Jak się przygotować do sprzedaży mieszkania? Jak sprawić, by wywierało ono  dobre wrażenie na oglądających? Jakie dokumenty będą potrzebne do sprzedaży? Czy lepiej sprzedać mieszkanie samemu, czy z pośrednikiem? Czy zawsze trzeba płacić podatek? Radzimy, jak sprzedać mieszkanie i o czym należy przy tym pamiętać.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży od strony formalnej?

• Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży pod względem wizualnym?

• Jakie dokumenty są potrzebne przy sprzedaży mieszkania?

• Jakie są korzyści z samodzielnej sprzedaży nieruchomości?

• Jakie są korzyści ze sprzedaży nieruchomości z pośrednikiem?

• Jak rozliczyć podatek po sprzedaży mieszkania?

Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży – sprawy formalne

Aby sprzedaż mieszkania mogła dojść do skutku, należy uregulować jego stan prawny i wszelkie kwestie związane z opłatami. W zależności od sytuacji konkretnego mieszkania może to obejmować:

• założenie lub uaktualnienie księgi wieczystej;
• uporządkowanie spraw związanych z własnością i prawami osób trzecich – np. kwestii spadku, współwłasności, podziału majątku po rozwodzie, dożywocia;
• spłatę ewentualnego zadłużenia wobec spółdzielni mieszkaniowej bądź wspólnoty i dostawców mediów;
• spłatę ewentualnych hipotek przymusowych i i wykreślenie ich z księgi wieczystej (nie następuje to automatycznie po spłacie zobowiązania – instytucja, która hipotekę założyła, musi wystawić oświadczenie, które dołączamy do wniosku o wykreślenie wpisu); można uzgodnić z notariuszem wykreślenie takich hipotek już po sprzedaży.

Warto tu podkreślić, że całkowita spłata kredytu hipotecznego przed sprzedażą mieszkania nie jest konieczna. Muszą jednak zostać spełnione pewne warunki, by transakcja dotycząca mieszkania obciążonego kredytem mogła dojść do skutku i w ogóle była opłacalna:

• nabywca musi się zgodzić na zakup lokalu z takim obciążeniem;
• saldo kredytu nie powinno przekraczać wartości mieszkania (co niestety może się zdarzyć przy kredytach denominowanych do obcych walut); w przeciwnym razie sprzedający nie tylko nic nie zyskuje, ale wręcz traci, bo musi dopłacić tę część kredytu, której kwota ze sprzedaży nie pokrywa; alternatywą jest przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość, jeśli sprzedający ma taką możliwość;
• bank udzielający kredytu musi wyrazić zgodę i wystawić odpowiednie zaświadczenie.

Gdy już wiemy, że mieszkanie może zostać sprzedane bez przeszkód, można przystąpić do jego wyceny. Tu trzeba uwzględnić wiele czynników, takich jak stan i wiek lokalu oraz całego budynku, wyposażenie, metraż i lokalizacja. Cena nie może być zawyżona, gdyż zniechęca to kupujących i odwleka transakcję w czasie. Nie może też być zbyt niska, gdyż budzi to podejrzenia, że z mieszkaniem jest jakiś problem i sprzedający chce się go szybko pozbyć. Kwota bardzo odbiegająca od cen podobnych mieszkań na rynku może zostać zakwestionowana przez urząd skarbowy. Aby wycena była obiektywna, najlepiej zlecić ją rzeczoznawcy majątkowemu.

Więcej na temat formalności przy sprzedaży mieszkania dowiesz się tutaj - "Sprzedaż mieszkania – formalności".

Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży – wygląd

Aby mieszkanie wyglądało zachęcająco dla potencjalnych nabywców, należy je przede wszystkim posprzątać. Warto zrobić to dokładniej niż zwykle, zwracając uwagę na detale i miejsca, które na co dzień pomijamy.

• Home staging

Porządkowanie mieszkania przed sprzedażą obejmuje także jego depersonalizację, czyli pozbawienie osobistych akcentów. Chodzi o to, by ktoś, kto ogląda mieszkanie, wyobraził sobie, jak będzie wyglądało, gdy już je kupi, oraz w pełni dostrzegł jego potencjał – a rzeczy osobiste dotychczasowych właścicieli mogą w tym przeszkadzać.  Dlatego na czas sesji zdjęciowej, a w miarę możliwości także wizyt osób zainteresowanych kupnem, schowajmy wszelkie pamiątki, zdjęcia rodzinne, przedmioty związane z hobby czy stylem życia itp.

