Proces sprzedaży mieszkania może zająć kilka tygodni albo kilka lat – w znacznym stopniu zależy to od czasu oczekiwania na odpowiedniego nabywcę. Można jednak podjąć działania, by szybciej dać się znaleźć potencjalnemu klientowi i zaprezentować mu mieszkanie z najlepszej strony. Dowiedz się, jak szybko sprzedać mieszkanie i na co warto zwrócić uwagę.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Co możesz zrobić samodzielnie, aby przyspieszyć sprzedaż mieszkania?

• W co powinieneś zainwestować, aby szybciej sprzedać mieszkanie?

• Czy warto zamieścić ogłoszenie na naszym portalu?

Aby skutecznie i szybko sprzedać mieszkanie, przede wszystkim postaw się w położeniu osoby poszukującej. Spójrz na swoją nieruchomość jej oczami i zastanów się, jakie cechy mieszkania z jej punktu widzenia mogą być atutami, a jakie wadami. Może tu być pomocna konsultacja z kimś, kto spojrzy na Twoje mieszkanie w sposób obiektywny i zwróci uwagę na kwestie, które Tobie mogą się wydawać niezbyt istotne, a które są zachęcające lub zniechęcające dla potencjalnych nabywców. Takie informacje będą Ci pomocne na różnych etapach procesu sprzedaży – podczas sprzątania i remontu mieszkania, robienia jego zdjęć, a zwłaszcza podczas redagowania ogłoszenia i promowania go.

Niektóre czynności związane ze sprzedażą możesz wykonać samemu, zwłaszcza jeśli masz pewne umiejętności i doświadczenie w zakresie prac remontowych, fotografowania czy pisania tekstów sprzedażowych. W ten sposób możesz zmniejszyć koszty. Jeśli jednak bardzo zależy Ci na czasie, rozważ skorzystanie z pomocy specjalistów, dzięki którym proces sprzedaży przebiegnie szybko i sprawnie. O tym, do jakich fachowców warto się zwrócić, przeczytasz w sekcji „Zainwestuj, aby szybciej sprzedać mieszkanie”.

Dodaj ogłoszenie

Co możesz zrobić samodzielnie?

Przede wszystkim uporządkuj wszelkie formalności. Ureguluj ewentualne kwestie własności, spadku, podziału majątku itp. Przejrzyj księgę wieczystą i sprawdź, czy informacje w niej zawarte zgadzają się ze stanem faktycznym. Jeśli widzisz coś, co wymaga zmiany, złóż wniosek KW-WPIS w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Warto zaznaczyć, że niektóre wpisy nie są usuwane z urzędu, nawet gdy stały się już nieaktualne. Na przykład do usunięcia wpisu hipoteki przymusowej nie wystarczy jej spłacenie – musi o to wnioskować właściciel nieruchomości za zgodą organu, który dokonał wpisu. Jednakże, wbrew dość powszechnemu przekonaniu, nie trzeba spłacać całego kredytu hipotecznego, zanim będzie można przystąpić do sprzedaży nieruchomości. Niemniej transakcja taka wiąże się z dodatkowymi formalnościami i nie w każdym przypadku może się okazać opłacalna dla sprzedającego. Więcej na ten temat dowiesz się tutaj: "Sprzedaż mieszkania z kredytem".

Przygotuj mieszkanie, by jak najkorzystniej prezentowało się na zdjęciach do ogłoszenia i robiło dobre wrażenie na oglądających. Przede wszystkim trzeba będzie je posprzątać – znacznie dokładniej niż zwykle. Zwróć uwagę na różne zakamarki, do których na co dzień nie zaglądasz. Napraw drobne usterki, do których domownicy już się przyzwyczaili, ale osobie z zewnątrz mogą przeszkadzać (skrzypiące drzwi, cieknące krany itp.). Na czas sesji zdjęciowej oraz wizyt osób zainteresowanych zakupem schowaj rzeczy osobiste (ubrania, pamiątki, przedmioty związane z hobby itp.), żeby nie zaburzały odbioru mieszkania przez oglądających i żeby potencjalni nabywcy mogli sobie łatwiej wyobrazić, jak będzie ono wyglądało, gdy będzie należało do nich.

