Wynajem mieszkania to dobry sposób nie tylko na ulokowanie oszczędności, ale też ich pomnażanie. Jest uważany za rozwiązanie wygodne i stabilne, nie wymagające zbyt wielkiego wysiłku ze strony właściciela lokalu. W wielu sytuacjach rzeczywiście tak jest, jednak sprawy mogą się skomplikować. Chociażby ze względu na naganne zachowanie lokatora przy jednoczesnym braku woli wyprowadzenia się.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie mogą być przyczyny eksmisji najemcy mieszkania?

• Jak się zabezpieczyć przed nieuczciwym najemcą mieszkania?

• Jak sobie poradzić z nieuczciwym najemcą mieszkania?

• Jakie są ograniczenia dotyczące eksmisji najemcy mieszkania?

Jakie mogą być przyczyny eksmisji najemcy mieszkania?

Kiedy najemca zamienia się w osobę niepożądaną? Przyczyn może być mnóstwo, ale zazwyczaj jest to jedna z poniższych:

• najemca nie płaci z wynajem,
• najemca nie opłaca rachunków,
• najemca niszczy lokal,
• najemca zachowuje się w sposób uciążliwy dla sąsiadów.

Znajdź agenta

Dwa pierwsze przypadki są odczuwane bezpośrednio w stanie finansów właściciela lokalu. Z kolei trzeci scenariusz przekłada się na spadek wartości mieszkania oraz perspektywę poniesienia dodatkowych kosztów w celu przywrócenia go do dobrego stanu technicznego. Jeśli chodzi o uciążliwe zachowanie, wynajmujący może sam uznać je za przesłankę do wypowiedzenia umowy najmu, ale też presję mogą wywrzeć na niego sąsiedzi lub podmiot zarządzający nieruchomością.

Niezależnie od tego, który z powyższych scenariuszy ma miejsce, efekt jest taki sam - najemca staje się persona non grata. Nie chcemy już, aby zajmował nasz lokal. Rozwiązujemy umowę, szykujemy ogłoszenie, aby znaleźć nowego lokatora, ale… dotychczasowy odmawia wyprowadzenia się. I co teraz?

Jak się zabezpieczyć przed nieuczciwym najemcą mieszkania?

Cofnijmy się trochę w czasie i zacznijmy od początku. Zawsze lepiej jest zapobiegać problemom niż radzić sobie z nimi, gdy już się pojawią. Podstawą dla zabezpieczenia swoich interesów przy wynajmie mieszkania jest zaznajomienie się z prawem. Zapisy kluczowe dla wynajmu znajdziesz w ustawie o ochronie praw lokatorów oraz w Kodeksie Cywilnym. W Kodeksie istotne są części dotyczące najmu lokali, ale też te regulujące kwestie wszystkich umów najmu. Warto też zapoznać się z uchwałami rady gminy, w tym z programem gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Dokumenty te określają, jakie są przesłanki do uznania, że komuś przysługuje prawo do mieszkania socjalnego. Stanie się to dla ciebie istotne, jeśli lokator odmówi wyprowadzenia się, mimo rozwiązania przez umowy. Napiszę o tym więcej w dalszej części tego artykułu.

Kolejna sprawa to forma zawartej umowy. Nie opieraj się na ustaleniach ustnych - koniecznie sporządź umowę pisemną. Taki dokument ujednoznacznia ustalenia miedzy stronami i jest konkretną podstawą przy ewentualnych sytuacjach spornych, ograniczając do możliwego minimum dowolność interpretacji czy możliwość podważania ustaleń jako niebyłych (co bardzo często ma miejsce w przypadku umowy ustnej). Pamiętaj też, że umowa ustna zawierana jest automatycznie na czas nieokreślony, w umowie pisemnej możesz zaś ustalić czas jej obowiązywania, co zdecydowanie ułatwi ci poradzenie sobie z nierzetelnym lokatorem. Umowę uzupełnij jeszcze dwoma dokumentami: protokołem zdawczo-odbiorczym oraz spisem stanu liczników.

Jeśli chodzi o konstrukcję umowy, to im więcej będzie zawierać szczegółów, tym lepiej, bo zmniejsza to szansę na subiektywne interpretacje i związane z tym spory.

Stałe elementy umowy wynajmu mieszkania:

• wysokość czynszu,
• dodatkowe opłaty (np. rachunki),
• termin i forma płatności,
• okres najmu,
• zasady wypowiedzenia (forma doręczenia, termin),
• sytuacje pozwalające na zerwanie umowy (warunki dla obydwu stron.

Pamiętaj, że umowa musi być zgodna z obowiązującym prawem pod rygorem utraty ważności.

Dodatkowym zabezpieczeniem interesów właściciela lokalu jest kaucja - zwrotna i w wysokości uznanej przez strony za adekwatną. W praktyce zazwyczaj jest to równowartość miesięcznego czynszu.

Wzór dobrze skonstruowanej umowy najmu mieszkania znajdziesz tutaj: WZORY UMÓW NAJMU.

Innym sposobem na uniknięcie problemów z lokatorem jest zastosowanie alternatywnych form najmu. Jedną z nich jest najem okazjonalny. Jest on przeznaczony wyłącznie dla osób prywatnych, tj. nie mogą z niego korzystać podmioty gospodarcze zajmujące się wynajmem. Zabezpiecza interesy wynajmującego poprzez zobligowanie najmującego do poddania się dobrowolnej eksmisji w przypadku, gdy umowa najmu wygaśnie lub zostanie rozwiązana. Kluczowe jest wskazanie w umowie lokalu, do którego najmujący wyprowadzi się w razie eksmisji. Więcej o najmie okazjonalnym dowiesz się tutaj: NAJEM OKAZJONALNY.

