W niepewnych czasach dobrze jest lokować swój kapitał mądrze i bezpiecznie. Jednym ze sposobów może być działka pod inwestycje, która po kilku latach może przynieść wymierny zwrot. Dodatkowo można ją podzielić i przekształcić na działki budowlane, co może być jeszcze lepszym interesem albo przybliżyć realizację marzenia o budowie własnego domu.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym się różni działka inwestycyjna od budowlanej?

• Jak wybrać działkę inwestycyjną?

• Jak przekształcić działkę inwestycyjną w budowlaną?

• Jak podzielić działkę inwestycyjną na kilka działek budowlanych?

Czym się różni działka inwestycyjna od budowlanej?

Podział działek na różne rodzaje wynika przede wszystkim z ich przeznaczenia. Działka inwestycja, inaczej zwana usługową, jest gruntem przeznaczonym pod zabudowę służącą do świadczenia rożnego rodzaju usług i prowadzenia handlu. Stanowi uzupełnienie zabudowy mieszkaniowej, zwiększając jej funkcjonalność. Działki takie są obiektem zainteresowania prywatnych inwestorów, ponieważ mogą być doskonałą alternatywą dla lokat bankowych, ale polują na nie również deweloperzy, którzy w takiej inwestycji widzą duży zysk. Nad inwestorem prywatnym mają oni tę przewagę, że dysponują środkami pozwalającymi taki grunt zagospodarować i sprzedać, albo wynajmować pod działalność usługową. Nie znaczy to jednak, że osoby fizyczne nie mogą takiej działki kupić.

Działki na sprzedaż

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego grunty takie oznaczone są literą „U”, co oznacza, że nie można na nich wznosić budynków mieszkalnych. Od zasady tej istnieją jednak wyjątki, o czym później. W odróżnieniu od działki przemysłowej na gruntach inwestycyjnych nie można również wznosić obiektów przemysłowych, służących do prowadzenia tzw. działalności uciążliwej. Tego typu infrastruktura powstać może na działce przemysłowej.

Działka inwestycyjna może być więc wykorzystana jako:

• teren zabudowy usługowej,
• teren rozmieszczenia obiektów działalności handlowej o powierzchni sprzedaży przekraczającej 2000 m2,
• teren sportu i rekreacji.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego możemy znaleźć informację o przeznaczeniu danej działki inwestycyjnych.

Znaczenie symboli przeznaczenia działki inwestycyjnej:

• U – tereny usługowe,
• UP – tereny usług publicznych,
• UZ – działki, na których można prowadzić działalność leczniczą,
• UK – działki przeznaczone pod zabudowę związaną z kultem religijnym.

Czym się kierować przy zakupie działki inwestycyjnej?

Jak każda inwestycja również zakup takiej działki musi być dobrze przemyślany i przeanalizowany. Jest to atrakcyjna alternatywa dla niskooprocentowanych lokat bankowych, nie wymaga takiej obsługi jak nieruchomości na wynajem, a może przynieść spory zysk. Na co więc zwrócić uwagę podejmując decyzję o zakupie?

Działki na sprzedaż

Formalności

Najważniejszą kwestią przy każdej transakcji są formalności. Mowa tu nie tylko o końcowym etapie, czyli podpisaniu umowy kupna-sprzedaży, ale i o poprzedzających ten moment krokach, mianowicie sprawdzeniu stanu prawnego i faktycznego nieruchomości. Ten pierwszy weryfikujemy na podstawie numeru księgi wieczystej, którą sprzedający powinien nam udostępnić. Jej treść można sprawdzić bezpłatnie w internecie, a dowiemy się z niej kto jest faktycznie właścicielem, czy na nieruchomości ustanowione są jakieś prawa osób trzecich, czy jest obciążona hipoteką, czy jest przedmiotem egzekucji, a wreszcie, czy toczy się wobec niej postępowanie o ustalenie zgodności treści księgi ze stanem faktycznym. Po numerze działki natomiast możemy sprawdzić w planie zagospodarowania przestrzennego, dostępnym we właściwej gminie, jaki sposób zagospodarowania jest przewidziany dla danego gruntu, a także gruntów sąsiednich. Na podstawie tego dokumentu możemy również ocenić, jak wygląda kwestia doprowadzenia mediów do działki, czy są one już dostępne, a jeśli nie, czy takie przyłącza będzie można zrobić korzystając z obecnej już infrastruktury na działkach sąsiednich. Te elementy mocno wpłyną na koszt przygotowania działki do użytku, ale też na podniesienie jej wartości gdybyśmy chcieli ją w przyszłości sprzedać. Plany zagospodarowania działek położonych obok mają natomiast wpływ na to, jakie przeznaczenie danego gruntu będzie najkorzystniejsze finansowo i prowadzenie jakiego rodzaju usług będzie miało tu sens.

