Wybór odpowiedniego kredytu hipotecznego to nie lada wyzwanie. W obliczu dynamicznie zmieniającego się rynku nieruchomości i ciągłej ewolucji ofert bankowych, łatwo poczuć się przytłoczonym informacjami i możliwościami. Marża, RRSO, wkład własny, ubezpieczenia, dodatkowe opłaty – to tylko niektóre z pojęć, z którymi musimy się zmierzyć. Jak odnaleźć się w tym gąszczu i podjąć decyzję, która będzie służyć nam przez lata? Właśnie w tym celu powstał niniejszy poradnik.

Z tego artykułu dowiesz się, o co zapytać, wybierając kredyt hipoteczny:

• Marża i oprocentowanie kredytu

• RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania)

• Okres kredytowania

• Wkład własny

• Prowizja za udzielenie kredytu

• Ubezpieczenie kredytu

• Zdolność kredytowa

• Dodatkowe opłaty

• Elastyczność warunków

• Cross-selling

Kupno własnego mieszkania lub domu to jedno z najważniejszych i najbardziej ekscytujących wydarzeń w życiu. To moment, w którym nasze marzenia o własnym miejscu na ziemi w końcu się spełniają. Jednak dla części z nas ta przygoda wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego – zobowiązania, które będzie nam towarzyszyć przez długie lata i w istotny sposób wpłynie na naszą finansową przyszłość.

Moim celem jest przeprowadzenie Cię przez meandry procesu wyboru kredytu hipotecznego i pomoc w podjęciu w pełni świadomej i korzystnej decyzji. Wierzę, że z odpowiednią wiedzą i narzędziami, będziesz w stanie wybrać ofertę, która najlepiej odpowiada Twoim potrzebom i możliwościom.

Poniżej znajdziesz 10 pytań, które warto zadać przed podjęciem decyzji o wyborze kredytu hipotecznego. Każde z nich opatrzyłam szczegółowym wyjaśnieniem, co dane pojęcie oznacza i jak może wpłynąć na warunki kredytowania. Dodatkowo możesz pobrać tabelę, która pozwoli Ci porównać oferty różnych banków i wybrać tę najkorzystniejszą.

Ważne!
Decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego powinna być zawsze poprzedzona analizą własnej sytuacji finansowej i życiowej. Nie warto kierować się wyłącznie wysokością miesięcznej raty – równie ważne są takie czynniki, jak: całkowity koszt kredytu, wymagany wkład własny, elastyczność warunków spłaty czy dodatkowe opłaty. Biorąc pod uwagę pełen obraz, możesz podjąć decyzję, która będzie służyć Tobie i Twojej rodzinie przez długie lata.

Mam nadzieję, że ten poradnik będzie dla Ciebie cennym przewodnikiem w tej ważnej podróży. Pamiętaj, że zawsze warto skonsultować się z niezależnym ekspertem finansowym, który pomoże Ci spojrzeć na Twoją sytuację obiektywnym okiem i wskazać najlepsze rozwiązania. Niezależnie od tego, czy planujesz zakup pierwszego mieszkania, czy poszukujesz nieruchomości swoich marzeń, wierzę, że z moją pomocą będziesz w stanie podjąć decyzję, która przyniesie Ci nie tylko radość z posiadania własnego M, ale także poczucie finansowego bezpieczeństwa i stabilności.

O co zapytać, wybierając kredyt?
10 pytań, które musisz zadać

Pobierz listę pytań do druku

1. Marża i oprocentowanie kredytu

Marża i oprocentowanie to fundamentalne składowe kosztu kredytu hipotecznego. Oprocentowanie składa się z dwóch elementów: stałej marży banku i zmiennej stopy referencyjnej, najczęściej opartej na wskaźniku WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate). Marża jest indywidualnie ustalana przez bank i pozostaje niezmienna przez cały okres kredytowania, natomiast stopa referencyjna jest regularnie aktualizowana w zależności od sytuacji na rynku międzybankowym.

