąć rozczarowań, kiedy zakochamy się w jakiejś nieruchomości, a okaże się, że nie będzie nas na nią stać.

Po drugie, należy ustalić kryteria, jakie musi spełniać nasza wymarzona nieruchomość. Warto je mieć spisane, bo jak zaczynamy szukać, to w pewnym momencie sami możemy się pogubić. Polecam wypisać, czego potrzebujemy, jaka lokalizacja nas interesuje, co jest dla nas ważne, określić plusy i minusy. Potem, kiedy zaczynamy już szukać, można zrobić selekcję, wpisywać te parametry do wyszukiwarki. I tu kolejna podpowiedź: warto nieco rozszerzyć widełki. Jeżeli szukamy mieszkania do 40 mkw., to ustawmy preferencje do 45 czy nawet do 50 mkw., bo może się okazać, że w cenie mieszkania 40-metrowego kupimy 50-metrowe. Podobnie, jeśli chodzi o cenę – jeżeli szukamy do 500 tys. zł, ustawmy granicę 550 tys. zł, bo pamiętajmy, że ceny ofertowe, które widzimy na portalach, są nieco zawyżone, to nie są ceny transakcyjne. Nie zamykajmy się też na lokalizację.

Mieszkania na sprzedaż

Domy na sprzedaż

Czyli na rynku wtórnym negocjacje i obniżanie ceny wchodzą w grę?

Nie zawsze, ale w większości przypadków uda się coś zaoszczędzić. W Polsce też mamy taką mentalność, że przy nieruchomościach negocjujemy i to jest raczej powszechne. Na pewno nic na tym nie stracimy.

Czy łatwo jest teraz znaleźć nieruchomość w atrakcyjnej, dobrej cenie? Czy są same drogie nieruchomości?

Warto zacząć od tego, że Polacy polubili standard premium. Widać to nie tylko przy zakupie, ale i przy wynajmie. Doceniamy to, co kupujemy, same nieruchomości też wyglądają już lepiej, ich ceny więc idą w górę. Ale za 500 tys. zł w Łodzi, gdzie pracuję, można kupić fajne mieszkania.

Sprawdziłam rynek łódzki na portalu Nieruchomości-online.pl i do 500 tys. zł mamy 78% ofert. Więc faktycznie, da się coś znaleźć. Natomiast do 300 tys. zł jest 35% ofert. W Warszawie z kolei mieszkania do 500 tys. zł stanowią tylko 10% oferty, a do 300 tys. zł nie ma żadnych. Nie łudźmy się więc, największe miasta są z reguły poza zasięgiem niższych zdolności kredytowych czy niższego budżetu. Patrząc na całą Polskę, to oferta mieszkań na sprzedaż poniżej 500 tys. zł stanowi 54% ofert, co daje około 440 tys. ofert mieszkań. Można wyciągnąć więc wniosek, że mogą to być te mniejsze lokalne rynki, lokalizacje ościenne czy w ogóle małe miejscowości. Ale wybierać jest w czym, nawet jeśli mamy problem, by znaleźć nieruchomość w samej Warszawie.

Taka sytuacja może spowodować, że młode osoby wyprowadzą się poza Warszawę czy poza inne duże miasta i wtedy też kupią większe mieszkania – zamiast np. 30 mkw., kupią 50 czy 60 mkw. Oczywiście Bezpieczny Kredyt 2% ma wpływ na tę sytuację. Jeżeli ktoś liczył na to, że nie wpłynie on na ceny nieruchomości, to już widać, że jest inaczej.

Tak, ta tendencja wzrostowa jest zauważalna. Więc nie ma co wstrzymywać się z decyzją, póki jest jeszcze z czego wybierać?

Tak. Mamy jednak taki czas, że musimy często podejmować trudne, szczególnie dla młodych, wybory: mniejszy metraż w mieście czy większy w tej samej cenie, ale daleko od centrum, na obrzeżach lub zupełnie poza miastem. Najważniejsze jednak, że aktualnie mamy z czego wybierać.

Przyjmijmy, że mamy już na oku nieruchomość, która nam się podoba. Na co zwracać uwagę, na co uważać rozważając jej zakup? Jakie pułapki mogą na nas czekać, szczególnie na rynku wtórnym?

Bez względu na to, czy szukam nieruchomości dla klientów, czy je sprzedaję, zawsze zaczynam od zweryfikowania stanu prawnego nieruchomości. Proszę o numer księgi wieczystej i dokładnie sprawdzam wszystkie zapisy. Dlatego zawsze polecałabym zacząć od księgi wieczystej. Oczywiście, istnieje domniemanie wiarygodności ksiąg wieczystych, ale pamiętajmy, że nie wszystko musi być do ksiąg wpisane, dlatego warto też przeczytać akt notarialny. Miałam przypadek, kiedy w księdze wieczystej nieruchomości, którą chciała sprzedać moja klientka, nie było wykazanej służebności jej byłego męża. Na szczęście udało się do niego dotrzeć i przekonać go, by notarialnie zrzekł się służebności. Bez sprawdzenia tego, nowi nabywcy, kupiliby nieruchomość z lokatorem, który miał prawo mieszkać w niej do śmierci. Dlatego sprawdzanie dokumentów to podstawa.

Kolejną rzeczą, którą bym sprawdziła, jest stan techniczny nieruchomości. Warto pozaglądać wszędzie, odsłonić grzejniki, poodsuwać firanki, obejrzeć sufit, rozejrzeć się po podłodze, po rogach, czy nie widać grzyba, czy nie było zalań. Jeżeli to jest dom, wejść do piwnicy i się rozejrzeć. Na oglądanie nieruchomości można przyjść ze specjalistą, który profesjonalnie oceni, co jest do ewentualnego remontu. Jeśli coś będzie nie tak, oczywiście, można to wszystko potem naprawić, ale musimy być świadomi, co kupujemy, ponieważ wiąże się to z kosztami, które trzeba przeanalizować.

Oczywiście, emocje w procesie zakupu są ważne, ale warto spojrzeć też na daną nieruchomość na chłodno. Warto zapytać, czy na nieruchomości nie ma komornika. Jeżeli sprzedający prowadzi działalność gospodarczą, to pamiętajmy, że on musi ją wyrejestrować z danej nieruchomości. W takim przypadku notariusz powinien poinformować, że do sprzedaży będzie musiał przedstawić zaświadczenie z urzędu skarbowego i ZUS-u lub w akcie będzie taki zapis, że nie ma nieuregulowanych zaległości. Gdy takie występują, dane instytucje mają prawo wpisać je na księgę wieczystą.

Nie trzeba się też bać zakupu nieruchomości, która ma ustanowioną hipotekę. Sprzedający musi uzyskać wtedy promesę, czyli takie zaświadczenie, na którym bank, informuje, ile zostało do spłaty i podaje numer techniczny konta do spłaty. Kupujący nie wpłaca wtedy całej kwoty zakupu sprzedającemu, tylko część przelewa do banku na pokrycie spłaty kredytu hipotecznego, a reszta pieniędzy idzie do strony sprzedającej.

Pamiętajmy, że wszystkie problemy da się rozwiązać. Kupujący musi o nich jednak wiedzieć, i być świadomy tego, co się z nimi wiąże.

Bardzo dziękuję za rozmowę.

Alicja Palińska - Project manager w zespole Nieruchomosci-online.pl. Odpowiada za realizację projektów związanych z podnoszeniem funkcjonalności serwisu, strategię komunikacji i promocji oraz opracowywanie analiz na podstawie danych z portalu na potrzeby raportów i artykułów. Członek zespołu redakcyjnego e-magazynu "ESTATE".