Możesz samodzielnie zrobić zdjęcia do ogłoszenia. Nie jest do tego potrzebny specjalistyczny sprzęt – wystarczy nawet smartfon z niezłym aparatem. Warto jednak znać podstawowe zasady fotografowania wnętrz. Przede wszystkim zdjęcia muszą być wysokiej jakości, ostre i wyraźne. Zadbaj też o odpowiednie światło. Najkorzystniejsze jest naturalne i niezbyt intensywne, dlatego warto zorganizować sesję w ciągu dnia, ale nie w samo południe. Zwróć też uwagę na właściwe wykadrowanie. Zdjęcia powinny przedstawiać pomieszczenia w jak najszerszej perspektywie, bez skupiania się na detalach (np. poszczególnych meblach), chyba że są one szczególnie atrakcyjne i pozostaną w mieszkaniu po sprzedaży. Fotografuj z odpowiedniej wysokości, mniej więcej na poziomie wzroku albo trochę niżej. Zachowaj piony i poziomy – w razie potrzeby zastosuj statyw. Więcej o tym, jak zrobić dobre zdjęcia mieszkania na sprzedaż, przeczytasz tutaj: "Zdjęcia sprzedają [krótki poradnik fotografii nieruchomości]".

Zrób rozeznanie rynku i sprawdź ceny podobnych mieszkań w okolicy. Możesz w tym celu przeanalizować oferty na popularnych portalach ogłoszeniowych. Do porównania wybierz lokale mające jak najwięcej cech wspólnych z Twoim (dzielnica, metraż, wiek i typ budynku, technologia budowy, standard itp.). Da Ci to pewne pojęcie o tym, jaki zakres kwot możesz brać pod uwagę przy określaniu ceny mieszkania. Warto jednak mieć świadomość, że Twoja samodzielna próba wyceny może być nieobiektywna ze względu na wartość sentymentalną mieszkania. Weź też pod uwagę, że ceny ofertowe mieszkań zwykle zawierają pewien margines do negocjacji. Tymczasem zawyżona cena jest jedną z największych przeszkód w szybkiej sprzedaży, gdyż skutecznie odstrasza potencjalnych klientów. Dlatego postaraj się znaleźć informacje nie tylko o cenach ofertowych, lecz także transakcyjnych, czyli tych, za które nieruchomości faktycznie zostały sprzedane. Jeśli nie masz stuprocentowej pewności, że stać Cię na obiektywizm, bądź gotów na konieczność obniżenia ceny bądź skorzystaj z pomocy specjalisty – pośrednika lub rzeczoznawcy (więcej na ten temat przeczytasz w kolejnej sekcji).

Skompletuj wszystkie informacje, które mają się znaleźć w ogłoszeniu. Może się okazać, ze niektóre z nich (np. dokładną powierzchnię mieszkania czy wiek budynku) trzeba będzie znaleźć w odpowiednich dokumentach. Im więcej informacji uwzględnisz, tym łatwiej będzie potem znaleźć Twoją ofertę.

Możesz samodzielnie przygotować opis nieruchomości. Oto kilka przydatnych wskazówek.

1. Opis ma na celu zareklamowanie mieszkania i podkreślenie jego zalet. Skup się na tym, co najważniejsze i najbardziej interesujące z punktu widzenia kupującego.
2. Określ grupę docelową. Zastanów się, dla kogo może być atrakcyjne takie mieszkanie jak Twoje. Weź pod uwagę jego lokalizację, metraż, standard i inne cechy, na które mogą zwracać uwagę potencjalni nabywcy. Na przykład kawalerka w centrum miasta będzie interesująca dla młodej osoby pracującej albo dla kogoś, kto chce zainwestować w lokal na wynajem. Duże mieszkanie na parterze z przynależnym ogródkiem zapewne będzie przyciągało uwagę rodzin z dziećmi. Postaraj się określić, co dla takich osób będzie ważne – bliskość parku, a może dobre połączenia autobusowe? To są atuty Twojego mieszkania z punktu widzenia nabywcy.
3. Spróbuj przełożyć wcześniej znalezione atuty na konkretne korzyści – innymi słowy wskaż, co przyszły właściciel mieszkania zyska na jego zakupie. Położenie blisko parku to możliwość atrakcyjnego spędzania wolnego czasu na spacerach wśród zieleni. Dobre połączenia autobusowe to wygoda i oszczędność czasu. Wykorzystaj te informacje do wyróżnienia swojej oferty.
4. Język ogłoszenia powinien być prosty i komunikatywny. Najlepiej zwracaj się do odbiorcy bezpośrednio, by nie stwarzać dystansu. Zachęć wprost odbiorcę do kontaktu, np. „Jesteś zainteresowany? Zadzwoń!”. Bardzo ważna jest też poprawność językowa – wszelkie błędy robią złe wrażenie, dlatego ogłoszenie należy zawsze sprawdzić przed publikacją.