Wysokość marży zależy od wielu czynników, takich jak wysokość wkładu własnego, historia kredytowa, poziom i stabilność dochodów, długość okresu kredytowania czy posiadanie innych produktów w danym banku. Nawet niewielka różnica w marży, np. 0,5 punktu procentowego, może przełożyć się na znaczące oszczędności w skali całego okresu kredytowania.

Przykładowo:
Jeśli zaciągasz kredyt na kwotę 400 000 zł na okres 25 lat, to przy marży 2% i WIBOR 3M na poziomie 5% (oprocentowanie 7%), Twoja miesięczna rata wyniesie około 2 800 zł. Gdyby udało Ci się wynegocjować marżę na poziomie 1,5%, rata spadłaby do około 2 700 zł, co daje oszczędność około 100 zł miesięcznie, czyli około 30000 zł w całym okresie kredytowania.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego może być okresowo stałe lub zmienne. W przypadku oprocentowania okresowo stałego, rata kredytu pozostaje niezmieniona przez określony czas (zazwyczaj 5 lat), co daje poczucie bezpieczeństwa i ułatwia planowanie budżetu domowego. Jednak po upływie tego okresu oprocentowanie jest aktualizowane i może znacząco wzrosnąć, co trzeba uwzględnić w długoterminowym planowaniu finansowym.

Z kolei oprocentowanie zmienne wiąże się z większą niepewnością, ale w długiej perspektywie może okazać się tańsze, szczególnie w środowisku niskich stóp procentowych. Należy jednak pamiętać, że wzrost stóp procentowych przełoży się na wyższe raty kredytu, co może obciążyć domowy budżet. Wybór między tymi dwiema opcjami zależy od indywidualnej tolerancji ryzyka i planów na przyszłość.

2. Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO)

RRSO to syntetyczny wskaźnik, który obrazuje całkowity koszt kredytu wyrażony jako roczna wartość procentowa. W przeciwieństwie do nominalnego oprocentowania, RRSO uwzględnia nie tylko odsetki, ale także wszystkie dodatkowe koszty, takie jak prowizje, ubezpieczenia czy opłaty. Dzięki temu RRSO jest najbardziej miarodajnym narzędziem do porównywania całkowitego kosztu kredytu w różnych bankach.

Zgodnie z przepisami ustawy o kredycie hipotecznym, bank ma obowiązek podać RRSO zarówno w umowie kredytowej, jak i w materiałach reklamowych. Należy jednak pamiętać, że RRSO prezentowane w reklamach jest obliczane dla przykładowych warunków (np. kwoty kredytu 300 000 zł na 30 lat) i może odbiegać od rzeczywistego RRSO Twojego kredytu, które zależy od indywidualnych parametrów, takich jak kwota, okres spłaty czy wysokość prowizji.

3. Okres kredytowania

Okres kredytowania to czas, na jaki zaciągasz zobowiązanie hipoteczne. Podejmując decyzję o długości okresu kredytowania, warto wziąć pod uwagę kilka istotnych czynników. Z jednej strony, dłuższy okres kredytowania oznacza niższą miesięczną ratę. Dla wielu osób może to być decydujące, ponieważ niższa rata daje większą elastyczność budżetową i poczucie bezpieczeństwa. Jeśli przykładowo ktoś jest w stanie komfortowo spłacać ratę na poziomie 4000 zł, ale wydłużenie okresu kredytowania pozwoli obniżyć ratę do 2000 zł, to różnicę można regularnie nadpłacać.

Z drugiej strony, decydując się na długi okres kredytowania, musimy mieć świadomość pewnych ryzyk i ograniczeń. Przede wszystkim, im dłuższy okres spłaty, tym wyższy całkowity koszt kredytu. Wynika to z faktu, że przez dłuższy czas spłacamy odsetki. Ponadto, długi okres kredytowania oznacza, że nasze mieszkanie czy dom będzie obciążone hipoteką przez większą część naszego życia, co może mieć wpływ na nasze dalsze plany życiowe i finansowe.

Ale powróćmy do tematu nadpłat. Nadpłacanie kredytu to bardzo ważny aspekt, o którym warto pamiętać przy wyborze okresu kredytowania. Nadpłata pozwala na szybsze zmniejszenie kapitału pozostałego do spłaty, co ma bezpośredni wpływ na koszt całkowity kredytu, bez konieczności skracania okresu kredytowania.

