Kupno domu z lokatorem może być bardzo dobrą okazją albo sporym problemem. W niektórych sytuacjach warto taką decyzję rozważyć, jednak trzeba się liczyć z tym, że kiedy zechcemy się z takim domownikiem pożegnać, będzie to czasochłonna procedura.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Kim może być niechciany lokator?

• Kogo i jak chroni ustawa o ochronie praw lokatorów?

• Kiedy lokator jest mile widziany?

• Jak się pozbyć niechcianego lokatora?

Kim może być niechciany lokator?

Kupującemu dom lub mieszkanie, szczególnie na własny użytek, zależy na jak najszybszym otrzymaniu lokalu. Po podpisaniu aktu notarialnego nieruchomość staje się jego własnością, a po przekazaniu kluczy do mieszkania ma wyłączne prawo do jego użytkowania. Tyle z teorii. W praktyce może się zdarzyć, że nie wszyscy dotychczasowi mieszkańcy ten lokal opuścili. A usunięcie ich to nie taka prosta sprawa.

Kupujący ma narzędzia, aby do takiej sytuacji nie dopuścić, albo ryzyko takie zminimalizować. Najważniejszym jest przejrzenie treści księgi wieczystej, w której znajdują się informacje o służebnościach, czyli ograniczonych prawach rzeczowych będących roszczeniami osób trzecich w stosunku do nieruchomości. Jeśli znajdzie się tam zapis o ustanowieniu służebności mieszkania lub dożywocia, wówczas zakup takiego domu nie będzie dobrym pomysłem. Służebność oznacza bowiem, że wskazana w księdze osoba ma prawo zamieszkiwać w nieruchomości i korzystać z niej dożywotnio. Ograniczone prawa rzeczowe obciążają nieruchomość i dotyczą jej każdorazowego właściciela. Jeśli więc kupimy dom od kogoś, kto otrzymał go od babci, ale w zamian zagwarantował jej prawo do zamieszkiwania w nim do śmierci, to musimy się liczyć z tym, że będziemy go dzielić z lokatorką. Prawo to wygasa wyłącznie w dwóch sytuacjach – w przypadku śmierci osoby uprawnionej, albo gdy sama z tego prawa zrezygnuje.

Przed zakupem należy poprosić dotychczasowego właściciela o przedstawienie zaświadczenia o zameldowaniu, aby ustalić, czy jest w nim zameldowany ktoś inny niż sprzedający czy jego najbliższa rodzina. Zdarza się, szczególnie w przypadku nieruchomości dziedziczonych w spadku, że spadkobiercy nie regulują stanu prawnego i nie wymeldowują się, mimo iż mieszkają w innym miejscu. Próba usunięcia takiej osoby z lokalu, a także jej wymeldowanie przez nowego właściciela nie będą łatwe, dlatego lepiej zweryfikować to przed podjęciem decyzji o zakupie.

Kupujący powinien także zachować szczególną ostrożność, gdy kupuje dom do tej pory wynajmowany. Przed podpisaniem umowy ze sprzedającym należy upewnić się, że lokatorzy opuścili nieruchomość, a najlepiej żądać potwierdzenia tego na piśmie. Dowodem może być protokół zdawczo odbiorczy, w którym lokatorzy oświadczają, a wynajmujący potwierdza, że lokal został opuszczony i w jakim jest stanie. W innym wypadku nowy właściciel może otrzymać mieszkanie z najemcami.

Najczęściej jednak z niechcianym lokatorem mamy do czynienia kupując dom na licytacji komorniczej. Takie nieruchomości funkcjonują bowiem w obrocie nie z uwagi na wolę ich sprzedaży przez dotychczasowego właściciela, ale ponieważ stanowią przedmiot przymusowej egzekucji jego zadłużenia. Zdarza się, że osoby takie nie są pogodzone z sytuacją i nie chcą współpracować, utrudniając możliwie najbardziej przeprowadzenie całej transakcji. Dla takich wypadków przewidziana jest inna, nieco przyspieszona procedura eksmisyjna, jednak musi się ona odbyć zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Jak widać niechciany lokator może kryć się pod różnymi postaciami, wszystkie one mają jednak pewien element wspólny. Mianowicie osobę, która nie chce dobrowolnie opuścić nowo zakupionego domu, w praktyce trudno jest usunąć. Przepisy nakładają bowiem na lokatorów szczególną ochronę, mimo iż odbywa się to kosztem korzystania z prawa własności przez nabywcę.

