Działki w lasach i ich okolicach przyciągają kupujących walorami krajobrazowymi i zwykle niższymi cenami niż w przypadku np. działek budowlanych. Jeśli jednak chcesz kupić taką działkę z zamiarem zbudowania na niej domu, najpierw sprawdź, czy w ogóle będzie to wykonalne. Może się okazać, że potrzebne będzie tzw. odlesienie działki. Z artykułu dowiesz się, na czym ono polega. Warto jednak zaznaczyć, że nie zawsze da się je przeprowadzić.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Co to jest działka leśna?

• Kto może kupić działkę leśną?

• Czy można budować na działce leśnej?

• Jak przeprowadzić odlesianie działki?

Co to jest działka leśna?

Zgodnie z Ustawą o lasach z dnia 28 września 1991 r. działka leśna to zwarty grunt o minimalnej powierzchni 0,1 ha, pokryty roślinnością leśną lub jej przejściowo pozbawiony, przeznaczony do produkcji leśnej lub stanowiący rezerwat przyrody, wchodzący w skład parku narodowego bądź wpisany do rejestru zabytków. Zalicza się tu także grunty związane z gospodarką leśną, zajęte przez budynki i budowle wykorzystywane dla jej potrzeb, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, miejsca składowania drewna, parkingi leśne itp.

Działki leśne podlegają daleko idącym ograniczeniom, jeśli chodzi o możliwości zagospodarowania. Warto jednak zaznaczyć, że sama obecność drzew i ogólnie roślinności charakterystycznej dla lasów nie jest wyznacznikiem statusu działki jako leśnej. O kwalifikacji działki decyduje wpis w rejestrze gruntów oraz oznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Działki na sprzedaż

Kto może kupić działkę leśną?

Działkę leśną, w odróżnieniu od rolnej, może kupić każdy, kto ma wystarczające fundusze. Zgodnie ze stanem prawnym na I połowę 2022 r. działkę rolną o powierzchni powyżej 1 ha może kupić jedynie rolnik (więcej dowiesz się tutaj - "Zanim kupisz działkę rolną siedliskową - to musisz wiedzieć"). Aby natomiast kupić działkę leśną, niezależnie od jej powierzchni, nie trzeba prowadzić działalności w zakresie produkcji leśnej. Jednakże transakcja nabycia działki leśnej musi uwzględniać dodatkowy element – prawo pierwokupu ze strony Lasów Państwowych.

Prawo pierwokupu nie obowiązuje w przypadku, gdy nabywcą jest krewny, powinowaty bądź spadkobierca zbywcy. Dlatego pierwszym etapem transakcji jest ustalenie pokrewieństwa między zbywcą a nabywcą. Jeśli takowe nie występuje, umowa sprzedaży musi być sporządzona jako warunkowa, a jej kopię należy przekazać do Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych. Jeśli wspomniana instytucja nie wyrazi zainteresowania zakupem w ciągu miesiąca, można bez przeszkód sfinalizować transakcję.

Czy można budować na działce leśnej?

Jeśli działka została zakwalifikowana jako las bądź obszar chroniony, zbudowanie na niej czegokolwiek jest praktycznie niemożliwe. Może się jednak okazać, że działka położona w okolicy leśnej i otoczona roślinnością typową dla lasu jest w rzeczywistości oznaczona jako budowlana. Wówczas można na niej budować na takich samych zasadach jak w przypadku każdej innej działki budowlanej i nie są potrzebne dodatkowe formalności. Są również szanse na budowę, jeśli działka została oznaczona jako nieużytek, sad, pastwisko, łąka czy też teren zalesiony lub zakrzewiony.

Aby możliwe było wykorzystanie działki oznaczonej jako leśna na cele nieleśne, np. zbudowanie na niej domu, należy przeprowadzić odlesienie, które zostało opisane w następnej sekcji niniejszego artykułu.

Jak odlesić działkę?

Odlesienie działki to inaczej wyłączenie gruntu z produkcji leśnej. Wymaga ono określonej procedury i uzyskania niezbędnych zgód, co niestety nie zawsze się udaje. By zwiększyć szanse na powodzenie wspomnianej procedury, można spróbować podzielić działkę na części – mniej i bardziej zadrzewioną – a następnie wnioskować o odlesienie tej pierwszej.

Na początek należy wystąpić do marszałka województwa o zgodę na zmianę przeznaczenia działki. Aby marszałek mógł ją wydać, należy wykazać, że taka zmiana nie wpłynie niekorzystnie na gospodarkę leśną; w tym celu potrzebna jest opinia izby rolniczej.

Co można zrobić, jeśli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Należy starać się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy na podstawie art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku gruntów spełniających następujące warunki:

• co najmniej jedna sąsiadująca działka powinna mieć zabudowania, na podstawie których można określić wymagania co do nowej zabudowy;
• teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne albo taka zgoda została wydana przy sporządzaniu MPZP, które utraciły moc w 2003 r. (dotyczy to planów uchwalonych przed 1 stycznia 1995 r.);
• teren jest uzbrojony w stopniu wystarczającym do przeprowadzenia budowy albo takie uzbrojenie jest możliwe;
• teren ma dostęp do drogi publicznej.

Następnym krokiem jest wniosek do Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych o wyłączenie działki z produkcji leśnej; wniosek taki składa właściciel działki.

Dokumenty, które trzeba dołączyć do wniosku o wyłączenie działki z produkcji leśnej:

• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ze zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne; w razie braku planu, decyzję o warunkach zabudowy;
• wypis z rejestru gruntów;
• tytuł prawny do gruntu (np. akt notarialny umowy kupna-sprzedaży, decyzję sądu o nabyciu spadku);
• opis taksacyjny lasu w miejscu wyłączenia (z informacjami o wieku i gatunku drzewostanu, typie siedliskowym lasu, zadrzewieniu, klasie bonitacyjnej oraz zaliczeniu do lasów ochronnych);
• plan wyłączenia, czyli projekt zagospodarowania działki na podstawie mapy projektowej.

Kolejną kwestią jest usunięcie drzew z działki. Jest ono konieczne, by można było przystąpić do budowy. Może być potrzebne uzyskanie pozwolenia na wycinkę.

Drzewa, dla których nie jest wymagane pozwolenie na wycinkę:

• topole, wierzby, klony jesionolistne i srebrzyste, których obwód pnia na wysokości 5 cm nie przekracza 80 cm;
• kasztanowce zwyczajne, robinie akacjowe, platany klonolistne o obwodzie pnia nieprzekraczającym 65 cm;
• pozostałe drzewa – jeśli obwód pnia nie jest większy niż 50 cm.

Oprócz tego, jeśli powierzchnia gruntu przeznaczonego pod budowę jest większa niż 0,05 ha, należy uregulować opłatę za przedwczesną wycinkę drzew.

Działki na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• Jakie są rodzaje gruntów ze względu na ich przeznaczenie?
• Na co zwrócić uwagę, szukając działki nad jeziorem?
• Gdzie szukać ogłoszeń tanich działek budowlanych?
• Jakie wady może mieć działka?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.