Mechanizm jest prosty – gdy nadpłacamy kredyt, dodatkowo wpłacone środki są w pierwszej kolejności przeznaczane na spłatę kapitału. W rezultacie, w kolejnym miesiącu naliczane odsetki są niższe, ponieważ są liczone od mniejszej kwoty pozostałego do spłaty kapitału. Tym samym, każda kolejna rata staje się coraz niższa, ponieważ składa się w coraz większym stopniu ze spłaty kapitału, a w coraz mniejszym z odsetek. To bardzo istotne z perspektywy długoterminowej. Regularne nadpłacanie kredytu, nawet stosunkowo niewielkimi kwotami, może przynieść znaczące oszczędności w skali całego okresu kredytowania. Co więcej, nadpłata daje nam elastyczność – możemy ją dostosować do naszej aktualnej sytuacji finansowej. W miesiącach, w których mamy więcej wolnych środków, możemy nadpłacić więcej, a w tych bardziej napiętych finansowo – mniej lub wcale.

Warto też podkreślić, że nadpłacanie kredytu to opcja, a nie obowiązek. Decydując się na dłuższy okres kredytowania i niższą ratę, zyskujemy możliwość nadpłacania, ale nie musimy z niej korzystać, jeśli nasze bieżące potrzeby finansowe są inne. To daje nam swobodę i poczucie kontroli nad naszymi finansami.

Oczywiście, przed podjęciem decyzji o nadpłacie, zawsze warto upewnić się, czy nasz kredyt nie wiąże się z jakimiś dodatkowymi opłatami za wcześniejszą spłatę. Choć większość banków obecnie nie pobiera takich opłat, to zawsze lepiej to zweryfikować, aby uniknąć niepotrzebnych kosztów.

4. Wkład własny

Wkład własny to środki finansowe, które musisz zaangażować z własnych oszczędności w zakup nieruchomości. Im wyższy wkład własny, tym mniejsza kwota kredytu, a co za tym idzie – niższe odsetki i całkowity koszt finansowania. Wysoki wkład własny to także mniejsze ryzyko dla banku, co może przełożyć się na korzystniejsze warunki kredytowania, takie jak niższa marża (ale nie każdy bank warunkuje takie zależności).

W 2024 r. rekomendowany przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) minimalny wkład własny wynosi 20% wartości nieruchomości. Niektóre banki akceptują jednak niższy wkład, na poziomie 10%, ale wiąże się to z koniecznością wykupienia dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, co podnosi koszt kredytu.

Załóżmy, że kupujesz mieszkanie za 600 000 zł.

Przypadek 1: Minimalny wkład własny 10% (60 000 zł)
Kwota kredytu: 540 000 zł
Oprocentowanie: 7%
Okres kredytowania: 25 lat
Miesięczna rata: około 3 800 zł
Koszt odsetek: około 605 000 zł

Przypadek 2: Wkład własny 20% (120 000 zł)
Kwota kredytu: 480 000 zł
Oprocentowanie: 7%
Okres kredytowania: 25 lat
Miesięczna rata: około 3 400 zł
Koszt odsetek: około 538 000 zł

Różnica w miesięcznej racie między przypadkiem 1 a 2 wynosi około 400 zł. W całym okresie kredytowania oszczędność przy wyższym wkładzie własnym wyniesie około 67 000 zł. Wyższy wkład własny znacząco obniża zarówno miesięczną ratę, jak i całkowity koszt kredytu. Jednak rzeczywisty koszt będzie zależeć od wielu czynników, takich jak zmiany stóp procentowych, harmonogram spłat czy nadpłaty.

Warto jednak pamiętać, że im wyższy wkład własny, tym mniejsza zdolność kredytowa potrzebna do uzyskania finansowania. To szczególnie istotne dla osób o niższych dochodach lub obciążonych innymi zobowiązaniami finansowymi.

Istnieje też możliwość skorzystania z programu kredytów bez wkładu własnego, w ramach którego brakującą część wkładu gwarantuje Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK). W takim przypadku jednak kwota kredytu i jego koszty są odpowiednio wyższe, ponieważ musisz spłacić także tę gwarantowaną część.

