Nie tylko lokalizacja, metraż czy atrakcyjność okolicy wpływają na cenę mieszkania. Duże znaczenie ma także stan techniczny. Im lepszy standard, tym drożej można sprzedać lokum. Jednak z drugiej strony kupujący często wyszukują okazje cenowe, bo są w stanie zaakceptować fakt, że mieszkanie trzeba będzie wyremontować. Jaka więc powinna być cena mieszkania do remontu? A może bardziej się opłaca podnieść standard samemu i sprzedać drożej? Porównujemy obie opcje!

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jak standard mieszkania wpływa na jego cenę?

• Jakie są typowe usterki i mankamenty starych mieszkań?

• Lepiej mieszkanie na sprzedaż wyremontować czy sprzedać „do remontu”?

Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to, czy lepiej jest wyremontować mieszkanie i zaoferować je drożej, czy jednak sprzedać lokum w nie najlepszym stanie technicznym. Jeżeli popatrzysz na tę transakcję z drugiej strony, to z pewnością zauważysz, że są dwie grupy kupujących. Jedni są w stanie zapłacić więcej, ale chcą od razu się wprowadzić. Natomiast drugim dużo bardziej zależy na niższej cenie transakcji, a remont wolą przeprowadzić we własnym zakresie. Wszystko zależy od tego, do kogo kierujesz swoją ofertę i jakie inne zalety ma sprzedawane mieszkanie.

Dodaj ogłoszenie

Standard mieszkania a cena

Dane Nieruchomosci-online.pl dotyczące cen ofertowych za metr kwadratowy mieszkań z rynku wtórnego w 18 miastach wojewódzkich wskazują, że stan techniczny mieszkania ma duży wpływ na jego cenę. Jeśli weźmiemy pod uwagę uśrednione dane ze wszystkich wspomnianych miast z przedziału od I kwartału 2023 r. do III kwartału 2024 r. włącznie, okazuje się, że różnica ceny za metr kwadratowy między skrajnymi kategoriami mieszkań – „do remontu” i „wysoki standard” wynosiła w okolicach 25 proc. Z kolei uśredniona różnica ceny metra kwadratowego mieszkań sprzedawanych jako „do remontu” i mieszkań „do odświeżenia” była niewielka (wahała się między ok. 1-5 proc w omawianych kwartałach). Podobnie wyglądała sytuacja w przypadku mieszkań z kategorii „do odświeżenia” i „stan dobry” (różnica ok. 3-4 proc.), a także „stan bardzo dobry” i „wysoki standard” (różnica ok. 3-5 proc.). Nieco większy przeskok cenowy zaobserwowano między „stanem dobrym” a „stanem bardzo dobrym” (8-10 proc. różnicy).

Należy wziąć poprawkę na to, że można różnie rozumieć sformułowania dotyczące stanu i standardu mieszkania, zwłaszcza że nie istnieją obiektywne normy umożliwiające jego określenie. Można jednak uznać, że jeśli mieszkanie jest „do odświeżenia”, zwykle nadaje się do zamieszkania od razu po udostępnieniu go nabywcy. Ewentualne prace remontowe (często wystarczy tylko odmalowanie ścian i wykonanie drobnych napraw) można realizować już po wprowadzeniu się. Natomiast mieszkania „do remontu” przeważnie wymagają dużego nakładu pracy i kosztów, bez którego użytkowanie ich może być uciążliwe albo nawet stwarzać zagrożenie (np. ze względu na przestarzałe, awaryjne sprzęty i instalacje). Dlatego, choć mieszkania do remontu miewają bardzo atrakcyjne ceny, wydatki, które są konieczne, by w ogóle się wprowadzić, mogą sprawić, że zakup stanie się nieopłacalny. Poza tym, jak wspomniano wcześniej, różnica między średnimi cenami mieszkań „do remontu” i „do odświeżenia” jest zwykle stosunkowo niewielka. Kupujący może więc tylko trochę dopłacić, by od razu korzystać z mieszkania, a ewentualne prace remontowe przeprowadzić w przyszłości bądź rozłożyć w czasie.

Rozróżnienie między mieszkaniem „do odświeżenia” a mieszkaniem „w stanie dobrym” też jest kwestią subiektywnej oceny osób sprzedających. Prawdopodobna jest więc sytuacja, że mieszkanie sprzedawane jako „do odświeżenia” będzie w lepszym stanie i lepszej cenie niż mieszkanie, którego stan deklarowany jest jako „dobry”.  Podobnie jest ze „stanem bardzo dobrym” i „wysokim standardem”. W obu przypadkach mieszkania są dość nowe bądź niedawno remontowane, niewymagające dodatkowych prac, czasem też ciekawie i stylowo urządzone. W „wysokim standardzie” zawierają się jednak również nieruchomości premium, wykończone materiałami najwyższej jakości, nieraz osiągające astronomiczne ceny.

Warto też zwrócić uwagę, jak wygląda relacja między ceną a standardem mieszkania w konkretnych miejscowościach, gdyż rozbieżności między lokalnymi rynkami mogą być znaczne. Przykładowo, według wspomnianych już danych Nieruchomosci-online.pl różnice cenowe w Gdańsku między mieszkaniami do remontu a mieszkaniami do odświeżenia były minimalne – 1-2 proc. Z kolei w Katowicach wynosiły one w okolicach 11-13 proc. W tym mieście za to korzystnie wypadła relacja między mieszkaniami do odświeżenia a mieszkaniami w stanie dobrym – w III kwartale 2024 r. średnia cena tych drugich okazała się nawet o ułamek procenta niższa.

Typowe usterki i mankamenty starych mieszkań

Jeśli jednak zależy ci na tym, żeby zaoszczędzić i wolisz kupić tańsze mieszkanie, a potem je remontować, to sprawdź, na co zwrócić uwagę podczas oględzin i na jakie prace w większości przypadków trzeba się przygotować. Dzięki temu łatwiej będzie ci wycenić remont i sprawdzić opłacalność całej transakcji.

Na początku zwróć uwagę na zapach. Jeżeli w całym mieszkaniu unosi się zapach stęchlizny, to z dużym prawdopodobieństwem można w nim znaleźć pleśń lub grzyby. Sprawdź więc, czy na ścianach nie ma czarnego nalotu. Jeżeli tak, to trzeba będzie zainwestować w kosztowne osuszanie i odgrzybianie.

Następnie zweryfikuj stan ścian i podłóg. W starych mieszkaniach często można zaobserwować spękania. Jeżeli są niewielkie, to świadczy to tylko o tym, że budynek pracuje. Jednak rysy są większe niż kilka milimetrów, to powinny cię już zaniepokoić i skłonić do konsultacji z fachowcem. Z kolei odpadająca farba na ścianach to często dowód, że mieszkanie zostało zalane.

Jeśli oglądasz mieszkanie z poddaszem, to koniecznie udaj się tam podczas wizyty. Jeżeli na podłodze albo na suficie znajdziesz wilgotne plamy, świadczy to o tym, że dach jest nieszczelny i trzeba będzie go załatać lub całkowicie zmienić pokrycie. Z kolei gdy w drewnianych elementach znajdziesz dziurki, to oznacza to, że zostały zaatakowane przez korniki i prawdopodobnie trzeba będzie wymienić całą więźbę dachową.

W starych mieszkaniach nieraz znajdują się nieszczelne okna drewniane, pamiętające poprzednią epokę. W większości przypadków trzeba będzie je wymienić, bo inaczej rachunki za ogrzewanie będą gigantyczne. Musisz przygotować się na to, że mieszkanie może być ogrzewane piecem, który emituje zanieczyszczenia. Zgodnie z przepisami takie kotły trzeba wymienić w ciągu najbliższych kilku lat. Więcej o obowiązku zgłaszania źródła ogrzewania przeczytasz tutaj - "Jak, kiedy i gdzie zgłosić źródło ogrzewania?".

Kolejną typową usterką w wiekowych lokalach jest kiepski stan techniczny instalacji. Zazwyczaj napotkasz problemy z: niewydajną wentylacją, nieszczelną instalacją gazową czy źle wykonaną instalacją elektryczną.

Mieszkania na sprzedaż

Wyremontować czy sprzedać „do remontu”?

Mieszkanie w dobrym stanie z rynku wtórnego na pewno łatwiej i szybciej można sprzedać, szczególnie gdy powstaje rekordowo dużo inwestycji deweloperskich, które walczą o uwagę zainteresowanych. Dużo więcej jest osób, które są zainteresowane kupnem świeżego, czystego i bezpiecznego lokum niż tych, których przyciągnie atrakcyjna cena mieszkania do remontu (np. flipperów).

Warto więc mieszkanie wyremontować, ale trzeba to zrobić rozsądnie, aby wydatki na naprawy nie przewyższyły prognozowanego wzrostu wartości mieszkania po remoncie. Opłaca się zainwestować w kilka elementów, które od razu przykuwają uwagę zainteresowanych, ale nie pochłoną zbyt dużego budżetu.

Polecamy zamówić firmę, która zajmie się odświeżeniem podłóg (cyklinowanie parkietu, wyczyszczenie kafli i fug). To, co pod stopami, szybko rzuca się w oczy, a czysta podłoga sprawia wrażenie świeżości i sterylności.

Dodatkowo warto porządnie wyczyścić łazienkę – usunąć kamień z armatury, wyszorować kafelki i fugi oraz odmalować ściany. W kuchni trzeba pozbyć się tłustego osadu z płytek, okapu i szafek oraz dokręcić wszystkie niedomykające się fronty.

Oprócz tego w całym mieszkaniu warto odmalować ściany, zetrzeć kurz i wynieść to, co niepotrzebne. Nawet tak proste zabiegi pozwolą zrobić lepsze wrażenie na potencjalnych kupujących. Jeśli to nie pomoże, to aby przyspieszyć sprzedaż, trzeba będzie wykonać generalny remont.

Dodaj ogłoszenie

Dowiedz się więcej:

• Jak sprzedać mieszkanie?
• Jak podwyższyć cenę mieszkania na sprzedaż?
• Sprzedaż mieszkania przez biuro nieruchomości - to musisz wiedzieć

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.