Warto też naprawić wszelkie drobne usterki. Zwróćmy uwagę zwłaszcza na takie, do których sami się przyzwyczailiśmy i już nam nie przeszkadzają, a potencjalnego nabywcę mogą zniechęcić – np. cieknące krany czy skrzypiące drzwi. Najlepiej też pozbyć się starych, zniszczonych przedmiotów, których naprawienie czy odnowienie byłoby nieopłacalne.

Jeśli nie mamy czasu, funduszy ani chęci na remont, warto przynajmniej odświeżyć mieszkanie poprzez odmalowanie ścian. Czasem już sama zmiana kolorystyki bardzo poprawia wygląd mieszkania. Zaleca się neutralne, stonowane barwy, gdyż podobają się one większości osób. Można też niewielkim kosztem odmienić wnętrze za pomocą odpowiednio dobranych elementów dekoracyjnych (zasłony, poduszki, dywaniki itp.).

Dowiedz się więcej: "Czym jest home staging"

• Zdjęcia mieszkania na sprzedaż

Tak przygotowane mieszkanie będzie dobrze wyglądało na zdjęciach w ogłoszeniu. Jest bardzo istotne, by zdjęcia były atrakcyjne, gdyż to na nie w pierwszej kolejności zwracają uwagę oglądający i to na ich podstawie podejmują decyzję, czy w ogóle warto się skontaktować z ogłoszeniodawcą. Przy robieniu zdjęć mieszkania i ich wyborze do ogłoszenia warto pamiętać o kilku zasadach:

• najlepiej zainwestować w profesjonalną sesję zdjęciową; jeśli nie mamy takiej możliwości, postarajmy się o wysoką jakość zdjęć – nie mogą być nieostre, prześwietlone, zbyt ciemne itp.;
• dobrze jest robić zdjęcia w świetle dziennym, ale nie w południe – lepiej rano lub pod wieczór;
• zdjęcia powinny w miarę możliwości przedstawiać jak najszerszą perspektywę pomieszczenia, dlatego do fotografowania wnętrz sprawdzają się obiektywy szerokokątne; nie skupiajmy się na detalach, np. na jednym meblu (chyba że jest bardzo atrakcyjny i zamierzamy go zostawić nabywcy); unikajmy fotografowania dużych powierzchni sufitu czy podłogi;
• fotografujmy z poziomu wzroku lub trochę niżej, nie z góry; zwróćmy uwagę, by linie pionowe i poziome były zachowane;
• na zdjęcie główne wybierzmy najbardziej reprezentacyjne pomieszczenie w mieszkaniu – z reguły salon, raczej nie kuchnię czy łazienkę;
• dobrze jest dodać minimum po jednym zdjęciu każdego pomieszczenia; brak któregokolwiek budzi podejrzenia, że chcemy coś ukryć.

Dowiedz się więcej: "Zdjęcia sprzedają [krótki poradnik fotografii nieruchomości]"

Jakie dokumenty są potrzebne przy sprzedaży mieszkania

Zanim podpiszemy akt notarialny sprzedaży, trzeba będzie dostarczyć szereg dokumentów i informacji. Należą do nich (choć nie wszystkie mogą być potrzebne w danym przypadku – ich dokładną listę przedstawi notariusz):

• numer księgi wieczystej (odkąd księgi wieczyste są elektroniczne, papierowe odpisy nie są wymagane);
• dokument potwierdzający tytuł prawny nabycia nieruchomości – w zależności od sposobu nabycia może to być akt notarialny umowy sprzedaży, akt notarialny umowy darowizny, akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu, prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku bądź poświadczenie dziedziczenia;
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych na pobyt stały i czasowy;
• zaświadczenie, że podatek od spadków i darowizn (jeśli dotyczy) został uregulowany lub nie był należny;
• zaświadczenie o braku zaległości wobec spółdzielni bądź wspólnoty mieszkaniowej;
• zaświadczenie, że nieruchomość znajduje się bądź nie znajduje w strefie rewitalizacji (jeśli na danym obszarze taką strefę utworzono, miasto lub gmina ma prawo pierwokupu);
• zaświadczenie z banku o kredycie hipotecznym – jeśli mieszkanie jest obciążone takim kredytem; zaświadczenie musi zawierać informację o saldzie kredytu, numer rachunku technicznego do spłaty kredytu, zgodę na wykreślenie hipoteki po jej spłacie oraz informację, że kredytobiorca nie zawarł z bankiem umów na podstawie wierzytelności;
• umowa kredytowa oraz zaświadczenie banku do ustanowienia hipoteki – dostarcza kupujący, jeśli zakup będzie finansowany kredytem hipotecznym;
• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach z tytułu podatku od nieruchomości i opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu;
• zaświadczenie o braku zaległości na rzecz Urzędu Skarbowego i ZUS – jeśli sprzedający prowadzi działalność gospodarczą;
• świadectwo charakterystyki energetycznej – aktualnie nie jest bezwzględnie wymagane, ale kupujący może go zażądać, także już po zawarciu umowy sprzedaży mieszkania; jeśli wejdzie w życie projekt ustawy o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, sporządzanie świadectw charakterystyki energetycznej i przekazywanie ich nowym właścicielom przy sprzedaży może być ściślej egzekwowane, więc warto zawczasu się zaopatrzyć w taki certyfikat.

