Nieuregulowany stan prawny i faktyczny mieszkania może znacznie wydłużyć proces jego sprzedaży. Dotyczy to między innymi sytuacji, gdy cały czas przebywa w nim niechciany lokator. Nie oznacza to jednak, że taka sprzedaż nie jest możliwa. Z tego artykułu dowiesz się, jak sprzedać mieszkanie z lokatorem.

Pozbądź się niechcianego lokatora przed sprzedażą

Lokator w mieszkaniu może wydłużyć całą transakcję, dlatego najlepszym wyjściem jest pozbycie się go przed sprzedażą i uregulowanie stanu prawnego nieruchomości. Niechciany domownik może bowiem przebywać w lokalu na podstawie różnych tytułów, np. umowy najmu. Zdarza się, że mieszkanie zajmuje członek rodziny, któremu kiedyś w ramach przysługi go użyczyliśmy, a teraz usilnie odmawia jego opuszczenia. Powody, dla których chcemy pozbyć się lokatora mogą być jeszcze inne, związane z przemocą w rodzinie. Zgodnie z polskim prawem, które jest dość liberalne wobec niewypłacalnych lokatorów, w żadnym wypadku nie można nikogo wyrzucić na bruk. Pomijając ostatnią, skrajna sytuację, gdy w sprawę musi być zaangażowana policja, właściciel mieszkania musi przeprowadzić procedurę eksmisyjną.

Jednak z uwagi na to, że jest to czasochłonne, a często i kosztowne, należy zacząć od próby polubownego załatwienia sprawy. Jeśli lokator zajmuje mieszkanie na podstawie umowy najmu, wówczas kwestia wypowiedzenia zależy od treści i rodzaju umowy. Umowa zawarta na czas określony po prostu wygaśnie z nadejściem terminu w niej ustalonym, a wcześniej wypowiedzieć ją można wyłącznie w przypadkach w niej wskazanych. Gdy nie przewidziano tam wypowiedzenia z uwagi na sprzedaż mieszkania przez właściciela, wówczas pozostaje mu spróbować dogadać się z najemcą. Czasami sprzedaż mieszkania wynika z nieprzewidzianych okoliczności, np. gdy nagle potrzebujemy zastrzyku gotówki. Jeśli jednak właściciel bierze pod uwagę, że w przyszłości sprzeda nieruchomości, ale czeka na lepsze warunki rynkowe albo na dobrą ofertę, wówczas dobrze jest zawrzeć w umowie najmu taką właśnie sytuację jako uzasadniającą wypowiedzenie. Umowa zawarta na czas nieokreślony może natomiast zostać wypowiedziana wyłącznie w przypadkach przewidzianych w ustawie i w terminach ustawą określonych.

Przepisy przewidują jednak sytuacje, w których umowa najmu może być wypowiedziana przed terminem, mianowicie kiedy lokator zalega z czynszem przez co najmniej trzy pełne okresy płatności. W każdym wypadku wypowiedzenie umowy powinno być dokonane na piśmie, na którym należy wskazać termin zakończenia trwania umowy i opuszczenia lokalu. Gdy wypowiedzenie wynika z zaległości w regulowaniu czynszu, należy w nim dodatkowo wezwać lokatora do zapłaty, wskazując mu termin do którego powinien tego dokonać. Jeśli strony dogadają się co do rozwiązania umowy, wówczas mogą dowolnie kształtować treść wypowiedzenia, wskazując w nim nawet termin inny, niż wynikałoby to z umowy.

Zakończenie trwania umowy najmu oznacza, że lokator powinien lokal opuścić. Gdy jest to jednak osobnik wyjątkowo oporny na dotrzymywanie zobowiązań wynikających z zawieranych umów, wówczas właścicielowi mieszkania pozostaje uzbroić się w cierpliwość. Przepisy bowiem w takiej sytuacji są dość przychylne lokatorom, których nie można ze swojego mieszkania wyrzucić, nawet jeśli odbywa się to kosztem możliwości realizowania własnego prawa własności. Pozostaje więc przeprowadzenie procedury eksmisyjnej. Więcej o tym zagadnieniu dowiesz się tutaj - "Jak przeprowadzić eksmisję lokatora?"

A ta rozpoczyna się od złożenia pozwu o eksmisję, do którego trzeba załączyć wezwanie do zapłaty i opuszczenia lokalu, umowę i wypowiedzenie. Jeśli zajmowanie lokalu odbywa się na innej podstawie, wówczas w pozwie należy opisać wszystkie okoliczności, oraz wskazać dowody, które przeprowadzenie eksmisji uzasadniają.

W wyroku sąd może wskazać, że lokatorowi należy przyznać lokal zastępczy. Prawo takie dotyczy:

• kobiety w ciąży,
• małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
• obłożnie chorych,
• emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
• osoby posiadającej status bezrobotnego,
• osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały - chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Jeżeli nakazanie opróżnienia mieszkania następuje, gdy lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, wówczas sąd może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Kiedy wyrok się uprawomocni, właściciel mieszkania musi złożyć wniosek o nadanie mu klauzuli wykonalności i taki prawomocny już tytuł wykonawczy stanowi podstawę do złożenia wniosku do komornika o przeprowadzenie eksmisji.