Wcześniej przygotowane dane i opis będą Ci potrzebne do wypełnienia formularza dodawania ogłoszenia. Więcej informacji na ten temat znajdziesz w sekcji „Zamieść ogłoszenie na naszym portalu”. O samodzielnym przygotowywaniu ogłoszenia przeczytasz tutaj: "Ogłoszenie sprzedaży domu, które przyciąga wzrok".

Zainwestuj, aby szybciej sprzedać mieszkanie

Jeśli naprawdę zależy Ci na czasie, może się okazać, że potrzebne będzie zainwestowanie pewnej sumy pieniędzy zarówno w samo mieszkanie, jak i w dodatkowe usługi związane z jego promocją i sprzedażą.

Wiele osób waha się przed rozpoczęciem współpracy z pośrednikiem obrotu nieruchomościami, gdyż obawia się konieczności zapłaty prowizji. Warto jednak rozważyć skorzystanie z usług pośrednika, który będzie Cię wspierał na każdym etapie sprzedaży, dzięki czemu cały proces przebiegnie bardziej sprawnie. Pomoże Ci skompletować niezbędne dokumenty, określić odpowiednią cenę, zredagować ogłoszenie i podkreślić zalety mieszkania. Zorganizuje profesjonalną sesję zdjęciową lub wideo. Zamieści ofertę sprzedaży na portalach ogłoszeniowych i w mediach społecznościowych. Oszczędzi Twój czas, gdyż przejmie kontakty z potencjalnymi nabywcami i będzie odsyłał do Ciebie tylko tych, którzy są naprawdę zainteresowani. Może także umówić Cię z notariuszem i być obecny przy podpisaniu aktu notarialnego. Więcej o pomocy pośrednika dowiesz się tutaj: "Jak pomoże Ci pośrednik w obrocie nieruchomościami?".

Znajdź agenta

W poprzedniej sekcji była mowa o konieczności określenia odpowiedniej ceny mieszkania. Samodzielna wycena może nie być adekwatna, gdyż właściciele mieszkań mają tendencję do przeceniania wartości nieruchomości z powodów sentymentalnych. Zbyt wygórowana kwota bardzo wydłuża czas oczekiwania na nabywcę, a jej kilkakrotne obniżanie też nie jest dobrze odbierane przez osoby przeglądające oferty, gdyż stwarza wrażenie, że z mieszkaniem jest jakiś problem, skoro nie można go sprzedać. Dlatego warto skorzystać z fachowej wyceny. Jak wspomniano, może się tym zająć pośrednik, gdyż dobrze orientuje się na rynku, wie, na co zwrócić uwagę, ma porównanie z mnóstwem podobnych mieszkań, a przede wszystkim wie, za jakie ceny faktycznie sprzedają się mieszkania (a ceny transakcyjne mogą się znacząco różnić od ofertowych). Jest też niewielkie prawdopodobieństwo, że nadmiernie zaniży cenę, gdyż nie byłoby to dla niego korzystne – wysokość prowizji dla pośrednika zależy od ostatecznej ceny sprzedaży mieszkania. Natomiast najbardziej precyzyjną i sformalizowaną wycenę sporządza rzeczoznawca majątkowy. Z jego usług warto skorzystać zwłaszcza wtedy, gdy nieruchomość jest nietypowa. Jeśli zakup ma być finansowany kredytem hipotecznym, taka wycena (w formie operatu szacunkowego) jest wręcz wymagana.

Oprócz samodzielnego przygotowania mieszkania do sprzedaży (sprzątanie, naprawy) można także zainwestować w home staging. Jest to usługa polegająca na profesjonalnym przygotowaniu nieruchomości, aby była atrakcyjna dla klientów. Jej zakres może być zróżnicowany w zależności od możliwości konkretnego usługodawcy, oczekiwań klienta oraz cech i stanu wyjściowego nieruchomości. Zwykle obejmuje odpowiednią aranżację wnętrza podkreślającą jego mocne strony, nieraz także niewielki remont lub odświeżenie mieszkania. Niektórzy home stagerzy przygotowują również sesje zdjęciowe i wirtualne spacery. Profesjonalny home staging wydobywa cały potencjał mieszkania, przez co nie tylko zachęca klientów i zwiększa ich zainteresowanie mieszkaniem, lecz także umożliwia sprzedaż za wyższą cenę.