Druga alternatywna forma najmu, czyli najem instytucjonalny, pozwala w jeszcze prostszy sposób zabezpieczyć sprawność eksmisji, ponieważ nie wymaga wskazania lokalu zastępczego. Może być jednak stosowana jedynie przez wynajmującego w ramach działalności gospodarczej. Więcej o najmie instytucjonalnym dowiesz się tutaj: NAJEM INSTYTUCJONALNY.

Jeśli nie wiesz, w jaki sposób zapewnić bezpieczeństwo wynajmu mieszkania, rozważ skorzystanie z usług profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Znajdź agenta

Jak sobie poradzić z nieuczciwym najemcą mieszkania?

Dochodzimy więc do punktu, gdzie mimo całej zapobiegliwości i ostrożności z twojej strony, lokator zachował się nie fair, więc siadasz przed komputerem i wpisujesz w wyszukiwarkę “Jak się pozbyć nieuczciwego lokatora?”. Twoje interesy zabezpieczają zapisy Kodeksu Cywilnego, a w tym przypadku konkretnie paragraf 2 artykułu 667, który brzmi następująco:

“Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.”

Zacznij oczywiście od polubownej formy załatwienia sprawy. Uniknięcie batalii sądowej jest korzystne dla obydwu stron, ponieważ oszczędza czas i nerwy. Najpierw odbądź rozmowę z intencją wyjaśnienia sytuacji i załatwienia jej tak, aby obydwie strony były z tego zadowolone. Być może lokator nie ma złych zamiarów, a jedynie chwilowe problemy. Jeżeli rozmowa nie może się odbyć lub odbyła się, ale nie pomogła, wyślij do lokatora pisemne upomnienie, z dokładnym opisem problemu oraz wyznaczonym nieprzekraczalnym terminem jego usunięcia, czyli np. uregulowania zaległej płatności.

Na tym kończy się ścieżka polubowna i pozostaje ci wkroczenie na ścieżkę formalną. Pierwszy krok to wysłanie pisma, w którym poinformujesz lokatora o zerwaniu umowy z winy wynajmującego (to ważne - wypowiedzenie umowy musi mieć formę pisemną). Jeżeli mimo zerwania umowy najemca nie opuszcza lokalu, pozostaje ci skierowanie sprawy do sądu, w celu uzyskania nakazu eksmisji. Po jego uzyskaniu i uprawomocnieniu możliwe są dwa scenariusze:

• jeśli lokator nie musi mieć zapewnionego mieszkania socjalnego, do akcji wkracza komornik;
• jeśli według sądu lokatorowi przysługuje prawo do zapewnienia mieszkania socjalnego, gmina musi mu udostępnić taki lokal. W praktyce często oznacza to spore opóźnienia, ponieważ samorządy nie posiadają wystarczających zasobów mieszkaniowych.

Temat eksmisji lokatora wynajmującego mieszkanie jest na tyle rozległy, że tutaj jedynie sygnalizuję możliwe scenariusze. Ich przebieg opisany jest dokładniej tutaj: Jak przeprowadzić eksmisję lokatora.

Jakie są ograniczenia dotyczące eksmisji najemcy mieszkania?

Na początku pandemii koronawirusa zmieniono przepisy dotyczące eksmisji lokatorów, co dodatkowo skomplikowało życie właścicielom wynajmowanych mieszkań. Przez ponad 2 lata obowiązywał niemal całkowity zakaz eksmisji, z wyjątkiem sytuacji związanych z przemocą domową. W kwietniu 2022 r. zakaz ten został zniesiony.

Nadal jednak obowiązują istotne ograniczenia możliwości eksmisji. Według prawa specjalnej ochronie podlegają m.in. kobiety w ciąży, osoby niepełnosprawne, ubezwłasnowolnione, nieletnie i bezrobotne, a także emeryci i renciści. Jeśli osoby te nie mogą wskazać innego lokalu, w którym mogłyby zamieszkać, gmina musi zapewnić im lokal socjalny. Ponieważ lokali takich jest mało, procedura eksmisyjna w niektórych przypadkach może trwać wiele miesięcy. Polskie prawo przewiduje też tzw. okres ochronny, od 1 listopada do 31 marca, w czasie którego (z nielicznymi wyjątkami) w ogóle nie można przeprowadzać eksmisji, także w przypadku osób, którym nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego.

Właściciele mieszkań mogą zabezpieczyć się przed takimi sytuacjami, stosując wspomniane wcześniej alternatywne formy najmu, czyli najem okazjonalny i najem instytucjonalny. Obie te formy zabezpieczają prawa właściciela lokalu w większym stopniu niż najem konwencjonalny, gdyż najemca już w momencie zawarcia umowy składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji i opróżnieniu lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu. Nie ma wówczas konieczności czekania na przyznanie lokalu socjalnego.

Znajdź agenta

Dowiedz się więcej:

• Co to jest poręczenie najmu?
• Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie studentom?
• Jak wybrać ubezpieczenie mieszkania?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Maciej Jurgielewicz - Umysł interdyscyplinarny, sprawnie łączący analityczne i syntetyczne myślenie, którym wyraz daje w słowie pisanym jako specjalista ds. marketingu treści i strateg marketingu. Realizuje projekty wymagające zarówno biznesowej praktyczności, jak i wyobraźni. Od 2010 r. związany z portalem Nieruchomosci-online.pl. Członek zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl.