Sprzedaż zalanych mieszkań i domów przez najbliższe lata będzie bardzo trudna. Właściciele nieruchomości na terenach sąsiednich, ale bezpiecznych, mogą podwyższać ceny. Można spodziewać się dużego zróżnicowania cen w zależności od położenia nieruchomości. Stawki na rynku najmu mogą wzrosnąć. Jednak w dłuższej perspektywie, podobnie jak po 1997 r., wszystko się pewnie unormuje – takie są prognozy dla lokalnych rynków nieruchomości na terenach poszkodowanych przez powódź. Sondę wśród lokalnych pośredników przeprowadził portal Nieruchomosci-online.pl.  

Tegoroczna powódź spowodowała ogrom zniszczeń w południowej Polsce. Wstrząsnęła też lokalnymi rynkami nieruchomości. Portal Nieruchomosci-online.pl przeprowadził sondę wśród agentów nieruchomości, pytając ich o to, co może czekać teraz tamtejszy rynek.   

Piotr Stokłosa, Freedom Nieruchomości w Nysie:

– Nasze biuro obejmuje swoim zasięgiem powiaty nyski i prudnicki, czyli dwa powiaty z województwa opolskiego, które zostały najbardziej dotknięte przez powódź. Mieszkam w Głuchołazach i mogę powiedzieć jedno: ludzie żyją tutaj poza doczesnymi sprawami. Duża woda już opadła, ale odsłoniła wielkie zniszczenia i masy śmieci. W ostatnim czasie jako biuro również nie umawialiśmy się na prezentacje nieruchomości. Nie było też dużego zainteresowania ze strony klientów, co oczywiście jest zrozumiałe. Charakterystyczna rzecz, jaka się pojawiła po tygodniu od minięcia fali powodziowej, to liczne telefony od osób, które nie mogą korzystać z dotychczas zajmowanych lokali, zarówno mieszkalnych jak i użytkowych. Otrzymujemy bardzo dużo pytań o możliwość szybkiego wynajęcia nieruchomości na kilka miesięcy.

Nie mamy wypowiadanych umów o pośrednictwo czy rezygnacji z umów. Jednak w naszym portfolio znajduje się kilka nieruchomości, które zostały zalane lub podtopione, i zarówno my, jak i klienci, mamy świadomość, że ich sprzedaż w najbliższym czasie będzie praktycznie niemożliwa – mówię tu o co najmniej dwóch, trzech latach. Mamy na przykład transakcję, gdzie klienci byli w trakcie finalizowania kredytu na zakup działki, ale wycofali się. I jest to zrozumiałe, bo widząc 1,5 metra wody na działce, chyba każdy by zrezygnował. Z drugiej strony mamy też klientów, którzy wystawili mieszkanie na sprzedaż, ale teraz zrezygnowali, ponieważ udostępnili je potrzebującym i wynajmują je praktycznie za darmo. 

Jak powódź wpłynie na rynek mieszkaniowy w naszym regionie? Jeśli mówimy o dłuższej perspektywie, to na pewno z czasem wszystko wróci do normy – pokazały to kryzysy takie jak pandemia koronawirusa, galopująca inflacja czy ciągle trwająca wojna w Ukrainie. Moim zdaniem ludzie będą też mocniej zwracali uwagę na to, czy teren, na którym znajduje się dana nieruchomość, jest zalewowy, czy też nie. 

Powiaty nyski i prudnicki zostały bardzo mocno dotknięte przez powódź tysiąclecia, jednak ta z 2024 r. skalą zniszczeń przebiła 1997 r. Klienci, którzy byli zainteresowani kupnem nieruchomości w tym regionie, praktycznie zawsze pytali: „Czy tu była woda?”, ale z biegiem kolejnych lat od tamtych wydarzeń nie wpływało to szczególnie na decyzje zakupowe. Każdy sądził zapewne, że kolejna taka niszczycielska powódź za ich życia się nie powtórzy. Tymczasem mamy do czynienia z sytuacją, kiedy w krótkim odstępie czasu wystąpiła powódź, która skalą przebiła powódź tysiąclecia i moim zdaniem klienci z większą ostrożnością będą podejmowali decyzje.

W trakcie tegorocznej powodzi w niektórych miejscach woda przekroczyła nawet 2 metry i wiem od moich znajomych i przyjaciół, którzy również ucierpieli, że niektórzy nie będą remontować mieszkań i domów, tylko wystawią je na sprzedaż, nawet za niższą cenę, a pieniądze z tego tytułu przeznaczą na zakup nieruchomości w bezpieczniejszym miejscu. 

Pamiętam czasy pandemii i tę niepewność, jeśli chodzi również o rynek nieruchomości. Najpierw on zamarł, a potem ruszył mocno do przodu. Spodziewam się, że to może pójść dwutorowo – tzw. nieruchomości popowodziowe trafią do kategorii, które nazywamy trudno sprzedawanymi. Jednak ich niższa cena wcale nie musi być okazją inwestycyjną. Z drugiej strony może zostać pobudzony popyt na mieszkania położone w bezpieczniejszych terenach i na wyższych kondygnacjach. W mojej ocenie w dłuższej perspektywie wszystko się zapewne unormuje i ogólny trend zostanie utrzymany. 