Zgodnie z przepisami lokatora nie można wyrzucić na „bruk”, w związku z tym komornik musi każdorazowo zbadać, czy eksmitowanemu przysługuje prawo do lokalu socjalnego lub tymczasowego. Sprawa jest jasna, jeśli wynika to z wyroku. W innym wypadku komornik musi wezwać gminę, aby ta wskazała pomieszczenie tymczasowe, do którego będzie można lokatora emitować. Są to lokale niezależne o niższym standardzie, jednak muszą spełniać określone warunki i posiadać:

• dostęp do wody – przy czym może chodzić też o umiejscowiony poza budynkiem kran albo studnię,
• dostęp do WC – przy czym toaleta również może znajdować się poza budynkiem,
• dostęp do światła dziennego i oświetlenie elektryczne,
• możliwość ogrzewania i zainstalowania sprzętu do gotowania,
• powierzchnię zapewniającą przynajmniej 5 m kw. na osobę.

Pomieszczenie takie powinno musi być położone w tej samej miejscowości co opróżniany lokal, ewentualnie w miejscowości położonej nieopodal, czyli zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów w tym samym lub sąsiednim powiecie.

Lokale socjalne i tymczasowe znajdują się w zasobach gmin, a ich liczba jest najczęściej niewystarczająca. Z tego powodu oczekiwanie aż taki lokal zostanie zwolniony, może trwać wiele miesięcy, a przez cały ten czas właściciel musi tolerować intruza w swoim mieszkaniu.

Pomieszczenie tymczasowe może wskazać gmina, ale także każda inna osoba, w tym również właściciel opróżnianego lokalu.

Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego ma obowiązek do comiesięcznego uiszczania odszkodowania na rzecz właściciela nieruchomości, w kwocie odpowiadającej wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać gdyby lokal wynajmował. Gdy osobie takiej przyznano prawo do lokalu socjalnego, a gmina takiego lokalu nie zapewniła, właściciel ma prawo wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym w stosunku do gminy. Kwestia ta uregulowana jest w art. 417 kodeksu cywilnego.

Czy lokator może utrudnić sprzedaż mieszkania?

Powyższy scenariusz jest ostatecznością i stosuje się go w sytuacji, gdy lokator nie chce współpracować i nie zamierza opuścić mieszkania dobrowolnie. Mimo wszystko właściciel powinien dążyć do jak najszybszego i polubownego załatwienia sprawy, ponieważ taki oporny lokator może skutecznie utrudnić sprzedaż mieszkania. Przede wszystkim właściciel może mieć problem z dostaniem się do środka. Wiadomość o chęci sprzedaży może dodatkowo sprowokować lokatora do zachowań, które zniechęcą potencjalnych kupców. Jeśli właściciela łączy z nim umowa najmu, a do sprzedaży jednak dojdzie, wówczas nabywca wstąpi w prawa i obowiązki wynajmującego. Oznacza to, że gdy będzie chciał pozbyć się najemcy, czeka go żmudna procedura eksmisyjna, a sama myśl o tym może już zniechęcić przyszłego nabywcę.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem a prawo

Każdy właściciel może dobrowolnie dysponować swoim prawem, w tym sprzedać mieszkanie zajmowane przez lokatora. Nie ma co do tego żadnych przeciwwskazań, a nabywca po prostu wstępuje w prawa i obowiązki dotychczasowego właściciela. Nie jest również przeciwwskazaniem meldunek lokatora w mieszkaniu, ani przysługujące mu prawo dożywocia. Polega ono na prawie do zajmowania lokalu do śmierci, a zapis o nim widoczny jest w księdze wieczystej nieruchomości. Na ustanowienie takiego zapisu najczęściej decydują się osoby, które darowały mieszkanie komuś bliskiemu (np. gdy babcia darowała nieruchomość wnuczkowi), jednak chce mieć zagwarantowaną możliwość zamieszkiwania w nim do swojej śmierci. Prawo dożywocia obciąża nieruchomość, a co za tym idzie - każdorazowego jej właściciela. Nieruchomość taką można sprzedać, jednak nowy właściciel musi liczyć się z tym, że lokatora z prawem dożywocia można z lokalu usunąć wyłącznie za jego zgodą, a procedura eksmisyjna nie ma w tym wypadku zastosowania. Prawo dożywocia można zamienić na dożywotnią rentę, ale osoba, której dożywocie przysługuje musiałaby się najpierw na to zgodzić, a nowy właściciel chcieć takie świadczenie wypłacać. Mieszkanie z lokatorem zajmującym lokal na podstawie tej służebności w praktyce bardzo ciężko jest sprzedać.

W przeprowadzeniu tak skomplikowanej transakcji może Ci pomóc doświadczony agent nieruchomości -

Znajdź pośrednika
w swojej okolicy

Sprzedaż mieszkania z lokatorem - czy to się opłaca?

Opisana tu czasochłonna i kosztowana procedura eksmisyjna może zniechęcać do sprzedaży oraz zakupu mieszkania z lokatorem, jednak nie należy takiej możliwości skreślać. Przypadki, kiedy lokator uporczywie odmawia opuszczenia lokalu należą do rzadkości, a są nawet sytuacje, w których mieszkanie z lokatorem jest atrakcyjną ofertą. Ma to miejsce, gdy chcemy sprzedać lokal z najemcą, który oczywiście reguluje zobowiązania wynikające z umowy, i szukamy inwestora, kupującego nieruchomość jako inwestycję z przeznaczeniem właśnie na wynajem. Wówczas dostaje on niejako kompletny produkt – mieszkanie z najemcą. Opłacalność takiej transakcji zależy oczywiście od wielu czynników, aktualnej ceny nieruchomości, ceny z dnia zakupu, tego czy było ona kupiona na kredyt czy za gotówkę. Ważne jednak, aby wiedzieć, że jest taka możliwość i nie zawsze oznacza to drogę przez mękę. A na rynku znaleźć można kupujących, którzy właśnie takich mieszkań poszukują.

Dodaj ogłoszenie

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.