Stancja studencka to jeden z najpopularniejszych rodzajów najmu wśród żaków. Jest tańsza niż samodzielne mieszkanie i daje swobodę ograniczoną tylko ustaleniami lokatorskimi, zasadami wspólnoty mieszkaniowej i umową z właścicielem. To właśnie on zapewnia mieszkaniu odpowiednie wyposażenie i przygotowuje je dla studentów. Jak to zrobić w praktyce?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie mieszkanie wybrać pod wynajem dla studentów?

• Jak podzielić mieszkanie na pokoje?

• W co wyposażyć mieszkanie studenckie?

• Jak zabezpieczyć wynajem mieszkania dla studentów?

• Jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania dla studentów?

Jak wybrać mieszkanie pod wynajem dla studentów?

Aby stancja studencka cieszyła się popularnością wśród najemców, musi trafiać w ich specyficzne potrzeby . Lokum dla żaka powinno znajdować się w dogodnej lokalizacji, ale liczy się też układ wnętrza. Jeśli myślimy o zakupie mieszkania dla studentów, trzeba szukać nieruchomości w dużym mieście z bogatą ofertą edukacyjną. Dzielnica musi być dobrze skomunikowana z najważniejszymi wydziałami lub z nimi sąsiadować. Szybki dojazd na uczelnię to jeden z najważniejszych atutów idealnej stancji.

Jako mieszkania studenckie świetnie sprawdzą się duże kilkupokojowe mieszkania, w których wygodnie może mieszkać kilku żaków. Dzielenie mieszkania ze współlokatorami to dla wielu uczących się osób sposób na ograniczenie kosztów zakwaterowania. Dla komfortu lokatorów idealne są pokoje nieprzechodnie zapewniające prywatność. W mieszkaniu studenckim przyda się też duża kuchnia i choćby niewielki salon służący jako przestrzeń wspólna.

Warto zaznaczyć, że wśród żaków rośnie liczba osób z większym budżetem, które cenią sobie prywatność i chcą mieszkać same. W tym kontekście dobrym rozwiązaniem będzie też zakup kawalerki. Jeśli naszym targetem są studenci to nie powinna być to nieruchomość premium, a niewielkie samodzielne mieszkanie do wynajęcia w konkurencyjnej cenie.

Mieszkania na sprzedaż

Jak podzielić mieszkanie na pokoje?

Na stancję dla żaków idealnie nadają się duże mieszkania, które trudno byłoby dziś sprzedać. Jeśli lokal jest nieużywany, może przynosić zyski z najmu. A im więcej pokoi ma mieszkanie, tym więcej lokatorów może w nim mieszkać. Sprawa jest prosta, gdy lokal ma dobry układ i oddzielne pokoje spełniają potrzeby studentów. Jeśli nasze mieszkanie przeznaczone na stancję posiada duży salon, który można podzielić na dwie mniejsze „jedynki”, z pewnością warto to zrobić.

Od 2018 roku prawo budowlane nie narzuca najmniejszego możliwego metrażu pokoju mieszkalnego. W tym względzie właściciel musi polegać na własnym rozsądku i mieć na względzie wygodę lokatorów. Należy też uwzględnić zalecenie, że przynajmniej jeden pokój w mieszkaniu musi mieć powierzchnię nie mniejszą niż 16 mkw. Dzielenie pokoju w mieszkaniu należy zgłosić spółdzielni bez względu na stan prawny mieszkania. Od rodzaju i zakresu konkretnych prac zależy, czy będą one traktowane jako remont, czy przebudowa.

Ten pierwszy oznacza mniej formalności, ale nadal potrzebna jest na to zgoda. Zmiana parametrów powierzchni użytkowej wpływa na cały budynek. Większa liczba mieszkańców to obciążenie dla sieci kanalizacyjnej, a pomieszczeń – dla grzewczej.