Lokalizacja

To prowadzi nas płynnie do kolejnego kryterium jakim jest lokalizacja. Jak w przypadku każdej nieruchomości ma ona kluczowe znaczenie dla ceny i atrakcyjności takiej inwestycji. Mówi się, że to dlatego, że to jedyny czynnik, którego nie można zmienić. I tu ponownie to, w jaki sposób będziemy chcieli kupiony grunt zagospodarować powinno zależeć przede wszystkim od jego położenia, okolicznych zabudowań, atrakcji turystycznych, bliskości miasta czy trasy szybkiego ruchu. Warto zorientować się, czy sama działka, ale i okolice mają duży potencjał rozwoju. Wiadomo na przykład, że cały czas niezagospodarowane są tereny w miejscowościach, w których niektóre branże dopiero się rozwijają, np. małe wsie i miasteczka nad morzem, cieszące się coraz większą popularnością wśród turystów, a które jeszcze nie zostały wsiąknięte przez potężne deweloperskie korporacje. Cena takich gruntów w ciągu najbliższych lat może wzrosnąć o kilkadziesiąt procent, a inwestycja nie będzie przy tym wymagała dodatkowych nakładów ("Zabezpiecz swoje oszczędności - zainwestuj w działkę nad morzem"). Ponadto trzeba zwrócić uwagę na to, czy do działki doprowadzona jest droga dojazdowa, a jeśli nie, jakie rozwiązania można tu zastosować (doprowadzenie drogi, ustanowienie służebności na gruntach sąsiednich).

Wielkość działki

Powierzchnia ma również niebagatelne znaczenie, to od niej zależy jakiego rodzaju inwestycje będzie można na danej działce zrealizować. Dodatkowo jeśli w przyszłości chcemy postawić na niej budynek mieszkalny musimy sprawdzić, czy działka gruntu jest odpowiednio duża, a jej wielkość zgodna z przepisami, a dokładniej z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim muszą odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. (Dz. U. 75, poz. 690 ze zm.). Należy również pamiętać, że im bardziej nieregularny kształt działki, tym trudniej ją będzie zagospodarować. Najlepsze są więc działki kwadratowe i prostokątne, przy czym te drugie powinny być odpowiednio szerokie, aby możliwe było postawienie na nich budynku.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Wspomniany już wcześniej dokument, który określa sposób zagospodarowania działki i okolicznych terenów, będący jednocześnie wyznacznikiem tego, jak dany grunt może zostać zabudowany i na co przeznaczony. Pozwala także określić potencjał rozwojowy okolicy, co ma z pewnością duże znaczenie dla każdego inwestora.

Rodzaj gruntu

Przed zakupem warto przejść się po działce albo zasięgnąć opinii fachowca odnośnie rodzaju gruntu i poziomu wód gruntowych. Jeśli działka jest podmokła koszt jej zabudowania może znacznie wzrosnąć, z uwagi na konieczność jej osuszenia, czy poprowadzenia drenażu, a w skrajnym przypadku budowa może być niemożliwa.

Jak zamienić działkę przemysłową w budowlaną?