Samodzielna sprzedaż mieszkania

Samodzielna sprzedaż mieszkania to przede wszystkim oszczędność pieniędzy. Można ją jednak polecić tym, którzy już mają doświadczenie w sprzedawaniu nieruchomości, pewną wiedzę z zakresu prawa, finansów i marketingu, a przede wszystkim dużo czasu na kontakty z osobami zainteresowanymi zakupem. Jeśli tego nie mamy – lepiej zwrócić się do pośrednika.

Dodaj ogłoszenie

Dowiedz się więcej: "8 zasad sprzedaży nieruchomości na własną rękę"

Sprzedaż mieszkania z pośrednikiem

Współpraca z pośrednikiem może znacząco skrócić i uprościć proces sprzedaży mieszkania. Pośrednik przejmie bowiem załatwianie niektórych formalności, a także czasochłonne kontakty z poszukującymi mieszkania. Nadal trzeba będzie poświęcić nieco czasu na udostępnianie mieszkania oglądającym, lecz nie będą to osoby całkiem przypadkowe, gdyż agent dokona wstępnej selekcji tych, które do nas skieruje. Jest zatem większa szansa, że wśród nich trafi się ktoś, dla kogo akurat to mieszkanie będzie idealne.

Jeśli zdecydujemy się na sprzedaż z pomocą biura pośrednictwa nieruchomości, trzeba się liczyć z koniecznością zapłacenia prowizji. Oprócz tego, zanim zaufamy konkretnemu pośrednikowi, warto sprawdzić, czy jest wiarygodny. Postarajmy się zweryfikować, czy w ogóle ma zarejestrowaną działalność gospodarczą (niestety zdarzają się tzw. pseudopośrednicy), czy ma siedzibę (niechęć do pokazania biura może budzić wątpliwości, czy taka firma w ogóle istnieje),  czy ma licencję (obecnie nie ma takiej konieczności, ale jest to dodatkowe potwierdzenie wiarygodności), czy już się sprawdził na rynku i jakie ma opinie.

Znajdź agenta

Dowiedz się więcej: "Z pośrednikiem czy bez? Powody, dla których warto skorzystać z pomocy profesjonalisty"

Jak rozliczyć podatek po sprzedaży mieszkania

Jeśli chcemy sprzedać mieszkanie w ciągu 5 lat podatkowych od jego nabycia, jesteśmy zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% dochodu ze sprzedaży.

Warto  pamiętać, że w 2019 r. wprowadzono korzystne zmiany. W przypadku osób, które chcą zbyć nieruchomość nabytą w drodze spadku, wspomniane 5 lat liczy się od jej nabycia przez spadkodawcę, a nie przez spadkobiercę. Natomiast wdowcy i rozwodnicy mogą sprzedać nieruchomość bez podatku po 5 latach od daty jej nabycia do majątku wspólnego, a nie, tak jak wcześniej, od śmierci współmałżonka lub od podziału majątku po rozwodzie. W związku z tym wielu sprzedających jest w praktyce zwolnionych z obowiązku podatkowego.

Kiedy można uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania przed upływem wymaganych 5 lat? Gdy środki z jego sprzedaży przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe. Oznacza to m.in. zakup innej nieruchomości (lokalu, budynku, gruntu), budowę, przebudowę bądź rozbudowę domu, remont, spłatę wcześniejszego kredytu mieszkaniowego. Należy wykorzystać środki w ten sposób w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż mieszkania.

Dowiedz się więcej: "Podatek od sprzedaży mieszkania – ile, gdzie i kiedy trzeba zapłacić"

Dowiedz się więcej:

• Jak sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku?
• Jak przebiega transakcja wiązana kupna i sprzedaży mieszkania?
• Jak sprzedać mieszkanie ze współwłasnością?
• Jak podwyższyć cenę mieszkania na sprzedaż?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.