Przykładowo, jeśli kupujesz mieszkanie za 600 000 zł i nie masz żadnych oszczędności, to przy kredycie bez wkładu własnego będziesz musiał pożyczyć całą kwotę. Przy oprocentowaniu 7% i okresie kredytowania 25 lat, Twoja miesięczna rata wyniesie około 4 300 zł, czyli o 900 zł więcej niż przy 20% wkładzie własnym. W całym okresie kredytowania koszt takiego rozwiązania będzie wyższy o około 270 000 zł.

5. Prowizja za udzielenie kredytu

Prowizja to jednorazowa opłata pobierana przez bank za przyznanie finansowania. Jej wysokość waha się zazwyczaj od 0% do 2% kwoty kredytu i zależy od polityki danego banku. Niektóre banki stosują promocje, w ramach których prowizja jest obniżona lub całkowicie zniesiona, ale zazwyczaj wiąże się to z koniecznością skorzystania z dodatkowych produktów, takich jak ubezpieczenie, karta kredytowa czy konto osobiste.

Prowizję można uiścić jednorazowo przy uruchamianiu kredytu lub doliczyć do kwoty kredytu. W tym drugim przypadku należy pamiętać, że choć prowizja nie będzie podlegała oprocentowaniu (co jest zabronione przez prawo), to i tak podniesie całkowitą kwotę do spłaty.
Z drugiej strony, jeśli bank oferuje zniesienie prowizji w zamian za skorzystanie z dodatkowych produktów, takich jak ubezpieczenie na życie, to warto dokładnie przeliczyć, czy korzyść z braku prowizji przewyższa koszt tych produktów w skali całego okresu kredytowania.

Przykładowo:
jeśli bank oferuje zniesienie prowizji 2% (10 000 zł) w zamian za wykupienie ubezpieczenia na życie za 0,5% kwoty kredytu rocznie, to przy kredycie 500 000 zł, roczny koszt ubezpieczenia wyniesie 2 500 zł. Jednak warto pamiętać, że ubezpieczenie na życie zazwyczaj jest wymagane tylko przez pierwsze 4-5 lat trwania kredytu. Jeśli po tym czasie zdecydujesz się nie przedłużać polisy, to całkowity koszt ubezpieczenia wyniesie 10 000 zł - 12 500 zł, co jest porównywalne z kosztem prowizji.

Co więcej, ubezpieczenie na życie, w przeciwieństwie do prowizji, daje Ci realną ochronę. W przypadku nieprzewidzianych zdarzeń losowych, takich jak poważna choroba czy śmierć, ubezpieczenie może pokryć część lub całość pozostałego zadłużenia, odciążając finansowo Twoich bliskich. Prowizja natomiast jest czystym kosztem, który trafia bezpośrednio do banku i nie daje Ci żadnych dodatkowych korzyści.

Dlatego, jeśli bank daje możliwość zniesienia prowizji w zamian za wykupienie ubezpieczenia na życie, to może być to korzystna opcja, szczególnie jeśli i tak rozważałeś zakup takiego ubezpieczenia. Jednak zawsze warto dokładnie przeliczyć koszty i porównać ofertę ubezpieczenia proponowaną przez bank z innymi dostępnymi na rynku. W niektórych przypadkach może się okazać, że korzystniej jest zapłacić prowizję i kupić ubezpieczenie na życie niezależnie od banku, na korzystniejszych warunkach.

6. Ubezpieczenie kredytu

Ubezpieczenie nieruchomości od zdarzeń losowych (takich jak pożar, powódź itp.) jest standardowym wymogiem wszystkich banków przy udzielaniu kredytu hipotecznego przy całym okresie kredytowania. Składka ubezpieczeniowa jest płatna co roku i jej wysokość zależy od wartości nieruchomości oraz zakresu ochrony. Masz możliwość wyboru, czy wykupić polisę za pośrednictwem banku, czy też w wybranym przez siebie towarzystwie ubezpieczeniowym – warto porównać dostępne oferty, aby wybrać najkorzystniejszą cenowo.