Ustawa o ochronie praw lokatorów

Ustawa o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy to akt prawny, który zawiera regulujące obejmujące prawa i obowiązki lokatorów oraz właścicieli lokali. Dotyczy zarówno nieruchomości wynajmowanych przez gminy, jak i przez osoby prywatne. Ale zawiera także przepisy dotyczące eksmisji niechcianych lokatorów, a dokładniej daje im szczególną ochronę w zakresie wypowiedzenia umowy najmu czy usunięcia z mieszkania.

Zgodnie z zapisami ustawy są pewne grupy lokatorów, którym przysługują specjalne przywileje. Wydając wyrok nakazujący eksmisję, sąd musi wobec nich orzec o obowiązku przyznania im lokalu socjalnego. Dotyczy to:

• kobiety w ciąży,
• małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
• obłożnie chorego,
• emeryta i rencisty spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
• osoby posiadającej status bezrobotnego,
• osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały - chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Sąd może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, w szczególności jeżeli nakazanie opróżnienia następuje z przyczyn, o których mowa w art. 13, czyli gdy lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.

Lokale socjalne znajdują się w zasobach gmin. Zgodnie z ustawą sąd orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Sąd z urzędu zawiadamia gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu w celu umożliwienia jej wstąpienia do sprawy.

Co istotne wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Przepisu tego nie stosuje się, gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego. Jednakże wobec osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego sąd może orzec o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, gdy przyznanie tego uprawnienia byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione.

Zgodnie z ustawą osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego zobowiązane są do comiesięcznego uiszczania odszkodowania na rzecz właściciela nieruchomości, a jego wysokość powinna odpowiadać kwocie, jaką właściciel mógłby otrzymać gdyby lokal wynajmował. Jeśli natomiast osobie takiej przyznano prawo do lokalu socjalnego, a gmina takiego lokalu nie zapewniła, wówczas właściciel z roszczeniem odszkodowawczym może wystąpić w stosunku do gminy, a kwestię tą reguluje art. 417 kodeksu cywilnego.

Kiedy lokator jest mile widziany?

Nie zawsze jednak kupno domu z lokatorem oznacza dla nowego nabywcy same problemy. Czasem wręcz rozwiązanie takie może być dla niego korzystne. Mowa tu o przypadkach, kiedy zakup nieruchomości ma stanowić inwestycję, na której chce on zarabiać. Wówczas dom z najemcami jest rozwiązaniem idealnym, o ile transakcja taka zostanie właściwie przeprowadzona.

Należy pamiętać, że nowy właściciel wstępuje w prawa i obowiązki dotychczasowego, w tym również w zakresie umowy najmu. Nie wymaga to więc podpisywania dodatkowych dokumentów, ale przed podjęciem takiej decyzji warto zapoznać się z treścią umowy najmu, a także dopytać sprzedawcę, jak układała się jego współpraca z najemcami.

Kupujący powinien zwrócić szczególną uwagę na termin obowiązywania umowy. Jeśli jest określony, wówczas rozwiązanie najmu będzie możliwe wyłącznie we wskazanych w umowie przypadkach. Jeśli jest nieokreślony obowiązywać będą ustawowe terminy wypowiedzenia:

• miesięczny – znajduje zastosowanie w przypadku, gdy lokator zalega z czynszem i pozostałymi opłatami za używanie domu przez co najmniej trzy pełne miesiące lub pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, np. prowadzi w nim działalność gospodarczą. Okres ten obowiązuje także wówczas, gdy lokator niszczy mieszkanie, jak i części wspólne nieruchomości, zakłóca porządek lub podnajął płatnie bądź też bezpłatnie mieszkanie bez wiedzy i zgody właściciela. W przypadku niepłacenia czynszu, lokatora należy wcześniej poinformować pisemnie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć dodatkowy miesiąc na uregulowanie należności.
• sześciomiesięczny – obowiązuje w sytuacji, gdy lokator nie mieszka w wynajmowanym domu ponad rok lub gdy przysługuje mu prawo do lokalu zamiennego.
• trzyletni – chroni najemcę, który nie ma prawa do lokalu zastępczego.

