Informacje zawarte w księdze wieczystej powinny być poprawnie wpisane, aktualne i zgodne ze stanem faktycznym. Jest to szczególnie ważne, gdy zamierzamy sprzedać nieruchomość. Księga wieczysta jest sprawdzana przez potencjalnych nabywców, a wszelkie błędy i niezgodności mogą być zinterpretowane na niekorzyść sprzedającego. Na szczęście istnieje możliwość poprawek.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie są rodzaje błędów w księdze wieczystej?

• Jak skorygować błędny metraż w księdze wieczystej?

• Jak skorygować błędy merytoryczne w księdze wieczystej?

Zanim przystąpisz do sprzedaży, sprawdź księgę wieczystą

Sprawdzenie poprawności danych w księdze wieczystej i ich zgodności ze stanem faktycznym jest jedną z pierwszych czynności, jakie należy wykonać w ramach przygotowań do sprzedaży nieruchomości. Nie trzeba w tym celu udawać się osobiście do sądu – można to zrobić online za pomocą elektronicznego systemu ksiąg wieczystych na stronie ekw.ms.gov.pl. Jest to całkowicie darmowe – wystarczy znać numer księgi. Tutaj dowiesz się więcej o sprawdzaniu księgi wieczystej - "Kiedy sprawdzić księgę wieczystą?".

Zdarza się, że błędy w księdze wieczystej pozostają w niej latami bez konsekwencji dla właściciela nieruchomości. Są dostrzegane dopiero wtedy, gdy dana sytuacja wymaga skorzystania z księgi (np. ubieganie się o kredyt hipoteczny, podział majątku czy wspomniana wcześniej sprzedaż nieruchomości). Błędy w księdze wieczystej można jednak skorygować. Procedura korekty może być dość prosta albo bardziej skomplikowana, w zależności od typu błędu.

Znajdź agenta

Warto dopilnować poprawek odpowiednio wcześniej, gdyż pomyłki i nieaktualne dane mogą obniżyć wiarygodność sprzedającego i wydłużyć proces sprzedaży. Warto wiedzieć, że błędy proste (usterki) nie uniemożliwiają zawarcia transakcji kupna-sprzedaży. Notariusz może je po prostu opisać w akcie notarialnym, a sąd naniesie poprawki. Zdarza się jednak, że kupujący żąda poprawienia wszystkich usterek jeszcze przed przystąpieniem do transakcji, a to może spowodować jej przesunięcie nawet o kilka tygodni. Natomiast błędy merytoryczne (np. wpisane w księdze nazwisko właściciela nieruchomości inne niż nazwisko sprzedającego) mogą sprawić, że notariusz nie dopuści do podpisania umowy sprzedaży, póki nie zostaną usunięte.

Jak skorygować błędny metraż w księdze wieczystej?

Błędny metraż w księdze wieczystej należy na szczęście do tych błędów, których skorygowanie nie jest bardzo trudne. Zgodnie z art. 27 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982 nr 19 poz. 147) takiej poprawki może dokonać nawet sąd z urzędu, np. jeśli zostaną dostrzeżone rozbieżności między księgą wieczystą a danymi z ewidencji gruntów i budynków. Jeśli tak się nie stanie, dopilnowanie korekty należy do właściciela nieruchomości. Musi on złożyć wniosek do właściwego sądu wieczystoksięgowego, a w nim opisać rodzaj błędu. Do wniosku warto dołączyć kopie dokumentów potwierdzających błąd, jeśli właściciel nieruchomości nimi dysponuje. Wniosek taki nie jest równoznaczny z wnioskiem o wpis w księdze wieczystej i nie podlega opłacie, a sąd rozpatruje go dość szybko, czasem w ciągu kilku dni. W takim trybie można poprawić także inne usterki, np. literówki w nazwiskach.

Jak skorygować błędy merytoryczne?

Błędy merytoryczne to istotne błędy sprawiające, że informacje w księdze wieczystej nie są zgodne ze stanem prawnym.

Rodzaje błędów merytorycznych w księdze wieczystej:

• brak wpisu o istniejącym prawie (np. brak informacji o współwłaścicielu);
• błędnie wpisane prawo (np. nazwisko poprzedniego właściciela zamiast aktualnego);
• wpis obciążenia, które nie istnieje (np. wpis hipoteki, która została spłacona, wpis o prawie dożywocia na rzecz osoby, która już nie żyje).

W niektórych przypadkach nieaktualne informacje w księdze wieczystej mogą być skutkiem niewiedzy bądź niedopatrzenia właściciela nieruchomości. Przykładowo, nie wszyscy wiedzą, że wpisy takie jak służebności, hipoteki przymusowe czy prawo dożywocia nie są wykreślane z urzędu, gdy się zdezaktualizują. Właściciel nieruchomości musi sam wnioskować o ich wykreślenie za pomocą wniosku KW-WPIS. Dołącza do niego odpowiednie dokumenty świadczące o zaistnieniu przesłanki, która na to pozwala (np. odpis skrócony aktu zgonu dożywotnika, zgoda wierzyciela na wykreślenie hipoteki, oświadczenie właściciela nieruchomości władnącej). Wniosek o wpis bądź jego wykreślenie jest płatny zgodnie z aktualnym cennikiem.

Jeśli właściciel nieruchomości nie dysponuje dokumentem pozwalającym na dokonanie wpisu lub jego wykreślenie (np. orzeczeniem sądu czy aktem notarialnym), wnosi powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Powództwo takie może wnieść osoba uprawniona do złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej zgodnie z art. 626(2) § 5 k.p.c.

Osoby uprawnione do złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej:

• właściciel nieruchomości;
• użytkownik wieczysty;
• osoba, na rzecz której wpis ma być dokonany;
• wierzyciel, jeśli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej.

Oprócz tego, jeśli obciążenie powstało z mocy ustawy, pozew może zostać wniesiony przez uprawniony do tego organ.

Jeśli błąd wynika z przeniesienia błędnych danych z dokumentu podstawowego (np. aktu notarialnego), należy się zwrócić do osoby bądź instytucji, która dokument sporządziła. Jeśli sporządzającym był notariusz, powinien poprawić akt notarialny i złożyć go do sądu wraz z wnioskiem.

Dodaj ogłoszenie

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.