Dla przykładowego mieszkania wartego 600 000 zł, roczna składka ubezpieczenia może wynosić około 500-600 zł, w zależności od zakresu ochrony i wybranego ubezpieczyciela. Choć nie jest to duży wydatek w skali miesiąca (np. jeśli wybierzesz wariant banku, możesz roczną składkę rozbić na 12 miesięcy i w dniu pobrania raty będzie pobierana składka na ubezpieczenie nieruchomości), warto go uwzględnić w planowaniu domowego budżetu, szczególnie że będzie powtarzał się co roku przez cały okres kredytowania.

W przypadku wkładu własnego poniżej 20% konieczne jest także wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Jego koszt jest uzależniony od kwoty brakującego wkładu i jest doliczany do miesięcznej raty kredytu.

Przykładowo:
dla kredytu 500 000 zł z 10% wkładem własnym, brakujące 10% (50 000 zł) będzie objęte ubezpieczeniem. Przy stawce ubezpieczenia 0,2% brakującego wkładu miesięcznie, dodatkowy koszt wyniesie 100 zł miesięcznie. Ubezpieczenie to wygasa po osiągnięciu wymaganego poziomu wkładu własnego, co następuje po kilku latach regularnej spłaty kredytu.

Niektóre banki wymagają również ubezpieczenia na życie kredytobiorcy (wyliczenia w poprzednim punkcie poradnika). Warto rozważyć taką polisę, szczególnie jeśli spłacasz kredyt samodzielnie, aby zabezpieczyć spłatę zobowiązania na wypadek utraty zdrowia lub życia. Jednak przed zakupem polisy w banku, porównaj jej warunki i cenę z ofertami dostępnymi na rynku.

7. Zdolność kredytowa

Zdolność kredytowa to maksymalna kwota kredytu, jaką możesz uzyskać w oparciu o Twoją aktualną sytuację finansową. Bank ocenia ją na podstawie wielu czynników, takich jak wysokość i stabilność dochodów, poziom wydatków, posiadane zobowiązania kredytowe, historia spłaty dotychczasowych kredytów, czy liczba osób pozostających na utrzymaniu.

Aby mieć wysoką zdolność kredytową, potrzebujesz stabilnych i udokumentowanych dochodów (najlepiej z tytułu umowy o pracę, ale to nie jest warunek konieczny), niskiego poziomu zobowiązań oraz pozytywnej historii spłaty dotychczasowych kredytów. Banki stosują różne modele obliczania zdolności kredytowej.

Sprawdź, jaką masz zdolność kredytową

Ale co zrobić, jeśli Twoje obecne zarobki nie są wystarczające?

1. Negocjuj podwyżkę w obecnej pracy: Jeśli od dłuższego czasu nie miałeś podwyżki, a Twoje obowiązki i umiejętności wzrosły, warto porozmawiać z pracodawcą o możliwości zwiększenia wynagrodzenia. Przygotuj listę swoich osiągnięć i argumentów przemawiających za podwyżką.
2. Rozważ zmianę pracy: Jeśli w obecnej firmie nie ma możliwości zwiększenia zarobków, rozejrzyj się za nowymi ofertami pracy. Często zmiana pracodawcy wiąże się z wyższym wynagrodzeniem, szczególnie jeśli masz poszukiwane na rynku umiejętności.
3. Podnieś swoje kwalifikacje: Zdobycie nowych umiejętności, certyfikatów lub ukończenie dodatkowych kursów może otworzyć drzwi do lepiej płatnych stanowisk. Inwestycja w siebie często procentuje wyższymi zarobkami.
4. Rozważ dodatkowe źródła dochodu: Jeśli masz wolny czas, pomyśl o podjęciu dodatkowej pracy lub freelancingu w swojej dziedzinie. Możesz też rozważyć rozpoczęcie własnego biznesu, który będzie generował dodatkowe przychody.
5. Optymalizuj swoje wydatki: Choć nie jest to bezpośrednie zwiększenie dochodów, to obniżenie wydatków może poprawić Twoją ogólną sytuację finansową. Przeanalizuj swój budżet i zobacz, gdzie możesz ciąć koszty bez znaczącego obniżenia jakości życia.

