Katastrofalne powodzie mogą być w Polsce coraz częstszym zjawiskiem, ale również lokalne podtopienia zagrażają budynkom mieszkalnym. Ze względu na urbanizację naturalnych terenów zalewowych powodzie i podtopienia mogą pojawiać się na obszarach, na których wcześniej ten problem nie występował. Przed zakupem nieruchomości warto dokładnie przeanalizować, czy lokalizacja, która nas interesuje, będzie bezpieczna.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jak w internecie sprawdzić zagrożenie nieruchomości powodzią?

• Co sprawdzić w terenie pod kątem zagrożenia nieruchomości powodzią?

• Jak sprawdzić historię nieruchomości pod kątem zagrożenia powodziowego?

• Jakie dokumenty sprawdzić pod kątem zagrożenia nieruchomości powodzią?

• Z pomocy jakich ekspertów skorzystać, sprawdzając zagrożenie nieruchomości powodzią?

Jednym z najważniejszych elementów, które należy brać pod uwagę przy zakupie nieruchomości, jest jej lokalizacja. Nie zawsze jednak chodzi o adres w prestiżowej dzielnicy, bliskość centrum, rozwiniętą sieć komunikacji publicznej czy dobre połączenia drogowe. Dobra lokalizacja to również nasze bezpieczeństwo, którego jednym z aspektów jest zminimalizowane ryzyko wystąpienia powodzi i podtopień.

Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości powinniśmy dobrze sprawdzić okolicę, która nas interesuje. Nie ma znaczenia, czy kupujemy mieszkanie w centrum miasta, dom na wsi czy działkę budowlaną, na której dopiero będziemy realizować własną inwestycję. Na szczęście mamy obecnie do dyspozycji sporo narzędzi, które mogą nam ułatwić to zadanie.

Biorąc pod uwagę, jak zmienia się klimat i jak bardzo nieobliczalna jest siła żywiołu, nie mamy gwarancji, że na danym terenie, w wyniku obfitych opadów deszczu nie wystąpi powódź błyskawiczna. Wydarzenia z września 2024 roku w Kotlinie Kłodzkiej pokazały, że w przypadku niesprzyjających warunków atmosferycznych zagrożeniem mogą być nawet małe cieki wodne i rowy melioracyjne, które przez większość roku są suche.

Zagrożona nieruchomość nie musi leżeć w bezpośrednim sąsiedztwie rzeki. Rozlewisko w trakcie powodzi może mieć nawet kilkaset metrów szerokości.

Domy na sprzedaż

Jak w internecie sprawdzić zagrożenie nieruchomości powodzią?

W administrowanym przez Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Państwowe Informatycznym Systemie Osłony Kraju (ISOK) mamy dostęp do Hydroportalu. W nim znajdziemy Mapy Zagrożenia Powodziowego (MZP). W prosty i intuicyjny sposób możemy dzięki nim sprawdzić, jak duże jest prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi na interesującym nas terenie.

Mapy zostały opracowane przez naukowców z Centrum Hydrologicznej Osłony Kraju Instytutu Meteorologii i Gospodarki Wodnej – Państwowego Instytutu Badawczego (IMGW-PIB). Dane hydrologiczne potrzebne do przygotowania graficznej wersji symulacji ryzyka są opracowywane w biurach prognoz hydrologicznych i przetwarzane z wykorzystaniem modelowania matematycznego, systemów informacji geograficznej oraz numerycznych modeli terenu.

Dostęp do szczegółowych map jest bezpłatny i nie wymaga rejestrowania się w serwisie. Sprawdzić możemy kilka wariantów symulacji pokazujących obszary, na których występuje duże ryzyko wystąpienia powodzi (raz na 10 lat), średnie ryzyko (raz na 100 lat) oraz małe ryzyko, że dany teren znajdzie się pod wodą (prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi raz na 500 lat).

Poszczególne warstwy mapy są prostym w obsłudze i dokładnym źródłem informacji o wysokości fali powodziowej i maksymalnych rzędnych zwierciadła wody. Przedstawione w graficzny sposób dane pozwalają łatwo ocenić ryzyko zalania, także w przypadku uszkodzenia wałów przeciwpowodziowych.

Działki na sprzedaż

Co sprawdzić w terenie pod kątem zagrożenia nieruchomości powodzią?

Mapy elektroniczne możemy sprawdzić, nie ruszając się z domu. Dobrym pomysłem będzie jednak dokładne obejrzenie działki oraz jej okolicy. Topografia terenu dostarczy nam wielu cennych informacji.

Najbardziej narażone na zalania będą nieruchomości położone w pobliżu rzek i strumieni. Po nawałnicach zagrożeniem mogą być również rowy melioracyjne i cieki wodne, w których poziom wody zazwyczaj nie przekracza kilkunastu centymetrów. Po nawałnicach często zbierają one wody opadowe z rozległego terenu, a tym samym może występować jej znaczny przybór. Mogą one wystąpić z brzegów, zalewając niżej położone tereny oraz podmywać skarpy, drogi czy fundamenty budynków.

Szukając działki w górskim terenie, można sprawdzić, czy na pobliskich rzekach są zbiorniki retencyjne zbierające nadmiar wód opadowych oraz wody pochodzące z roztopów. Zbiorniki te mogą być suche, to znaczy, że w normalnych warunkach nie zbierają one wody, a rzeka swobodnie przepływa przez zaporę zbiornika. Dopiero w trakcie opadów zatrzymują one nadmiar wody, ochraniając w ten sposób położone niżej tereny.

W czasie wizji lokalnej możemy też sprawdzić zabezpieczenie przeciwpowodziowe: wały, kanały, przepusty itp. W lokalnych planach dotyczących inwestycji, które są dostępne w urzędzie danej gminy, znajdziemy też informację o zabezpieczeniach, które mają powstać na danym terenie w najbliższym czasie.

