Sprzedaż domu to proces złożony i czasochłonny, który wymaga przygotowań, skompletowania wielu dokumentów oraz dopełnienia różnych formalności. Dlatego przedstawiamy wskazówki, jak sprzedać dom i na co zwrócić przy tym uwagę. Prezentujemy także argumenty, które mogą pomóc w podjęciu decyzji – czy sprzedać dom samodzielnie, czy skorzystać z usług pośrednika.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jak przygotować dom do sprzedaży?

• Jakie dokumenty przygotować do sprzedaży domu?

• Jakie są wady i zalety sprzedaży domu na własną rękę?

• Jakie są wady i zalety sprzedaży domu z pośrednikiem?

• Jak sprzedać dom z kredytem hipotecznym?

• Jaki podatek płaci się po sprzedaży domu?

Jak przygotować dom do sprzedaży?

Zanim wystawimy dom na sprzedaż, należy się upewnić, że nie ma ku temu przeszkód – że jego stan prawny jest uregulowany. Obejmuje to kwestie związane z księgą wieczystą (jej założenie bądź uaktualnienie), postępowanie spadkowe, podział nieruchomości, ujawnienie służebności itp.

Warto też skorzystać z wyceny nieruchomości przez fachowego rzeczoznawcę. Samemu właścicielowi może być trudno obiektywnie określić cenę, zwłaszcza jeśli w grę wchodzą względy sentymentalne.

Przed przygotowaniem ogłoszenia sprzedaży domu należy zadbać zarówno o budynek, jak i jego otoczenie, aby nieruchomość robiła korzystne wrażenie na oglądających. Prace tego typu obejmują:

• uporządkowanie działki, usunięcie niepotrzebnych, zniszczonych przedmiotów;
• przystrzyżenie trawników, uprzątnięcie liści, w zimie odśnieżenie przejść;
• sprawdzenie instalacji i ewentualną ich naprawę, usunięcie wszelkich drobnych usterek;
• w razie potrzeby - odświeżenie wnętrz;
• staranne wysprzątanie wszystkich pomieszczeń, schowanie rzeczy osobistych na czas sesji zdjęciowej i odwiedzin osób zainteresowanych.

Powyższe czynności to absolutna podstawa. Można jednak dodatkowo uatrakcyjnić dom wizualnie poprzez odpowiednią aranżację wnętrza, czyli home staging. Przed sesją zdjęciową do ogłoszenia warto skorzystać z pomocy home stagera, by zaakcentować mocne strony nieruchomości i przyciągnąć nabywców.

Przed sprzedażą domu warto też pomyśleć nad tym, jak stworzyć ogłoszenie, które zainteresuje poszukujących, a przy tym będzie zawierało wszelkie ważne informacje. Formularz dodawania ogłoszenia w serwisie Nieruchomosci-online.pl daje taką możliwość. Uwzględniono w nim wiele danych, m.in. powierzchnię, cenę (całkowitą i za metr kwadratowy), rodzaj domu, rok budowy, formę własności, wyposażenie itp. Im więcej danych uzupełnimy, tym lepiej. W formularzu jest też miejsce na opis. Tutaj warto podkreślić atuty nieruchomości (np. piękny widok na jezioro, kominek w salonie, dobry dojazd do centrum miasta itp.). Materiały wizualne szczególnie przyciągają uwagę poszukujących – dlatego zadbajmy o atrakcyjne zdjęcia wysokiej jakości. Coraz większą popularność zdobywają także materiały multimedialne. Warto dołączyć link do wideoprezentacji lub wirtualnej wizyty – to z pewnością wyróżni ogłoszenie wśród innych.

Dodaj ogłoszenie

Jakie dokumenty przygotować do sprzedaży domu?

Przede wszystkim konieczny będzie numer księgi wieczystej. Odpis nie jest już z reguły wymagany, gdyż księgę wieczystą można łatwo sprawdzić w formie elektronicznej. Księga zawiera informacje istotne dla kupującego i dla notariusza:

• dział I: informacje o nieruchomości, takie jak adres, powierzchnia, liczba kondygnacji;
• dział II: informacje o właścicielu bądź właścicielach;
• dział III: prawa i roszczenia, np. służebności;
• dział IV: hipoteki.