Pamiętaj, że dla banku ważna jest nie tylko wysokość, ale i stabilność Twoich dochodów. Stałe, udokumentowane dochody z umowy o pracę są postrzegane jako najbardziej wiarygodne. Dlatego, jeśli to możliwe, staraj się o stałe zatrudnienie lub długoterminowe kontrakty. Warto też wiedzieć, że banki często biorą pod uwagę nie tylko podstawowe wynagrodzenie, ale także premie, nagrody, trzynastki itp., o ile są one regularne i udokumentowane. Dlatego, negocjując warunki zatrudnienia, warto zabiegać także o takie dodatkowe benefity.

Co ciekawe, brak historii kredytowej (np. gdy nigdy nie miałeś kredytu lub pożyczki) nie wpływa bezpośrednio negatywnie na zdolność kredytową. Banki rozumieją, że wiele osób, szczególnie młodych, może nie mieć jeszcze doświadczenia w spłacie zobowiązań. Jednak posiadanie pozytywnej historii kredytowej może być dodatkowym atutem, który potwierdza Twoją wiarygodność i solidność jako kredytobiorcy.

Warto też pamiętać, że zdolność kredytowa nie jest stałą wartością i może ulegać zmianie w czasie wraz ze zmianą Twojej sytuacji finansowej czy zmianą polityki kredytowej banków. Dlatego przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego warto zadbać o jak najlepszą zdolność kredytową i mieć pewien margines bezpieczeństwa na wypadek pogorszenia się warunków finansowych w przyszłości.

8. Dodatkowe opłaty

Poza oprocentowaniem, prowizją i ubezpieczeniem, kredyt hipoteczny wiąże się z szeregiem dodatkowych kosztów. Należą do nich między innymi:

• Opłata za wycenę nieruchomości: Bank zazwyczaj wymaga przedstawienia aktualnej wyceny nieruchomości, która będzie stanowić zabezpieczenie kredytu. Wycenę przeprowadza niezależny rzeczoznawca majątkowy, a jej koszt waha się zazwyczaj od 400 do 800 zł w zależności od typu nieruchomości i lokalizacji. Niektóre banki mają własnych rzeczoznawców i oferują wycenę po preferencyjnych cenach, ale warto porównać te oferty z cenami rynkowymi.
• Opłaty notarialne i podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): Zawarcie umowy kredytowej i ustanowienie hipoteki na nieruchomości wymaga wizyty u notariusza. Koszt takiej usługi, czyli tak zwana taksa notarialna, zależy od wartości nieruchomości i kwoty kredytu, ale zazwyczaj mieści się w przedziale 1% ceny transakcyjnej. Dodatkowo, przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym (z drugiej ręki), notariusz pobiera od kupującego podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości nieruchomości i przekazuje go do Urzędu Skarbowego. Ten podatek jest obowiązkowy i stanowi dochód budżetu państwa. Warto jednak wiedzieć, że istnieją pewne wyjątki od konieczności płacenia PCC. Najważniejszy z nich dotyczy zakupu pierwszej nieruchomości. Jeśli kupujesz swoje pierwsze mieszkanie lub dom, i spełniasz określone warunki (m.in. dotyczące wieku i powierzchni nieruchomości), to możesz być zwolniony z płacenia tego podatku. Innym ważnym wyjątkiem jest zakup nieruchomości na rynku pierwotnym, bezpośrednio od dewelopera. W takim przypadku, zamiast PCC, płacisz podatek VAT (8% lub 23%, w zależności od typu nieruchomości), który jest już wliczony w cenę mieszkania lub domu. Deweloper odprowadza VAT do Urzędu Skarbowego, więc nie ma potrzeby dodatkowo płacić PCC u notariusza.
• Opłata sądowa za wpis hipoteki: Po podpisaniu umowy u notariusza, bank wymaga złożenia wniosek do sądu o wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Za tę czynność sąd pobiera opłatę w wysokości 200 zł. Opłata ta jest stała, niezależna od wartości nieruchomości czy kwoty kredytu i koszt ten leży po stronie kredytobiorcy, a nie banku.
• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC-3): Jest to podatek od ustanowienia hipoteki, który wynosi 19 zł. Termin jego płatności zależy od sposobu ustanowienia hipoteki. Przy samodzielnym złożeniu wniosku o wpis hipoteki, co wiąże się z niższymi kosztami, ale wymaga czasu i znajomości procedur, należy wypełnić formularz PCC-3 (oraz PCC-3/A dla każdego współwłaściciela) i opłacić podatek w ciągu 14 dni od podpisania oświadczenia o ustanowieniu hipoteki. Alternatywą jest ustanowienie hipoteki u notariusza, co jest szybsze i bez ryzyka błędów. Wtedy notariusz pobiera odpowiednią kwotę i odprowadza podatek do urzędu. Niezapłacenie podatku PCC-3 może skutkować odpowiedzialnością finansową, dlatego przy samodzielnym działaniu warto wcześniej zapoznać się z instrukcją wypełniania formularza.
• Opłaty za wcześniejszą spłatę: Jeśli planujesz wcześniej spłacić cały kredyt, sprawdź dokładnie warunki umowy. Banki mogą pobierać opłatę za wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu, ale tylko w ciągu pierwszych 36 miesięcy od daty uruchomienia kredytu. Zazwyczaj opłata ta wynosi około 2% spłacanej kwoty. Przykładowo, jeśli po 2 latach chcesz spłacić cały kredyt w wysokości 300 000 zł, a bank pobiera 2% prowizji za wcześniejszą spłatę, to dodatkowy koszt wyniesie 6000 zł. Jednak w przypadku nadpłat, czyli wpłat dodatkowych kwot na poczet kredytu bez całkowitej jego spłaty, większość banków nie pobiera żadnych opłat niezależnie od okresu kredytowania. Nadpłaty pozwalają na skrócenie okresu kredytowania lub zmniejszenie wysokości przyszłych rat.
• Opłaty za prowadzenie konta bankowego: Niektóre banki wymagają założenia konta do obsługi kredytu i pobierają opłaty za jego prowadzenie. To zwykły ROR (rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy), z którego bank będzie automatycznie pobierać ratę, a na którą zazwyczaj oczekuje stałych wpłat (jak np. przekierowanie wynagrodzenia). Opłaty te mogą wynosić od kilku do kilkudziesięciu złotych miesięcznie (są też konta bezpłatne w zależności od oferty). W skali całego okresu kredytowania może to dać znaczącą kwotę, np. przy opłacie 20 zł miesięcznie i kredycie na 30 lat, łączny koszt wyniesie 7200 zł.

