Jak przebiega sprzedaż działek? Przedstawiamy porady dla osób, które chcą wystawić działkę na sprzedaż. Podpowiadamy, jak się przygotować do procesu sprzedaży i czego można się spodziewać w jego trakcie.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jak przygotować działkę budowlaną do sprzedaży?

• Czym się różni działka budowlana uzbrojona od nieuzbrojonej?

• Jakie dokumenty będą potrzebne przy sprzedaży działki budowlanej?

• Jakie są wady i zalety samodzielnej sprzedaży działki budowlanej?

• Jakie są wady i zalety sprzedaży działki budowlanej z pomocą pośrednika?

• Jak sprzedać działkę budowlaną obciążoną hipoteką?

• Jakie podatki trzeba zapłacić przy sprzedaży działki budowlanej?

Jak przygotować działkę budowlaną do sprzedaży?

Podobnie jak w przypadku innych nieruchomości, zanim przystąpimy do sprzedaży działki budowlanej, musimy sprawdzić, czy jej stan prawny jest uregulowany. Aby działka gruntu mogła być sprzedana jako budowlana, musi mieć taki status. Określa to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli na danym obszarze nie ma takiego planu, należy wystąpić do urzędu gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Należy także założyć księgę wieczystą, a jeśli już istnieje, sprawdzić, czy nie zawiera nieaktualnych informacji. Trzeba też wyjaśnić i uregulować kwestie własności, współwłasności, dziedziczenia, służebności itp.

Dodaj ogłoszenie

Przed sprzedażą działka musi być adekwatnie wyceniona, Można to zrobić samodzielnie poprzez porównanie do podobnych działek w okolicy. Łączy się to jednak z ryzykiem zawyżenia bądź zaniżenia ceny. Ani jedno, ani drugie nie jest korzystne dla sprzedającego – wysoka cena odstrasza potencjalnych nabywców, a zbyt niska budzi obawy, że działka ma jakieś wady. Aby wycena była obiektywna, warto, by zajął się nią specjalista – rzeczoznawca majątkowy.

Kolejną ważną sprawą są prace porządkowe, takie jak usunięcie wszystkiego, co niepotrzebne (np. gruzu, śmieci, opadłych liści), a także uporządkowanie roślinności (skoszenie trawnika, przycięcie krzewów itp.). Tak przygotowana działka będzie się korzystnie prezentowała na zdjęciach i robiła dobre wrażenie na osobach zainteresowanych zakupem.

Do przygotowania ogłoszenia sprzedaży działki będą nam potrzebne jej dokładne dane: rodzaj, powierzchnia, cena, lokalizacja, kształt i dostęp do mediów. Wpisanie tych informacji umożliwia formularz dodawania ogłoszenia na portalu Nieruchomosci-online.pl. Oprócz tego trzeba przygotować krótki opis sprzedawanej nieruchomości podkreślający jej zalety. Do ogłoszenia warto dodać przynajmniej trzy zdjęcia dobrej jakości, a jeśli mamy taką możliwość, także link do wideoprezentacji bądź wirtualnej wizyty.

Działka uzbrojona a nieuzbrojona

Działka budowlana to teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową lub pod nieuciążliwą działalność gospodarczą. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, cechy takiej działki (wyposażenie w infrastrukturę techniczną, wielkość, geometria, dostęp do drogi publicznej) muszą spełniać wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Określenia typu „działka uzbrojona” czy „działka nieuzbrojona” nie są zdefiniowane przez prawo, lecz od dawna funkcjonują na rynku nieruchomości. Działka uzbrojona to taka, która ma bezpośredni dostęp do drogi i jest wyposażona w niezbędne przyłącza – elektryczne, wodociągowe, gazowe, zwykle także kanalizacyjne. Z kolei działka nieuzbrojona takich przyłączy nie posiada, choć zwykle jest możliwość ich wykonania. Można też trafić na pojęcie działki częściowo uzbrojonej, przez co rozumie się działkę bezpośrednio graniczącą z drogą publiczną, w której umiejscowiono wspomniane media. Należy jednak zwrócić uwagę, że samo takie położenie nie oznacza jeszcze możliwości podłączenia do sieci. Dlatego trzeba zawsze sprawdzić, czy jest to wykonalne pod względem technicznym.