Aby stworzyć bezpieczną stancję, należy też dobrze przemyśleć liczbę osób, jaką chcemy do niej przyjąć. Wynajmowanie parze pokoju nadającego się dla jednej osoby jest krótkowzroczne. Przepełnione mieszkanie szybciej ulega zniszczeniu i obciąża wspomniane wyżej systemy. Zysk w tej sytuacji nie może przesłonić nam rozsądku. Zapewniając studentom wygodę, mamy dużo większą szansę na stałych i bezproblemowych lokatorów, którym zależy na mieszkaniu.

W co wyposażyć mieszkanie studenckie?

Dobrze przygotowane mieszkanie studenckie to mniej kłopotów dla najemcy i rentiera. Studenci przyjeżdżają zwykle do nowego miasta z kilkoma torbami i szukają umeblowanego i wygodnego lokum. Aby takie właśnie było, warto pamiętać o kilku zasadach. Mieszkanie musi zapewniać prywatność, dlatego bardzo ważne jest, aby każdy z pokoi posiadał drzwi zamykane na klucz, którym dysponuje lokator. Szafa i łóżko to oczywistość, ale część właścicieli zapomina o dobrze oświetlonym blacie, który jest niezbędny żakowi. Meble w każdym z pomieszczeń powinny być wytrzymałe i łatwe do utrzymania w czystości. Nie ma sensu inwestować w najdroższe sprzęty do mieszkania dla studentów. Powinny być jednak na tyle dobrej jakości, by nie wymagać częstych napraw czy wymian.

Na stancji studenckiej powinny też znaleźć się rzeczy ułatwiające utrzymanie jej w czystości i dobrym stanie. Dobrą inwestycją jest prosty w obsłudze odkurzacz o dobrej mocy czy mop. Żacy mogą przerzucać na siebie tego typu wydatki i zaniedbywać przez to sprzątanie mieszkania. Pralka i kuchenka to dziś zupełna podstawa, ale również w tej kwestii warto zadbać o funkcjonalność i prostotę. Utrzymanie w czystości płyty indukcyjnej jest zdecydowanie łatwiejsze niż czyszczenie wieloelementowej kuchenki gazowej. Bezpieczny i łatwy w czyszczeniu sprzęt AGD z pewnością ułatwi życie zarówno lokatorom, jak i właścicielom mieszkań.

Ponieważ eksploatacja lokalu mieszkalnego przynosi usterki i zniszczenia, zadaniem rentiera jest odpowiednio je zabezpieczyć. Na etapie odświeżenia lokalu pamiętajmy o na przykład o farbie dobrej jakości, z której łatwo zmyć zabrudzenia. W miarę możliwości powinniśmy zabezpieczyć też panele i podłogi przed zarysowaniami. Dobrą metodą na to są wykładziny lub podkłady chroniące podłogę w newralgicznych miejscach.

Dla komfortu lokatorów ważne jest też wyposażenie kuchni, przy czym powinno być one proste i praktyczne. Jeśli decydujemy się na zapewnienie żakom garnków lub talerzy, zadbajmy, by nie były zbyt kosztowne i łatwe do odkupienia w razie zniszczenia. Podstawą do roszczeń jest w takim przypadku protokół zdawczo-odbiorczy. Powinien on zawierać wszystkie wartościowe sprzęty znajdujące się w mieszkaniu. Wyposażając stancję, pamiętajmy, że korzystać z nich będą młodzi ludzie, których poznamy dopiero z czasem. W tej sytuacji warto postawić na proste i wytrzymałe wyposażenie. O inwestycjach w droższe AGD powinniśmy myśleć w sytuacji, gdy oferujemy mieszkanie o wysokim standardzie przy odpowiednio wyższych stawkach za pokój.

Jak zabezpieczyć wynajem mieszkania dla studentów?