Ewa Klos-Rychter, radczyni prawna, pośredniczka w obrocie nieruchomościami, KLOS Kancelaria Prawna Nieruchomości:

– Aktualnie możemy mówić o trzech sektorach, jeśli chodzi o nieruchomości z terenów popowodziowych. Pierwszy to tereny zniszczone przez wodę. Mam na myśli duże obszary w Kłodzku, Stroniu Śląskim czy Nysie. Sprzedaż nieruchomości zalanych przez powódź przez najbliższe lata będzie bardzo trudna, nawet jeśli budynki przejdą osuszanie i generalne remonty. Woda wywołuje szkody niewidoczne na pierwszy rzut oka, wpływa na konstrukcje budynków, więc kupujący będą bali się skutków rozłożonych w czasie. Ceny takich domów czy mieszkań będą musiały ulec znacznej obniżce, jeśli właściciele z jakichś powodów zdecydują się na sprzedaż. Podobna sytuacja będzie z działkami.

Drugi sektor to nieruchomości z obszarów zagrożonych powodzią, które ostatecznie nie ucierpiały. Te lokalizacje będą również trudniejsze do sprzedaży. Przykładem są wrocławskie osiedla Marszowice czy Stabłowice, dynamicznie rozwijające się w ostatnich latach. Kupujący mieszkania w takich miejscach w ogóle nie myśleli o zagrożeniu powodziowym, aż do września 2024 r. Sprzedaż nieruchomości z tego sektora, zwłaszcza działek, domów, mieszkań na parterach i niższych piętrach, na pewno będzie trudniejsza, a ceny ulegną korekcie, oczywiście znacznie mniejszej aniżeli ceny nieruchomości zalanych. Można przypuszczać, że sprzedający będą zachwalać takie tereny jako bezpieczne, które przecież uniknęły powodzi, jednak przekona to tylko część kupujących.

Trzeci sektor to tereny bezpieczne, bez zagrożenia powodzią. Myślę tutaj na przykład o wrocławskich Krzykach, na których większość osiedli jest oddalona od rzeki. Już dziś słyszę od właścicieli argumenty przemawiające za podwyższeniem cen ich nieruchomości. Dzwonią i mówią: „Proszę dopisać w ogłoszeniu, że mój dom jest położony w miejscu, gdzie nie było powodzi”.

Zatem możemy spodziewać się różnicowania cen w zależności od tego, gdzie jest położona nieruchomość. Należy jednak pamiętać, że tak jak w 1997 r., jeśli żadne podobne zdarzenie nas nie zaskoczy, pamięć o wielkiej wodzie minie. Po kilku latach ludzie będą coraz rzadziej pytać o to, czy dana nieruchomość była zalana, a bliskość rzeki stanie się znów zaletą. Moja rada dla właścicieli zalanych terenów: jeśli nie musisz sprzedawać nieruchomości, nie rób tego teraz. Przeczekaj najtrudniejszy czas. Moja rada dla inwestorów: mając w pamięci scenariusz sprzed 27 lat, warto rozglądać się za tańszymi nieruchomościami, oczywiście po zbadaniu ich stanu technicznego. Ich ceny kiedyś powinny się wyrównać z resztą rynku.

Pytanie, co się stanie z osobami poszkodowanymi przez powódź, które nie mogą wrócić do swoich domów. Czy zasilą one w sposób odczuwalny rynek najmu? Myślę, że takie zjawisko nie grozi nam w wielkiej skali. Takie osoby zostały pozbawione całego dobytku, w tym środków finansowych, więc będą mieszkać u rodzin czy znajomych lub skorzystają z doraźnej pomocy państwa. Patrząc na doświadczenia z kilku miesięcy po wybuchu wojny w Ukrainie, obawiałabym się, czy właściciele nie będą chcieli celowo podwyższać cen wynajmu lokali, wykorzystując trudną sytuację ofiar powodzi. Nie widzę też tutaj prawnej możliwości wkroczenia państwa w zakresie regulacji cen najmu, albowiem stan klęski żywiołowej, który hipotetycznie dawałby taką możliwość, ogłaszany jest tylko na czas jednego miesiąca. Należy liczyć na uczciwość właścicieli lokali przeznaczonych na wynajem.

Zofia Michta, Renomahome we Wrocławiu:

Zaczyna pojawiać się coraz więcej poszkodowanych z terenów zalanych, którzy poszukują nowego mieszkania czy domu z rynku wtórnego. Nawet teraz mam klienta, który załatwia kredyt na nieruchomość położoną 20 km od Kłodzka, na terenie niezalewowym. W przypadku Kłodzka i dwóch wystawionych na sprzedaż nieruchomości z rynku wtórnego, które obsługuję, ceny już zostały obniżone. To samo dotyczy działek, co pokazuje, że rynek zareagował błyskawicznie. Moim zdaniem należy też spodziewać się wzrostu cen na rynku najmu w tych regionach.

Z drugiej strony jest to także dobra okazja dla flipperów i mam już pytania od klientów, na przykład z Wrocławia, którzy chcieliby zainwestować pieniądze w kupno nieruchomości w Kłodzku czy Stroniu Śląskim. Oczywiście pytania inwestorów nie dotyczą terenów zalanych, lecz tych położonych wyżej, które nie zostały dotknięte powodzią. Można spodziewać się jednak tego samego, co w przypadku powodzi tysiąclecia w 1997 r: woda opadnie, za kilka lat o skali zniszczeń mało kto będzie mówił i pamiętał, więc jest to teraz okazja dla inwestorów. 

Zauważamy również wzmożone zainteresowanie domami czy działkami położonymi w okolicy zalanych terenów, które nie zostały dotknięte przez powódź. Powód jest prosty: teraz jest najlepszy czas, żeby oszacować, czy była tam woda, czy nie. Za chwilę rozpoczną się remonty, część nieruchomości trafi na sprzedaż, a w tej chwili nic się nie ukryje.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Michał Gadomski - Dziennikarz ekonomiczny i gospodarczy. Specjalizuje się w tematyce nieruchomości, biznesu i nowych technologii. W wolnym czasie fan piłki nożnej i siatkówki.