W praktyce możliwe jest zabudowanie działki inwestycyjnej budynkiem mieszkalnym, ponieważ przepisy dopuszczają, aby miała ona wówczas charakter inwestycyjno-mieszkaniowy. W takim wypadku przeznaczeniem wiodącym pozostaje przeznaczenie pod zabudowę inwestycyjną, ale możliwe jest nadanie jej pobocznie funkcji mieszkalnej. Funkcje te jednak nie mogą się wykluczać, w związku z tym planowane usługi prowadzone na danym gruncie nie mogą należeć do tzw. działalności uciążliwej, czyli generującej hałas, czy zanieczyszczenia. Jeśli jednak na terenie działki powstaną obiekty rekreacyjne lub usługowo-handlowe, rozszerzenie jej funkcji o mieszkalną jest jak najbardziej możliwe.

Natomiast podział dużej działki inwestycyjnej na kilka mniejszych budowlanych jest praktyką często stosowaną zarówno przez deweloperów, jak i przez prywatnych inwestorów. Rozwiązanie to pozwala bowiem na sprzedaż mniejszych części gruntu w korzystniejszej cenie, albo na zróżnicowanie ich zabudowy. Podział i zmiana przeznaczenia gruntu to nic innego jak urzędowa procedura. Przed jej wszczęciem należy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli z planu wynika, że dany grunt nie jest przeznaczony pod zabudowę, należy we właściwym urzędzie gminy lub miasta złożyć stosowny wniosek. Dowiedz się więcej - "Czy można zmienić ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego?".

Wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu powinien zawierać:

• imię i nazwisko lub nazwę wnioskodawcy oraz jego adres,
• żądanie wniosku,
• rodzaj wnioskowanego przeznaczenia gruntu,
• określenie nieruchomości lub opis terenu, których dotyczy wniosek,
• kserokopię lub wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej z oznaczeniem nieruchomości, której dotyczy wniosek,
• pomocna w podjęciu decyzji może być koncepcja zagospodarowania terenu wykonana na kopii mapy.

Jak mówi art. 27 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zmiana planu miejscowego następuje w takim trybie, w jakim jest on uchwalany. Jeśli wartość działki po przekształceniu wzrośnie, to będziemy zobowiązani do wniesienia opłaty, która będzie wynosiła nie więcej niż 30% różnicy wartości. Opłata ta może być naliczona w ciągu trzech lat po otrzymaniu decyzji o przekształceniu.

Jeśli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zmiana jej przeznaczenia i podział może nastąpić wyłącznie w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzję wydaje właściwy organ - wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Jednak może to zrobić, jeśli spełnione będą pewne warunki, m.in. zachowanie dotychczasowych układów urbanistycznych, harmonii architektonicznej w obszarze planowanej inwestycji, ochrona lub podniesienie walorów krajobrazowych i estetycznych na danym terenie. Dodatkowo co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana, teren mieć dostęp do drogi publicznej, powinno istnieć uzbrojenie terenu lub plany jego wykonania.

Jak podzielić działkę inwestycyjną na kilka działek budowlanych?

Zgodnie z powyższymi ustaleniami - podziału działki można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, a w przypadku jego braku - z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Co ważne, wydzielone działki muszą mieć dostęp do drogi publicznej.

Fizycznego podziału działki dokonuje na miejscu geodeta.

Dokumenty potrzebne do podziału działki:

• odpis z księgi wieczystej,
• wypis i wyrys z katastru nieruchomości,
• kopia mapy katastralnej obejmująca działkę, która ma zostać podzielona,
• wstępny projekt podziału działki,
• decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania gruntu – jeśli została wydana.

Geodeta sporządza szczegółową dokumentację z podziału działki, zawierającą mapę i protokół, a fakt jej sporządzenia zgłasza w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjno-kartograficznej. Jeśli urząd wyda pozytywną decyzję, podział staje się faktem, a na poszczególne działki można założyć księgi wieczyste. Od teraz są one odrębnymi nieruchomościami, którymi można swobodnie dysponować.

Kupując działkę inwestycyjną z zamiarem jej podziału, należy więc przedtem upewnić się, że będzie on możliwy, szczególnie czy da się wyodrębnić działki z dostępem do drogi.

Dodaj ogłoszenie

Dowiedz się więcej:

• Jakie wady może mieć działka?
• Czy można budować na działce leśnej?
• Co to jest plan ogólny gminy?
• Gdzie szukać tanich działek budowlanych?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.