Wirtualny spacer (wirtualna wycieczka) jest bardzo atrakcyjną formą prezentacji nieruchomości. Z pewnością wyróżni Twoje ogłoszenie wśród tych, do których dołączono jedynie zdjęcia. Wirtualny spacer to seria fotografii panoramicznych (360°), połączonych ze sobą w taki sposób, że płynnie przechodzą jedna w drugą i stwarzają wrażenie poruszania się po określonym miejscu. Wirtualny spacer daje znacznie bardziej realistyczny obraz wnętrza mieszkania niż tradycyjne zdjęcia. Wirtualne wycieczki nie zastąpią całkowicie osobistych oględzin nieruchomości, ale są bardzo wygodne i przydatne dla osób przeglądających ogłoszenia jako narzędzie wstępnej selekcji potencjalnie interesujących ofert. Jest to oszczędność czasu zarówno dla Ciebie (nie musisz za każdym razem osobiście oprowadzać zainteresowanych po mieszkaniu), jak i dla oglądających (nie muszą dojeżdżać, by wstępnie zorientować się, czy warto brać Twoje mieszkanie pod uwagę).

Kolejną inwestycją, która może bardzo przyspieszyć znalezienie właściwego klienta na mieszkanie, jest zamieszczenie ogłoszenia w odpowiednim serwisie. Portal Nieruchomosci-online.pl jest do tego idealnym miejscem. Według danych Google Analytics ze stycznia 2022 r. miesięcznie trafia tu 4,16 mln użytkowników. Jest więc duża szansa, że któryś z nich będzie szukał akurat takiej oferty jak Twoja. Wystarczy dopłacić niewielką kwotę, by wyróżnić Twoje ogłoszenie. Znajdzie się ono na szczycie listy, dzięki czemu poszukujący nie będą mogli go przeoczyć.

Zamieść ogłoszenie na naszym portalu

Jak dodać ogłoszenie na Nieruchomosci-online.pl? Formularz dodawania ogłoszenia przeprowadzi Cię przez ten proces krok po kroku. Postaraj się wypełnić jak najwięcej pól – także tych nieobowiązkowych. Im więcej informacji podasz, tym łatwiej będzie znaleźć Twoje ogłoszenie według różnych kryteriów wyszukiwania. Kompletne ogłoszenie działa na Twoją korzyść, gdyż budzi większe zaufanie i zainteresowanie. Ważne jest także dodanie precyzyjnej lokalizacji, nie tylko miejscowości, lecz także dzielnicy i ulicy. Umożliwi Ci to dodanie znacznika na mapie. Zwiększy to także ruch z wyszukiwarki Google na podstawie zapytań zawierających nazwę ulicy.

W formularzu dodawania ogłoszenia jest również miejsce na rozbudowany opis nieruchomości. Jak wspomniano, chodzi w nim o podkreślenie tego, co w Twoim mieszkaniu najatrakcyjniejsze, a nie o mechaniczne przepisanie informacji, które już zostały zawarte w formularzu. Przygotuj go na podstawie wskazówek przedstawionych pod koniec sekcji „Co możesz zrobić samodzielnie?”.

Na Nieruchomosci-online.pl możesz także dodać materiały wizualne. Masz możliwość załadowania maksymalnie 20 zdjęć (zalecamy, by było ich minimum 5; warto dodać przynajmniej po jednym zdjęciu każdego pomieszczenia). Na zdjęcie główne, którego miniatura jest widoczna w wynikach wyszukiwania, wybierz najbardziej atrakcyjne i reprezentacyjne pomieszczenie. Warto dołączyć także rzuty nieruchomości (dają lepsze wyobrażenie o rozkładzie mieszkania niż zdjęcia) oraz link do prezentacji wideo czy wirtualnego spaceru.

Warto wiedzieć, że nie ma konieczności wypełniania od razu całego ogłoszenia ze wszystkimi materiałami. Przycisk „Dokończ później” umożliwia Ci edycję ogłoszenia w późniejszym terminie.

Po kliknięciu przycisku „Aktywuj ogłoszenie” masz do wyboru kilka możliwości prezentacji ogłoszenia w zróżnicowanych cenach. Możesz dodać Ogłoszenie Zwykłe, które będzie prezentowane w serwisie przez 30 dni. Możesz też wybrać Ogłoszenie Wyróżnione – wyświetlane powyżej Ogłoszeń Zwykłych przez 30 lub 60 dni. Opcja Wyróżnione Plus zapewnia automatyczny powrót na szczyt listy co 5 dni, natomiast Wyróżnione Top to gwarancja, że Twoje ogłoszenie będzie zawsze wyświetlane na górze.

Daj się znaleźć i szybko sprzedaj mieszkanie – dodaj ogłoszenie na Nieruchomosci-online.pl.

Dodaj ogłoszenie

Dowiedz się więcej:

• "Jak sprzedać mieszkanie?"
• "Podatek od sprzedaży mieszkania – ile, gdzie i kiedy trzeba zapłacić?"

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.