Niezbędne są też dokumenty poświadczające, że sprzedający ma tytuł prawny do nieruchomości i wskazujące, w jaki sposób go nabył – np. akt notarialny umowy sprzedaży czy postanowienie sądu w sprawie stwierdzenia nabycia spadku.

Jeśli nieruchomość została nabyta po 2006 r. jako spadek lub darowizna, należy także dołączyć zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony bądź nie był należny.

Jeśli w dziale IV księgi wieczystej są wpisane hipoteki, należy dołączyć zaświadczenie poświadczające ich spłacenie bądź kwotę pozostałą do spłaty, a także zgodę banku na wykreślenie hipoteki. Natomiast jeśli zakup ma być sfinansowany kredytem, potrzebne będzie zaświadczenie banku do ustanowienia hipoteki oraz umowa kredytowa.

Pozostałe dokumenty w przypadku sprzedaży domu z działką to:

• zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (bądź zaświadczenie o braku takiego planu);
• decyzja o warunkach zabudowy ( w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego);
• zaświadczenie, że nieruchomość znajduje się bądź nie znajduje w strefie rewitalizacji;
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych na pobyt stały i czasowy (jest to inny dokument niż potwierdzenie wymeldowania);
• decyzja o wysokości podatku od nieruchomości;
• wypis z rejestru gruntów z wyrysem z mapy ewidencyjnej;
• zaświadczenie, że nieruchomość jest lub nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu;
• dokumentacja techniczna domu oraz pozwolenie na jego użytkowanie;
• świadectwo charakterystyki energetycznej budynku (poza nielicznymi wyjątkami; nie dotyczy m.in. zabytków i budynków wolnostojących do 50 mkw.).

Listę dokumentów wymaganych w konkretnym przypadku można otrzymać od notariusza.

Jakie są wady i zalety sprzedaży domu na własną rękę?

Przed przystąpieniem do sprzedaży domu musimy podjąć decyzję, czy zajmiemy się nią sami, czy zlecimy ją pośrednikowi. Czego można się spodziewać, gdy decydujemy się na samodzielną sprzedaż? Jakie są plusy i minusy tego rozwiązania?

Podstawową zaletą jest oszczędność pieniędzy. Nie płacimy prowizji pośrednikowi – a zatem zatrzymujemy dla siebie kwotę rzędu kilkunastu tysięcy, którą możemy przeznaczyć na inny cel.

Jeśli chodzi o wady i potencjalne trudności, sprzedaż domu wymaga mnóstwa czasu. Trzeba go poświęcić na załatwianie formalności urzędowych, pozyskiwanie niezbędnych dokumentów, promowanie nieruchomości, lecz także liczne kontakty z osobami zainteresowanymi zakupem. Trzeba przy tym orientować się w kwestiach prawnych i finansowych, by nie narazić się na kłopoty, nie stracić na transakcji czy też niepotrzebnie nie wydłużyć procesu sprzedaży. Dla wielu osób jest to skomplikowane. Dlatego warto przemyśleć, czy chcemy się tym zajmować samodzielnie, czy lepiej powierzyć te czynności komuś innemu.

Sprzedaż bez pośredników może się sprawdzić w przypadku osób, które:

• nie chcą płacić prowizji lub nie mogą sobie na to pozwolić;
• mają dużo wolnego czasu i cierpliwości, nie zależy im na szybkim sfinalizowaniu transakcji;
• dobrze znają się na kwestiach prawnych i finansowych, ewentualnie znają specjalistę, który może im pomóc;
• mają pewne pojęcie o marketingu – jest to potrzebne do efektywnego promowania nieruchomości;
• mają już doświadczenie w sprzedawaniu nieruchomości;
• dobrze radzą sobie w rozmowach z potencjalnymi nabywcami, a zwłaszcza w negocjacjach.

Dodaj ogłoszenie

Jakie są wady i zalety sprzedaży domu z pośrednikiem?

Z punktu widzenia sprzedającego nieruchomość, główną wadą współpracy z pośrednikiem jest wspomniana już konieczność zapłacenia prowizji. Jest też ryzyko trafienia na osoby mało profesjonalne bądź wręcz na oszustów. Dlatego, zanim podejmiemy współpracę z pośrednikiem, należy zweryfikować:

• czy w ogóle ma zarejestrowaną działalność gospodarczą;
• czy zdążył się już sprawdzić na rynku i jakie ma opinie;
• czy ma licencję (nie jest obowiązkowa, ale stanowi kolejne potwierdzenie wiarygodności);
• czy biuro nieruchomości ma siedzibę (jeśli pośrednik unika pokazania lokalu biura, lepiej zachować ostrożność).