9. Elastyczność warunków

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na wiele lat, podczas których Twoja sytuacja życiowa i finansowa może ulec zmianie. Warto więc sprawdzić, czy bank oferuje elastyczne warunki spłaty, które pozwolą Ci dostosować sposób spłaty kredytu do zmieniających się okoliczności.

Jednym z najważniejszych elementów elastyczności jest możliwość wcześniejszej spłaty części kredytu bez dodatkowych opłat i ograniczeń procentowych w roku (np. nie więcej niż 30% kapitału pozostałego do spłaty). Taka opcja pozwala na znaczące skrócenie okresu kredytowania i obniżenie całkowitego kosztu kredytu, jeśli Twoja sytuacja finansowa ulegnie poprawie.

Innym ważnym elementem elastyczności są wakacje kredytowe, czyli możliwość zawieszenia spłaty rat na określony czas. Takie rozwiązanie może okazać się niezwykle pomocne w przypadku przejściowych problemów finansowych, np. utraty pracy czy długotrwałej choroby.

Niektóre banki oferują także możliwość czasowego obniżenia wysokości rat w przypadku pogorszenia się sytuacji finansowej kredytobiorcy. Takie rozwiązanie może polegać na wydłużeniu okresu kredytowania (co obniża raty, ale zwiększa całkowity koszt kredytu) lub na czasowym zawieszeniu spłaty części kapitałowej (co obniża raty, ale wydłuża okres kredytowania).

10. Cross-selling

Cross-selling to praktyka oferowania kredytobiorcy dodatkowych produktów banku w zamian za korzystniejsze warunki kredytu hipotecznego. Najczęściej są to: konto osobiste z określonym wpływem wynagrodzenia, karta kredytowa, ubezpieczenie na życie, inwestycyjne produkty finansowe itp.