W mieszkaniu studenckim mieszka zwykle przynajmniej kilku najemców, dlatego kwestie związane z bezpieczeństwem formalnym są szczególnie ważne. Podstawowym dokumentem, który określa zasady najmu jest umowa. Właściciel nieruchomości może wybierać spośród kilku rodzajów takich porozumień. Bez względu na to, na jaką formę prawną się zdecyduje, umowa musi zostać sporządzona na piśmie . Prócz tego każda ze stron powinna ją podpisać i otrzymać swój egzemplarz. W momencie, gdy do naszego mieszkania wprowadza się nowy wynajmujący, warto też spisać protokół, w którym wymienione jest wyposażenie lokalu. Dokument ten jest nieodzowną pomocą przy wyprowadzce. Na tym etapie trzeba skontrolować stan lokalu, między innymi w celu ustalenia ewentualnych potraceń z kaucji.

Pobierz wzór umowy najmu mieszkania

W przypadku umów ze studentami sprawdza się poręczenie najmu, czyli porozumienie spisane między trzema stronami. Należą do nich rentier, lokator i poręczyciel, czyli na przykład rodzic żaka. To właśnie on zobowiązuje się do uregulowania kosztów utrzymania mieszkania, gdyby młody człowiek miał z tym problem. Aby umowa poręczenia najmu była kompletna, należy zadbać o określenie okresu jej obowiązywania. Warto podkreślić, że jeśli zostanie podpisana bezterminowo, strona poręczająca może ją wypowiedzieć w każdej chwili, chyba że powstał już dług. Ważne jest też określenie górnej granicy odpowiedzialności finansowej poręczyciela.

Jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania dla studentów?

Rok 2023 przyniósł ważne zmiany w rozliczaniu najmu prywatnego. Od zeszłego roku można to robić tylko w formie ryczałtu, czyli podatku odprowadzonego od przychodu. W tej chwili z ogólnych zasad podatkowych przy rozliczaniu działalności rentierskiej mogą korzystać tylko przedsiębiorcy. Co to oznacza dla właścicieli stancji studenckich?

Obecnie rentierzy prywatni nie mogą już korzystać z kwoty wolnej od podatku ani odliczać kosztów, opodatkowany jest przychód. Rozliczanie ryczałtowe jest jednak w praktyce bardzo proste. Nie trzeba przy nim wyliczać comiesięcznych zaliczek ani kontrolować progu podatkowego. Podatek płacimy za to już od pierwszej złotówki, jaką wynajmujący przekaże na nasze konto. Zaliczkę na podatek możemy opłacać miesięcznie lub kwartalnie. Nie trzeba o tym informować US, jednak przy rozliczeniu rocznym należy zaznaczyć częstotliwość ich regulowania. Do rozliczania najemców służy aktualnie PIT-28.

Ryczałt płacimy od pełnej kwoty przekazywanej przez najemcę. Czyli jeśli przelewa nam również pieniądze za prąd czy wodę, to będzie to opodatkowane. Na szczęście jest prosty sposób, by uniknąć tych zbędnych obciążeń. Wystarczy zapis w umowie najmu mówiący o tym, że to lokator opłaca bieżące rachunki, a właściciel mieszkania tylko w tym pośredniczy. W ten sposób formalnie rozdzielimy wpływy i opodatkowany będzie tylko przychód.

Jakie są stawki podatkowe przy rozliczeniu najmu prywatnego w ryczałcie? Ustawowo jest to 8,5%, jeśli przychody z najmu nie przekroczą kwoty 100 000 złotych rocznie oraz 12,5%, jeżeli są od tej kwoty wyższe. Co ważne ryczałt od najmu ze stawką 12,5% płaci się od nadwyżki środków. Na przykład jeśli przychód wyniesie 150 000 złotych rocznie, to od 100 000 odprowadzamy podatek według stawki 8,5%, a od 50 000 złotych – 12,5%.

Dowiedz się więcej:

• Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie studentom?

• Jakie są zagrożenia związane z wynajmem mieszkania studentom?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.