Więcej dowiesz się z tego artykułu: "Co to jest uzbrojenie działki i jak je wykonać?"

Działki uzbrojone zwykle łatwiej sprzedać mimo wyższych cen, gdyż z punktu widzenia kupujących są korzystniejsze – nie muszą się oni już martwić o przyłącza. Poza tym w przypadku działki uzbrojonej łatwiej uzyskać pozwolenie na budowę. Nieuzbrojona wymaga dodatkowego potwierdzenia, że jej uzbrojenie jest w ogóle możliwe.

Jakie dokumenty przygotować do sprzedaży działki?

Przed sprzedażą działki trzeba zgromadzić wiele dokumentów. Poniżej przedstawiamy ich ogólną listę. Dokładne zestawienie dokumentów dla konkretnej nieruchomości może być jednak nieco inne – zależy to od jej stanu prawnego. Informację, co będzie potrzebne do naszej transakcji, możemy otrzymać od notariusza.

Dokumenty potrzebne do sprzedaży działki budowlanej:

• numer księgi wieczystej;
• dokument potwierdzający nabycie działki przez sprzedającego, np. akt notarialny umowy sprzedaży, zniesienia współwłasności itp.;
• jeśli działka została nabyta w drodze spadku, darowizny lub nieodpłatnego zniesienia współwłasności po roku 2006 – zaświadczenie dotyczące podatku od spadków i darowizn wydane przez naczelnika urzędu skarbowego;
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź zaświadczenie o braku takiego planu; w tym drugim przypadku również decyzję o warunkach zabudowy;
• wypis z rejestru gruntów; ewentualnie także wyrys z mapy ewidencyjnej, jeśli działka ma być odłączona z dotychczasowej księgi wieczystej;
• zaświadczenie o braku zaległości w podatku od nieruchomości;
• jeśli zakup działki ma być finansowany kredytem hipotecznym – zaświadczenie banku do ustanowienia hipoteki, umowę kredytową;
• zaświadczenie ze starostwa powiatowego, że nieruchomość jest lub nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu;
• w przypadku działki powstałej w wyniku podziału: ostateczną decyzję o podziale, wypis i wyrys z rejestru gruntów (dla działki, która ma być sprzedana; jeśli podział nie jest ujawniony w księdze wieczystej, także dla pozostałych, które wyodrębniono w wyniku podziału); wykaz zmian danych ewidencyjnych (również w przypadku podziału nieujawnionego w księdze wieczystej).

Sprzedaż działek na własną rękę – wady i zalety

Osoby, które decydują się na samodzielną sprzedaż działki, z reguły kierują się chęcią zaoszczędzenia pieniędzy, gdyż za usługi pośrednika należy zapłacić prowizję. Brak prowizji oznacza więc dla nich większy zysk. Z drugiej strony jednak sprzedający musi być dyspozycyjny, ponieważ każda sprzedaż nieruchomości jest czasochłonna i wymaga zaangażowania. Chodzi tu nie tylko o kontakty z osobami zainteresowanymi zakupem i udostępnianie im nieruchomości do obejrzenia. Trzeba także liczyć się z koniecznością poszukiwania informacji na temat różnych przepisów i procedur, kolejkami w urzędach, oczekiwaniem na dokumenty itp. Dlatego warto przemyśleć, co jest dla nas ważniejsze – pieniądze czy czas.

Samodzielna sprzedaż działki nie powinna stanowić problemu dla osób, którym się nie spieszy, które mają wiedzę o nieruchomościach i doświadczenie w ich sprzedawaniu, czy też mogą poprosić o pomoc kogoś zorientowanego w tych kwestiach. Osoby, które mają sprzedawać nieruchomość po raz pierwszy i którym zależy na czasie, powinny jednak rozważyć skorzystanie z usług pośrednika.

Dodaj ogłoszenie

Sprzedaż działek z pośrednikiem – wady i zalety

Pomoc pośrednika przede wszystkim przyspiesza proces sprzedaży. Oszczędza także czas sprzedającego, który nie musi już sam kontaktować się z osobami zainteresowanymi zakupem ani samodzielnie załatwiać wszystkich formalności.

Najważniejszym powodem, dla którego sprzedający nie decydują się na usługi pośredników, jest wspomniana wcześniej konieczność zapłacenia prowizji. Jest też pewne ryzyko trafienia na nieprofesjonalne bądź nierzetelne biuro. Dlatego zanim wybierzemy pośrednika, zwróćmy uwagę na wszystko, co może potwierdzić jego wiarygodność – opinie innych osób (np. rekomendacje krewnych czy znajomych, którzy już korzystali z usług danego biura), renomę na rynku, ewentualnie licencję (nie jest konieczna, ale stanowi atut pośrednika, gdyż należy spełnić określone wymagania, by ją otrzymać). Jeśli chcesz skorzystać z usług pośrednika, polecamy naszą wyszukiwarkę profesjonalnych agentów:

Znajdź agenta

Działka z kredytem hipotecznym – jak sprzedać?

Sprzedaż działki z obciążoną hipoteką jest możliwa, ale nieco bardziej skomplikowana niż w przypadku działki nieobciążonej, gdyż wymaga dodatkowych działań.

Kupujący zwykle oczekuje, że sprzedający zlikwiduje obciążenie, gdyż sam nie chce stać się dłużnikiem hipotecznym (należy pamiętać, że zmiana właściciela nieruchomości nie prowadzi do wygaśnięcia hipoteki). Jeśli cena sprzedaży przekracza saldo kredytu pozostałe do spłaty, możliwe jest następujące rozwiązanie: część kwoty zapłaconej przez kupującego zostaje przeznaczona na spłatę, a reszta trafia do sprzedającego. Jeśli jednak saldo kredytu jest wyższe niż wartość sprzedawanej nieruchomości (co się nieraz zdarza w przypadku kredytów denominowanych bądź indeksowanych do franków szwajcarskich), sprzedający może być zmuszony do uregulowania brakującej kwoty z własnych środków, przez co transakcja sprzedaży nie będzie mu się opłacać.

Sprzedaż działki a podatek

Dochód ze sprzedaży nieruchomości, w tym działek, podlega opodatkowaniu na mocy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podatek w wysokości 19% od dochodu jest wymagany, gdy działka zostanie sprzedana w ciągu 5 lat podatkowych od jej nabycia.

Są jednak sytuacje umożliwiające wcześniejszą sprzedaż bez podatku. Dotyczy to np. spadków. Od 2019 r. wspomniane 5 lat liczy się od nabycia działki przez spadkodawcę, a nie, jak dotychczas, przez spadkobiercę. Podobnie jest w przypadku wdowców i rozwodników – nie muszą już czekać ze sprzedażą działki 5 lat od śmierci współmałżonka bądź od rozwodu, gdyż czas ten liczy się od nabycia nieruchomości do majątku wspólnego. Zwolnienie z podatku daje także ulga mieszkaniowa. Można z niej skorzystać, gdy w ciągu 3 lat podatkowych od sprzedaży działki budowlanej przeznaczymy zdobyte w ten sposób środki na własne cele mieszkaniowe – np. na kupno innej działki, domu lub mieszkania, na budowę domu czy też na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu mieszkaniowego.

Dowiedz się więcej:

• Jak jest opodatkowana sprzedaż działki?
• Jak przekształcić działkę inwestycyjną w budowlaną?
• Jak odrolnić działkę?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.