Zakup mieszkania bywa nieraz połączony ze sprzedażą nieruchomości. Dzieje się tak, gdy np. chcemy zamienić mieszkanie na większe. Taka transakcja wiązana jest nieco bardziej złożona od standardowej procedury sprzedażowej, jednak nie jest niemożliwa do przeprowadzenia. A środki ze sprzedaży z pewnością przydadzą się przy zakupie.

Sytuacje takie są na rynku coraz częstsze. Wynika to z kilku czynników. Z jednej strony stale poprawia się nasza stopa życiowa, a dzięki wyższym zarobkom możemy pozwolić sobie na zakup większej powierzchni mieszkalnej. Obecnie mieszkania często zmienia się wraz z pojawieniem się dzieci, a pierwszy kupiony lokal rzadko jest jednocześnie ostatnim. Ponadto nieruchomości traktujemy jako dobrą inwestycję, czemu sprzyjają niskie stopy procentowe, a także wysoki popyt na wynajem. Spora część z nas w ciągu swojego życia kupi więcej niż jedno mieszkanie.

Mieszkania na sprzedaż

Nie ma problemu, jeśli posiadamy gotówkę, albo dostateczną zdolność kredytową, aby nowe mieszkanie kupić od razu. Często jednak kupujący najpierw muszą sprzedać swoją nieruchomość, by środki z niej uzyskane przeznaczyć na zakup nowego mieszkania. Na tym właśnie polega transakcja wiązana. Aby doszła do skutku, trzeba się do niej dobrze przygotować i przede wszystkim zgrać w czasie sprzedaż dotychczasowej nieruchomości i zakup nowej. Dodatkowym utrudnieniem będzie sytuacja, w której zakup będzie finansowany w całości lub w części z kredytu hipotecznego.

Sprawdź, jaką nieruchomość możesz kupić bezpiecznie

Najlepszym scenariuszem jest sytuacja, w której najpierw sprzedajemy swoje mieszkanie, a za otrzymane pieniądze kupujemy nowe. W takim wypadku musimy albo mieć dużo szczęścia, aby udało nam się szybko znaleźć coś nowego, albo np. dysponować jakimiś środkami, które pozwolą na wpłacenie zaliczki na poczet zakupu, a resztę spłacimy po sprzedaży. Jednak sprzedaż naszej nieruchomości będzie musiała zostać szybko przeprowadzona, ponieważ kupując mieszkanie w umowie najczęściej mamy ograniczony czas na zapłatę reszty ceny. Może się to przeciągnąć w czasie, jeśli osoba kupująca mieszkanie od nas posiłkuje się kredytem i musi zaczekać na jego sformalizowanie. W tym wariancie należy zabezpieczyć się w następujący sposób:

• w umowie sprzedaży dotychczasowej nieruchomości zawrzeć zapis, że mieszkanie zostanie zwolnione po upływie określonego czasu, np. po trzech miesiącach, jednak o tym należy poinformować kupującego jeszcze przed zawarciem umowy, może to być bowiem dla niego argument, aby na kupno się nie zdecydować,
• w umowie zakupu nowej nieruchomości ustalić odpowiednio długi termin na zapłatę reszty ceny; na ten warunek jednak musi zgodzić się sprzedający, który być może nie będzie chciał czekać.

Jak widać powyżej, aby transakcja wiązana doszła do skutku w powyższej sytuacji musi zostać spełnionych jednocześnie kilka warunków.

Będzie natomiast nieco łatwiej, jeśli mieszkanie kupujemy z rynku pierwotnego. W takim bowiem przypadku zapłata ceny dokonywana jest w transzach, które uzależnione są od harmonogramu i postępu prac dewelopera. Znając ten harmonogram wiemy, kiedy należy dokonać kolejnej wpłaty. Jeśli jest to termin kilkumiesięczny, wówczas środki od osoby kupującej nasze mieszkanie powinny już wpłynąć na nasze konto. Pierwszą transzę można zapłacić z zaliczki od kupującego, kolejne po otrzymaniu pozostałej części ceny.

Jeśli jednak możemy pozwolić sobie na zakup nowego mieszkania przed sprzedażą dotychczasowego, a będziemy go finansować częściowo z kredytu, należy zwrócić uwagę na wysokość prowizji banku. Gdy środki ze sprzedaży przeznaczymy na spłatę tego kredytu, albo będziemy mogli dzięki nim zrezygnować z zaciągnięcia pozostałej części zobowiązania, jeśli było one wypłacane w transzach, ogólne koszty kredytu się zmniejszą, ponieważ zapłacimy mniej odsetek. Jednak kredytobiorca może w takim wypadku zostać obciążony opłatą z tytułu wcześniejszej spłaty. Jeśli więc planujemy spłacić kredyt zaraz po sprzedaży nieruchomości, musimy szukać korzystnych ofert kredytowych – z niską prowizją i małą opłatą od wcześniejszej spłaty, albo jej brakiem.

Jeszcze innym wyjściem jest sprzedaż obecnego mieszkania z kredytem i zakup nowego już po spłacie dotychczasowego zobowiązania. W tym wypadku jednak trzeba umówić się z nabywcą na odroczony termin przekazania kluczy do mieszkania i koniecznie zaznaczyć to już w ofercie sprzedaży. Transakcja taka odbywa się w ten sposób, że sprzedajemy swoje mieszkanie, a środki z tego tytułu przeznaczamy na spłatę kredytu. Należy jednak pamiętać, że jeśli kupujący również posiłkuje się kredytem, wówczas cała procedura może się wydłużyć. Kiedy już spłacimy to zobowiązanie, jeśli jest to konieczne, możemy zaciągnąć kolejny kredyt na zakup nowego mieszkania. Trzeba jednak pamiętać, że każdy kolejny kredyt to konieczność posiadania co najmniej 10% wkładu własnego, a niektóre banki wymagają jego pełnej wysokości, czyli 20%, nie dopuszczając innych form zabezpieczenia.

Transakcja wiązana a podatki

Każda sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej zakupu, albo 5 lat od jej nabycia przez spadkodawcę, jeśli odziedziczyliśmy ją w spadku, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Jak kwestia ta wygląda przy transakcji wiązanej? Zgodnie z przepisami ordynacji podatkowej jeśli środki uzyskane ze sprzedaży w ciągu trzech lat zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, podatnik może skorzystać z ulgi podatkowej. W przypadku transakcji wiązanej, która z założenia ma być przeprowadzona szybko, gdy sprzedana nieruchomość była tańsza niż nabywana, obowiązek podatkowy nie powstanie.

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.