Z jednej strony, skorzystanie z tych produktów może przełożyć się na obniżenie marży, prowizji czy oprocentowania kredytu. Z drugiej jednak, wiąże się z dodatkowymi kosztami i zobowiązaniami, które trzeba ponosić przez cały okres kredytowania. Nie zawsze też oferta banku jest najkorzystniejsza na rynku.

Przykładowo:
bank może oferować obniżkę marży o 0,2 punktu procentowego w zamian za założenie konta osobistego i wpływy wynagrodzenia na poziomie 3000 zł miesięcznie. Dla kredytu 500 000 zł na 30 lat, taka obniżka marży oznacza oszczędność około 50 zł miesięcznie, czyli 18 000 zł w skali całego okresu kredytowania. Jednak, jeśli konto w banku ma wysokie opłaty (np. 20 zł miesięcznie) lub oferuje gorsze warunki (np. niższe oprocentowanie oszczędności) niż konkurencja, to realna korzyść może być znacznie mniejsza, a nawet ujemna.

Kolejnym przykładem cross-sellingu jest oferowanie korzystniejszych warunków kredytu w zamian za wykupienie ubezpieczenia na życie. Bank może obniżyć marżę o 0,1 punktu procentowego, jeśli zdecydujesz się na polisę ze składką 0,5% kwoty kredytu rocznie. Dla kredytu 500 000 zł na 30 lat, obniżka marży to oszczędność około 25 zł miesięcznie, czyli 9 000 zł w całym okresie. Jednak koszt polisy to aż 2 500 zł rocznie, czyli 75 000 zł przez 30 lat. W takiej sytuacji korzyść z obniżki marży jest nieporównywalnie mniejsza niż koszt dodatkowego produktu.

Warto też pamiętać, że produkty oferowane w ramach cross-sellingu często wiążą się z długoterminowymi zobowiązaniami. Przykładowo, rezygnacja z ubezpieczenia na życie przed końcem okresu kredytowania może skutkować podwyższeniem marży do pierwotnego poziomu. Podobnie, zamknięcie konta osobistego lub zaprzestanie wpływu wynagrodzenia może oznaczać utratę negocjowanych warunków kredytu.

Podsumowanie

Wybór kredytu hipotecznego to złożony proces, który wymaga dogłębnej analizy wielu czynników. Najważniejszym w tym procesie jest dostosowanie parametrów kredytu do Twojej indywidualnej sytuacji i planów życiowych. Nie warto kierować się wyłącznie wysokością miesięcznej raty – należy wziąć pod uwagę całkowity koszt kredytu, RRSO, wymagany wkład własny, dodatkowe opłaty i elastyczność warunków. Przed podjęciem ostatecznej decyzji koniecznie porównaj oferty różnych banków i negocjuj warunki (chociaż w wielu bankach, mimo że negocjacje są możliwe to w zasadzie prawie zawsze są odrzucane przez decydentów). Nie obawiaj się zadawać pytań i wyrażać swoich oczekiwań. W przypadku wątpliwości skonsultuj się z niezależnym specjalistą finansowym, który pomoże Ci wybrać najkorzystniejszą ofertę i przeprowadzi przez proces aplikacji.

Ważne!
Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na lata, które będzie miało duży wpływ na Twój budżet i styl życia. Poświęć czas na dokładne przemyślenie i przeanalizowanie wszystkich za i przeciw. Podejmij decyzję świadomie i odpowiedzialnie, a kredyt może stać się trampoliną do realizacji Twoich marzeń o własnym M.

***

W podjęciu decyzji pomoże Ci rzetelne porównanie ofert banków. Pobierz listę pytań do wydrukowania i zabrania ze sobą na spotkanie z ekspertem finansowym lub pracownikiem banku.

Pobierz listę pytań do druku

Kornelia Szmit - Ekspertka finansowa i pośredniczka nieruchomości, prowadząca profil Praktycznie o finansach, partnerka Grupy ANG S.A., wykładowczyni z Katedry Teorii Ekonomii – Wydziału Nauk Ekonomicznych UWM.