Pandemia spowodowała zwiększone zainteresowanie gruntami pod dom, co automatycznie wpłynęło na wzrost ich cen. Nie oznacza to jednak, że na rynku nie są już dostępne tanie działki budowlane.

Sytuacja na rynku działek budowlanych

Gdy w zeszłym roku rozpoczynała się w Polsce pandemia koronawirusa, wielu ekspertów wieściło załamanie rynku nieruchomości i spadki, albo chociaż zahamowanie cen. Nic takiego się jednak nie stało, a po kilku miesiącach nieco mniejszej sprzedaży ceny znowu zaczęły rosnąć w zastraszającym tempie. Zmienił się jednak charakter przeprowadzanych transakcji. Najpopularniejsze do tej pory mieszkania o powierzchni 50-60 mkw. zaczęły ustępować lokalom większym, ale położonym w większej odległości od centrum. Prawdziwy boom przeżywają domy szeregowe, bliźniaki, domy jednorodzinne oraz działki budowlane (zapoznaj się z naszym raportem - "Działek coraz mniej, ceny wciąż wysokie").

Przyczyna tego jest prosta. Ostatni rok mocno zweryfikował nasze potrzeby mieszkaniowe. Okazało się, że lokalizacja nie gra już głównej roli, jeśli możemy pracować i uczyć się zdalnie. Co ma znaczenie to powierzchnia, w jakiej toczy się nasze codzienne życie. I tak każdy potrzebuje przestrzeni dla siebie, a mieszkanie musi pełnić nie tylko swoją główną rolę, ale czasem także służyć jako biuro, szkoła, miejsce do rozrywki czy aktywności fizycznej. Przy tym wszystkim ogromną zaletą okazuje się balkon, a najlepiej ogród, który podczas przymusowego zamknięcia umożliwia relaks w kontakcie z naturą, czy uprawianie sportu.

Za zwiększonym zainteresowaniem kupujących idą oczywiście podwyżki cen, które jednak nie zawsze są proporcjonalne do warunków rynkowych. Rosną one bowiem znacznie szybciej niż wynagrodzenia, a na największych rynkach odnotowano wzrost o kilkanaście procent w stosunku do cen z zeszłego roku. Biorąc pod uwagę historycznie wysokie ceny materiałów budowlanych, przed kupującymi pojawia się nie lada wyzwanie – jak zbudować dom, aby przy tym nie zbankrutować? Jednym z kluczowych elementów będzie znalezienie taniej działki budowlanej.

Działki na sprzedaż

Jakie mogą być wady działki budowlanej?

Jak każda nieruchomość również i działka budowlana może mieć wady. Mogą mieć one charakter prawny lub fizyczny. W pierwszym przypadku mowa o nieuregulowanym stanie prawnym, np. gdy po śmierci właściciela lub jednego z właścicieli nie zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe, albo nie wprowadzono w księdze wieczystej aktualizacji zapisów co do zmiany właściciela. Zdarza się, że przeprowadzenie takiego postępowania może być bardzo utrudnione lub wręcz niemożliwe, gdy w grę wchodzi wielu spadkobierców z kilku pokoleń, a miejsca ich pobytu nie są znane, albo po prostu nie ma po ich stronie woli do dogadania się w kwestiach formalnych.

Kolejną wadą działki może być na przykład inny jej charakter niż zapewnia nas o tym sprzedający, np. gdy sprzedaje działkę jako budowlaną, podczas gdy posiada ona inne przeznaczenie, np. jest działką rolną o wysokiej klasie bonitacyjnej. Odrolnienie takiej działki wiąże się z dużymi kosztami, formalnościami, a i tak nie ma gwarancji, że uda się tą procedurę skutecznie przeprowadzić. Przed zakupem należy więc informację tę zweryfikować, podobnie jak plan zagospodarowania przestrzennego, który może określać inne niż budowlane przeznaczenie sprzedawanej działki, może także narzucać wygląd i rodzaj budynków, jakie mogą na niej powstać. Więcej o budowie domu na działce rolnej dowiesz się tutaj: "Budowa domu na działce rolnej".

Kolejną wadą może być położenie działki i sytuacja, gdy przejście lub przejazd do gruntów sąsiednich możliwe jest wyłącznie przez nią. Jeśli nie ma innej możliwości dostania się na działki położone obok, wówczas właściciele tych działek mogą żądać ustanowienia na naszej działce służebności przejścia i przejazdu. W toku postępowania sąd może orzec o obowiązku ustanowienia takiego prawa, a właściciel działki musi je po prostu respektować. W zamian może otrzymywać jakieś wynagrodzenie, nie zmienia to jednak faktu, że musi tolerować obcych na swojej własności. Jeśli postępowanie takie było już przeprowadzone, informacja o ustanowieniu służebności będzie widoczna w księdze wieczystej. Jeśli jednak strony nie dopełniły obowiązku dokonania wpisu, albo postępowania nie było, należy się upewnić, że działka nie jest położona obok innej, do której nie ma dojazdu drogą publiczną. We właściwym urzędzie należy także zweryfikować, czy w pobliżu działki nie powstanie w przyszłości droga, fabryka lub inna inwestycja, która będzie z jakiegoś powodu uciążliwa. Informacje takie znajdziemy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Do wad fizycznych działki zaliczyć można takie ukształtowanie terenu, które uniemożliwia lub mocno utrudnia budowę, oddalenie od drogi publicznej, brak możliwości podłączenia mediów, położenie na terenie zalewowym, czy obecność wód gruntowych, czyniących teren podmokłym i trudnym do zagospodarowania. Wadą może być również kształt działki, który nie pozwoli jej funkcjonalnie zaplanować. Przed zakupem należy więc zweryfikować, czy na działce możliwe będzie wybudowanie domu zgodnego z naszymi założeniami.

Więcej o możliwych wadach działki przeczytasz tutaj: "Na co zwrócić uwagę, kupując działkę".

Jak targować cenę działki budowlanej?

Wskazane powyżej wady działki czasami rzeczywiście wykluczają możliwość zakupu, ale czasem mogą być atutem dla kupującego. Niektóre z nich są bowiem mało istotne, albo łatwe do usunięcia, ale mogą stanowić argument przy negocjacji ceny. Najbardziej pożądane są działki kwadratowe albo prostokątne, więc grunty nie wchodzące w ten schemat cieszą się mniejszym powodzeniem. Jednak mogą one stanowić pole do popisu dla kreatywnego architekta, a jednocześnie taki nietypowy kształt to powód do obniżenia ceny. Podobnie jeśli działka jest nieco nachylona, albo nie ma dostępu do mediów (dowiedz się więcej - "Co to jest uzbrojenie działki i jak je wykonać"). Na rynku są technologie, które pozwalają na zbudowanie samowystarczalnego domu nawet pośrodku lasu. Prąd mogą dostarczyć panele fotowoltaiczne, ścieki usuwać przydomowa oczyszczalnia, a wodę dostarczać przydomowa studnia głębinowa. Wszystko to należy jednak przekalkulować. Wprowadzenie tych rozwiązań nie musi jednak wpłynąć na podniesienie kosztu budowy, jeśli uda nam się wynegocjować niższą cenę działki z uwagi na brak dostępu do sieci energetycznej czy wodociągowej.

Pozbywanie się wad i podnoszenie wartości

Niektóre cechy nieruchomości są stałe i nie można ich zmienić, np. lokalizacja. Są jednak wady, które da się usunąć, co w efekcie może podnieść wartość działki. Nie będzie tu mowy o wadach prawnych, bo należy założyć, że jeśli do transakcji doszło to wady te zostały usunięte. Natomiast wady fizyczne, których można się pozbyć, związane są przede wszystkim z wyglądem samej działki. Jej uporządkowanie, wycięcie niepotrzebnych roślin, małych drzew, albo ich przesadzenie, może uczynić ją bardziej funkcjonalną i da więcej miejsca na zabudowę lub zagospodarowanie ogrodu. Jeśli działka jest nachylona również nie jest to problem, ponieważ można ją wyrównać, albo przez usunięcie nadmiaru ziemi albo przez jej dosypanie na niższym poziomie. Co innego, gdy grunt jest podmokły i po deszczu stoi na nim woda. Działkę można co prawda osuszyć, jednak nie jest to tania usługa, dlatego możliwość taką należy sprawdzić jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie. Wszystkie te zabiegi spowodują, że wartość działki wzrośnie.

Gdzie szukać tanich działek budowlanych?

Działek budowlanych w atrakcyjnej cenie można szukać bezpośrednio u właścicieli, w tym spróbować pozyskać kontakt pocztą pantoflową. Czasami właściciele działek ogłaszają chęć sprzedaży za pomocną banera, warto też podpytać okolicznych mieszkańców, może wiedzą, czy ktoś w okolicy sprzedaje działkę. Innym źródłem tanich gruntów są licytacje komornicze, w których przy odrobinie szczęścia można kupić nieruchomość w cenie znacznie niższej od rynkowej. Źródłem wiedzy o takich licytacjach są same kancelarie komornicze działające na danym terenie, a także portale ogłoszeniowe i urzędy, w których informacje takie są umieszczane. Działkę w atrakcyjnej cenie można czasem kupić również bezpośrednio od gminy, które sprzedają nieruchomości znajdujące się w ich zasobach w drodze przetargów publicznych.

Tanie działki budowlane bardzo często posiadać będą jakieś wady, jednak należy pamiętać, że niektóre z nich można niewielkim kosztem usunąć, mogą się również okazać nieistotne dla realizacji naszego przedsięwzięcia.

Szeroką ofertę działek na sprzedaż znajdziesz na naszym portalu:

Działki na sprzedaż

Planujesz zakup działki? Uzupełnij swoją wiedzę:

• "Zakup działki budowlanej na kredyt"
• "Zanim kupisz działkę rolną siedliskową - to musisz wiedzieć"
• "Rzucić to wszystko i wyjechać w Bieszczady – o zakupie ziemi w Bieszczadach"

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.