Wycieczka po okolicy to również dobra okazja, aby porozmawiać z sąsiadami i poznać jej historię. Osoby mieszkające w danym rejonie od dłuższego czasu będą pamiętać, czy występowały powodzie lub zalania, jaka była ich przyczyna oraz skala tego zjawiska.

Warto też przyjrzeć się bliżej roślinności. Występowanie gatunków lubiących wodę, takich jak wierzby, olchy, skrzypy czy sitowie może wskazywać na występowanie wysokiego poziomy wód gruntowych lub długo utrzymujących się na powierzchni gruntu wód opadowych.

Istotna będzie też ilość terenów zielonych w najbliższym sąsiedztwie nieruchomości lub bezpośrednio na niej. Duże zabetonowane obszary na osiedlu, połączone z mało wydajną kanalizacją burzową, duże betonowe parkingi lub obszary przemysłowe położone zaledwie kilkanaście centymetrów powyżej interesującej nas nieruchomości to doskonały przepis na podtopienia po każdej większej burzy.

Działki na sprzedaż

Jak sprawdzić historię nieruchomości pod kątem zagrożenia powodziowego?

Jeśli kupujemy dom lub mieszkanie, sporo informacji o swojej historii dostarczy nam sama nieruchomość. Musimy tylko wiedzieć, gdzie ich szukać. W wielu przypadkach wizualnie będziemy w stanie ocenić, czy dom był zalany. Ślady na elewacji, nowe tynki uzupełnione do pewnej wysokości, wilgoć w piwnicach lub na najniższej kondygnacji, grzyb, pleśń lub korozja na metalowych elementach mogą świadczyć, że nieruchomość miała kontakt z wodą.

Historię nieruchomości możemy też poznać, szukając informacji na jej temat w internecie. Na portalach historycznych znajdziemy zdjęcia z powodzi i innych katastrof z różnego okresu. Mogą one potwierdzić, że teren jest zalewowy, ale również mogą być one dowodem na to, że nieruchomość jest względnie bezpieczna. Czasami nawet niewielka różnica w poziomie terenu czy położenie po właściwej stronie zakola rzeki sprawia, że woda omija dane miejsce. Oczywiście to, co wydarzyło się w przeszłości, nie gwarantuje, że również kolejne powodzie, zwłaszcza te o wyższej fali ominą daną nieruchomość.

Domy na sprzedaż

Jakie dokumenty sprawdzić pod kątem zagrożenia nieruchomości powodzią?

Zgodnie z obowiązującą od 2018 roku ustawą Prawo wodne nie wolno budować na terenach zalewowych. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) powinien zawierać informacje na temat terenów zagrożonych powodzią. W planach powinna się znaleźć informacja dotycząca terenów zalewowych oraz obszarów objętych zakazem.

Trzeba jednak sprawdzić, w którym roku został uchwalony plan przez gminę. Od 2018 roku gminy powinny konsultować projekty z Wodami Polskimi. Jeśli plan został przygotowany wcześniej, to może on nie uwzględniać ryzyka wystąpienia powodzi.

Z pomocy jakich ekspertów skorzystać, sprawdzając zagrożenie nieruchomości powodzią?

Jeśli potrzebujemy profesjonalnej, szczegółowej oceny ryzyka, powinniśmy skorzystać z usług specjalisty np. hydrologa, geodety czy inżyniera budowlanego, którzy będą w stanie dostarczyć nam dodatkowych informacji dotyczących zagrożenia powodzią czy rodzaju zabezpieczeń zrealizowanych na danych obszarze.

Decydując się na zakup nieruchomości na terenie zagrożonym wystąpieniem powodzi lub nawet występujących sezonowo podtopień musimy pamiętać, że żadne zabezpieczenia nie dają nam pełnej gwarancji. Zbiorniki retencyjne mają wyznaczoną maksymalną pojemność, wały są w stanie powstrzymać falę powodziową o danej wysokości, inne urządzenia hydrologiczne są w stanie stawić opór wodzie powodziowej o określonym przepływie.

Anomalie pogodowe sprawiają jednak, że na danym terenie może wystąpić ponadskalowy opad. Doprowadza on do nagłego przyboru wód, który może być wyższy, niż zakładały plany budowy zabezpieczeń. Zbiorniki retencyjne i poldery sprawiają, że fala powodziowa ulega spłaszczeniu, dzięki czemu maleje ryzyko przelania się jej przez koronę wału. Jednak przez to fala przepływa wolniej i przez dłuższy czas napierają na wały, które mogą ulegać uszkodzeniu.

Z tego powodu warto pomyśleć o odpowiednim zabezpieczeniu samej nieruchomości, wzmocnieniu fundamentów czy przeniesieniu na wyższe kondygnacje wrażliwych i cennych elementów.

Nieodzownym zabezpieczeniem na wypadek powodzi jest również odpowiednie ubezpieczenie nieruchomości, którego cena może być jednak wyższa w przypadku podwyższonego ryzyka.

Domy na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• Na co zwrócić uwagę, kupując działkę?
• Jakie wady może mieć działka?
• Czym są badania geotechniczne gruntu?
• Czym jest Państwowy Zasób Geodezyjny i Kartograficzny?
• Jak wybrać ubezpieczenie mieszkania?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Maciej Jurgielewicz - Umysł interdyscyplinarny, sprawnie łączący analityczne i syntetyczne myślenie, którym wyraz daje w słowie pisanym jako specjalista ds. marketingu treści i strateg marketingu. Realizuje projekty wymagające zarówno biznesowej praktyczności, jak i wyobraźni. Od 2010 r. związany z portalem Nieruchomosci-online.pl. Członek zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl.