Sprzedaż ziemi rolnej może być szybka i bezproblemowa, jeśli odpowiednio się do tego przygotujesz. Jeżeli sam nie chcesz uprawiać gruntu, zbycie takiej nieruchomości może być dla ciebie znacznym zastrzykiem gotówki. Podpowiadamy, jakie są przepisy regulujące sprzedaż działek rolnych, co wpływa na atrakcyjność działki rolnej oraz czy lepiej sprzedawać samemu, czy z pomocą agenta nieruchomości.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Komu można sprzedać działkę rolną?

• Jakie czynniki wpływają na atrakcyjność działki rolnej?

• Jak przygotować działkę rolną do sprzedaży?

• Jak szybko sprzedać działkę rolną?

• Jaki jest podatek od sprzedaży działki rolnej?

Komu można sprzedać działkę rolną?

Warto pamiętać, że kwestia zasad dotyczących swobody obrotu ziemią rolną zależy od tego, czy dany grunt spełnia kryteria działki rolnej w myśl przepisów znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Jeszcze do niedawna swobodnie sprzedawać można było jedynie działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, niezależnie od faktycznej powierzchni użytków rolnych na nich się znajdujących. Od października 2023 r. to powierzchnia użytków rolnych musi wynosić minimum 0,3 ha, by działka znalazła się w ewidencji jako rolna i podlegała ograniczeniom ustawy.

Jeśli nieruchomość spełnia kryteria działki rolnej według nowych przepisów, proces jej sprzedaży wymaga dodatkowych formalności. Potrzebna jest bowiem zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, chyba że nabywca jest rolnikiem indywidualnym albo osobą bliską zbywcy w rozumieniu ustawy, albo gdy działka ma powierzchnię mniejszą niż 1 ha.

Aby uzyskać zgodę KOWR na nabycie działki rolnej:

• musisz udowodnić, że sprzedaż działki rolnikowi indywidualnemu była niemożliwa;
• musisz wykazać, że nabycie działki nie spowoduje nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;
• kupujący musi się zobowiązać do tego, że będzie prowadził na danym terenie działalność rolniczą (jeśli jest osobą fizyczną, musi robić to osobiście),
• cena sprzedaży musi wynieść co najmniej 95% ceny podanej w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej (warunek wprowadzony przez nowelizację ustawy z października 2023 r.).

Ogłoszenie takie możesz zamieścić bezpłatnie w systemie teleinformatycznym udostępnionym przez KOWR. Jeśli żaden rolnik indywidualny nie odpowie na ogłoszenie, albo jeśli rolnik się zgłosi, ale straci zainteresowanie zakupem bądź gdy zaproponuje cenę o więcej niż 5% niższą niż podana w ogłoszeniu, pierwszy warunek z wymienionych wyżej można uznać za spełniony.

Warto też wiedzieć, że w wielu sytuacjach KOWR ma prawo pierwokupu.

Prawo pierwokupu działki rolnej przez KOWR nie obowiązuje, gdy:

• kupującym jest rolnik indywidualny, który powiększa gospodarstwo rodzinne do powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych, a nieruchomość znajduje się w gminie, w której mieszka nabywca lub w gminie sąsiedniej;
• kupujący jest osobą ci bliską (zalicza się tu rodziców, dzieci, dziadków, wnuki, rodzeństwo, rodzeństwo rodziców, małżonka, teściów, macochę, ojczyma, pasierbów, rodziców adopcyjnych, dzieci adoptowane);
• została wydana zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na zasadach opisanych powyżej.

Jeśli prawo pierwokupu KOWR dotyczy twojej działki, należy zawrzeć u notariusza umowę warunkową. Od momentu jej otrzymania KOWR ma 30 dni na decyzję, czy chce skorzystać z prawa pierwokupu. Jeżeli się nie zdecyduje, możesz podpisać z kupującym właściwą umowę, która koniecznie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Nabywca musi mieć świadomość, że przez 5 lat nie może sprzedać ani wydzierżawić działki.

Dodaj ogłoszenie

Czasami nabywca może planować wybudowanie domu na działce rolnej. Jednak jest to obwarowane wieloma ograniczeniami. Więcej dowiesz się tutaj: "Budowa domu na działce rolnej".

Jakie czynniki wpływają na atrakcyjność działki rolnej?

Już wiesz, komu i na jakich warunkach możesz sprzedać swoją nieruchomość rolną. Sprawdź teraz, co wpływa na jej atrakcyjność.

Duże znaczenie ma lokalizacja i dogodność dojazdu. Wyższą cenę osiągają nieruchomości, znajdujące się na terenach bardziej zaludnionych i takich, gdzie uprawianie ziemi jest popularne. Łatwiej sprzedać działkę, do której jest dobry dojazd, a drogi mają na tyle dobrą nawierzchnię, że bez problemu można pokonać trasę pojazdami rolniczymi.

Wyższy popyt jest na działki, które mają wysoką wartość użytkową (klasę bonitacyjną). Oznacza to, że żyzność gleby, ukształtowanie terenu, wielkość pola i warunki wodne sprzyjają osiąganiu większych plonów.

Najbardziej atrakcyjne są pola, które mają kształt prostokąta. Takie działki wygodnie się uprawia, natomiast grunty o nieregularnych kształtach mogą przysparzać trudności.

Powierzchnia działki także ma znaczenie, ale nie można jednoznacznie wskazać, czy atrakcyjniejsze są małe, czy duże. Tak naprawdę na każdą wielkość terenu można znaleźć zainteresowanego – jedna osoba może chcieć prowadzić np. ekologiczną uprawę na małą skalę, natomiast inna duże gospodarstwo rolne, które będzie dostarczało ziemniaki do sieci supermarketów. Warto jednak mieć na uwadze, że na działki, które mimo obecności użytków rolnych nie są objęte opisanymi wcześniej ograniczeniami w obrocie, może być więcej chętnych, gdyż będą mogły je kupić także osoby niebędące rolnikami.

Ważne jest również ukształtowanie terenu i poziom wody w glebie. Optymalnie jest, jeżeli cała ziemia rolna znajduje się na podobnej wysokości. Znaczne spadki utrudniają manewrowanie maszynami rolniczymi oraz powodują erozję wodną. Z kolei gleba nie powinna być zbyt sucha ani zbyt mokra. Choć oczywiście preferowane warunki zależą od tego, co na danym terenie chce uprawiać kupujący.

Więcej o tym, co wpływa na ceny gruntów rolnych, dowiesz się tutaj - "Co wpływa na cenę gruntów rolnych?"

Jak przygotować działkę rolną do sprzedaży?

Sprzedaż ziemi rolnej rozpocznij od tego, aby dowiedzieć się, co konkretnie sprzedajesz. Sięgnij do dokumentów albo sprawdź (np. na Geoportalu), jaki kształt ma oferowana przez ciebie działka oraz jaką dokładnie ma powierzchnię.

Dodaj ogłoszenie

Ważne jest również, aby wiedzieć, jaka klasa gruntu znajduje się na twojej działce. Taką informację można uzyskać we właściwym urzędzie miasta albo w starostwie powiatowym.

Na tej podstawie i posiłkując się ogłoszeniami sprzedaży działek w twojej okolicy, możesz sam zdecydować, za jaką kwotę wystawisz nieruchomość na sprzedaż. Możesz jednak (i warto to zrobić) skontaktować się z rzeczoznawcą majątkowym, który specjalizuje się w wycenie nieruchomości gruntowych. Dzięki profesjonalnej opinii w ogłoszeniu zawrzesz konkretne i potwierdzone informacje (np. dotyczące dostępności infrastruktury, kamienistości i kultury gleby oraz przydatności do uprawy konkretnych roślin) i będziesz mieć pewność, że cena odzwierciedla warunki rynkowe.

Przed wystawieniem ogłoszenia musisz także sfotografować działkę. Jeżeli przez dłuższy czas nie była uprawiana, to warto wcześniej ją uporządkować – wyrwać chwasty czy wyciąć rozrastające się krzewy.

Jak szybko sprzedać działkę rolną?

Kluczem do efektywnej sprzedaży nieruchomości jest odpowiednio napisane ogłoszenie. Można zrobić to samemu albo oddać w ręce profesjonalnego agenta. Specjalista będzie wiedział, na jakie atuty ziemi zwrócić uwagę, aby zainteresować nabywcę oraz gdzie umieścić ogłoszenie. Często prowizja pośrednika to naprawdę niewielki koszt w porównaniu z tym, ile pracy trzeba włożyć samemu, aby sprzedać nieruchomość gruntową.

Znajdź agenta

Jeżeli jednak chcesz zająć się tym sam, to ogłoszenie powinno zawierać jak najwięcej konkretnych informacji. Pamiętaj, aby podać:

• wielkość i kształt działki,
• dokładną lokalizację,
• klasę lub klasy gleby,
• informację o dojeździe i infrastrukturze znajdującej się w pobliżu,
• gatunki roślin, które mogą być uprawiane (na podstawie informacji od rzeczoznawcy),
• informację o uregulowanym stanie prawnym i braku obciążeń (np. hipoteki).

Warto także uzupełnić ogłoszenie zdjęciami terenu oraz mapką, która pozwoli zainteresowanym zweryfikować, gdzie znajduje się działka. Swoją ofertę najlepiej umieścić na portalu, który skupia ogłoszenia o sprzedaży różnych nieruchomości. Można także wywiesić informację bezpośrednio przy działce oraz na tablicy informacyjnej w pobliżu (np. przy sklepie spożywczym).

Dodaj ogłoszenie

Jaki jest podatek od sprzedaży działki rolnej?

Gdy już znajdziesz kupca, pamiętaj, aby uregulować także podatkowo kwestię sprzedaży działki rolnej. Podatek dochodowy, który będzie do zapłacenia, wyniesie 19%. Można jednak skorzystać ze zwolnienia, jeżeli dokonasz transakcji sprzedaży gruntu po przynajmniej 5 latach od jego nabycia (licząc od końca roku kalendarzowego). Można to również zrobić wcześniej i nie płacić daniny, jeżeli sprzedana ziemia wchodziła w skład gospodarstwa rolnego i w związku z tą sprzedażą nie utraciła charakteru rolnego.

Więcej o opodatkowaniu sprzedaży działki rolnej dowiesz się tutaj: "Bogacisz się, więc płać, czyli o podatku przy sprzedaży działki".

Dowiedz się więcej:

• Co to jest działka rolna?
• Jak wycenić grunt rolny?
• Jak sprzedać działkę budowlaną?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.