Sygnałem alarmowym jest też żądanie opłat już za samo udostępnienie danych nieruchomości – uczciwi pośrednicy tego nie praktykują.

Dowiedz się więcej: "Sprzedaż domu – zlecić pośrednikowi czy przeprowadzić transakcję samodzielnie?"

Najważniejszą zaletą współpracy z pośrednikiem jest oszczędność czasu osoby sprzedającej – nie tylko przejęcie kłopotliwych obowiązków związanych ze sprzedażą, lecz także możliwość szybszego sfinalizowania transakcji. Pośrednik nawiązuje kontakty z osobami zainteresowanymi domem na sprzedaż, odbiera telefony, odpisuje na maile i ustala terminy wizyt. Sprzedający nie musi się już tym zajmować – jedynie udostępnia nieruchomość oglądającym. Pośrednik bierze też na siebie załatwienie przynajmniej niektórych formalności. Dzięki temu sprzedający unika przestojów, które mogłyby wyniknąć np. z braku czy utraty ważności jakiegoś dokumentu.

Znajdź profesjonalnego agenta nieruchomości w swojej okolicy:

Znajdź agenta

Jak sprzedać dom z kredytem hipotecznym?

Niespłacony kredyt hipoteczny może się wydawać przeszkodą w sprzedaży domu. Nie jest to jednak duży problem, gdy wiemy, jak się do tego zabrać. Jeśli saldo kredytu jest niższe niż cena transakcyjna, sprawa jest w miarę prosta. Kwota ze sprzedaży pokrywa pozostałą do spłaty część kredytu. Jeśli jednak saldo kredytu jest wyższe, sprzedający musi z własnych funduszy pokryć tę część kredytu, na którą nie wystarczy środków ze sprzedaży, bądź przenieść hipotekę na inną nieruchomość.

Jeśli sprzedajemy dom z hipotekami wpisanymi w księdze wieczystej, do dokumentów potrzebnych przy sprzedaży należy dołączyć zaświadczenie z banku. Musi ono zawierać następujące informacje:

• saldo kredytu (z uwzględnieniem opłat za wcześniejszą spłatę);
• numer rachunku technicznego, na który można dokonać całkowitej spłaty kredytu;
• zgodę na zwolnienie zabezpieczeń przez bank;
• informację o braku umów zawartych z bankiem na podstawie wierzytelności.

Dowiedz się więcej: "Rozwód a hipoteka – jak sprzedać dom obciążony kredytem?"

Jaki podatek płaci się po sprzedaży domu?

Na mocy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli sprzedamy nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia, mamy obowiązek zapłacić podatek od sprzedaży w wysokości 19% od dochodu. Okres 5 lat jest liczony w latach podatkowych, a nie kalendarzowych.

W 2019 r. wprowadzono jednak istotną zmianę, jeśli chodzi o nieruchomości nabyte w drodze spadku. Wspomniane 5 lat liczy się od nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, a nie spadkobiercę, przez co wielu spadkobierców jest zwolnionych z tej daniny. Bez opłacania podatku dochodowego mogą także sprzedać nieruchomość wdowcy bądź rozwodnicy po upływie 5 lat od daty jej nabycia do majątku wspólnego (a nie, jak to było wcześniej, od rozwodu lub od śmierci współmałżonka).

Dowiedz się więcej: "Sprzedaż nieruchomości a podatek od spadku"

Opłaty można także uniknąć w drodze ulgi mieszkaniowej. Oznacza to, że jesteśmy zwolnieni z podatku, jeśli środki ze sprzedaży nieruchomości przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe (np. zakup budynku, lokalu, gruntu, spłata wcześniej zaciągniętego kredytu mieszkaniowego, budowa bądź remont). Od 2019 r. podatnicy mają na to 3 lata od końca roku podatkowego, w którym nieruchomość została sprzedana.

Dowiedz się więcej:

• Czym jest służebność osobista?
• Jak tanio wyremontować dom?
• Jakie szkodliwe dla zdrowia materiały budowlane mogą znajdować się w domu?
• Jak przedstawić atuty domu do remontu?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.