Co istotne najemca może taką umowę wypowiedzieć w każdej chwili, wynajmujący natomiast wyłącznie, gdy wystąpią określone w ustawie sytuacje, np. opóźnienie w zapłacie czynszu. Jeśli jednak najemca płaci w terminie, pozostaje jedynie próba rozwiązania takiej umowy za porozumieniem stron.

Gdy warunki umowy są satysfakcjonujące, lokatorzy płacili czynsz w terminie i nie było z nimi żadnych problemów, wówczas zakup domu z lokatorem może być dobrym rozwiązaniem. Kupujący dostaje bowiem gotową inwestycję, która zaczyna się zwracać od razu po zakupie i nie wymaga przy tym żadnej dodatkowej pracy.

Pożegnanie z lokatorem

Jeśli dojdzie do kupna domu z lokatorem zameldowanym, którego nowy właściciel chce się pozbyć, wówczas należy uruchomić procedurę eksmisyjną. W przypadku najmu trzeba najpierw wypowiedzieć umowę na zasadach i z uwzględnieniem terminu wypowiedzenia z niej wynikającego, oraz wezwać lokatora do zapłaty i opuszczenia lokalu. Kolejnym krokiem jest złożenie pozwu o eksmisję, w którym należy wskazać okoliczności uzasadniające żądanie opuszczenia domu przez lokatora, a jest nim, np. brak tytułu prawnego do nieruchomości. Po rozpatrzeniu sprawy sąd wydaje wyrok, w którym może orzec wspomniane wcześniej prawo do przyznania lokalu zastępczego. Po uprawomocnieniu się wyroku należy złożyć wniosek o nadanie mu tytułu wykonawczego, który stanowi formalną podstawę do rozpoczęcia procedury eksmisyjnej.

Wniosek o przeprowadzenie eksmisji, czyli egzekucję treści wyroku, należy złożyć do właściwego komornika, załączając do niego sądowe orzeczenie. Sposób i termin przeprowadzenia eksmisji zależeć będzie m. in. od pory roku, czy udostępnienia lokalu zastępczego przez gminę. W praktyce nie jest rzadkim przypadkiem, że oczekiwanie na taki lokal trwa wiele miesięcy, a nawet lat, z uwagi na to, że niektóre gminy dysponują niewielką ilością mieszkań komunalnych.

Nieco inaczej procedura eksmisji w przypadku zakup nieruchomości na licytacji komorniczej. Wówczas po wygraniu licytacji dochodzi do tzw. przybicia własności, czyli stwierdzenia przez sąd, że do zakupu faktycznie doszło, a właściciel się zmienił. Przedtem kupujący musi uiścić całą kwotę, za jaką wylicytował nieruchomość. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Dokument taki należy załączyć do wniosku o przeprowadzenie eksmisji składanym do komornika.

W świetle obowiązujących przepisów nie można dokonywać eksmisji „na bruk”, więc nawet mimo posiadania tytułu wykonawczego komornik musi zbadać, czy osobie eksmitowanej przysługuje prawo do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego. Wystąpić tu mogą trzy warianty:

W pierwszym z tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie mieszkania wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego. Sytuacja ta oraz osoby, którym to prawo przysługuje zostały opisane wcześniej.

Może się jednak zdarzyć, że dłużnikowi nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani zamiennego, w takim wypadku gmina na wniosek komornika musi wskazać tzw. pomieszczenie tymczasowe. Jego standard jest niższy, ale szczegółowo określony w przepisach. Pomieszczenie takie nie musi być osobnym lokalem, ale powinno nadawać się do zamieszkania i posiadać:

• dostęp do wody – przy czym może chodzić też o umiejscowiony poza budynkiem kran albo studnię,
• dostęp do WC – przy czym toaleta również może znajdować się poza budynkiem,
• dostęp do światła dziennego i oświetlenie elektryczne,
• możliwość ogrzewania i zainstalowania sprzętu do gotowania, powierzchnię zapewniającą przynajmniej 5 m kw. na osobę.

Pomieszczenie takie powinno ponadto znajdować się w tej samej miejscowości co opróżniany lokal, ewentualnie w miejscowości położonej nieopodal, czyli według ustawy o ochronie praw lokatorów w tym samym lub sąsiednim powiecie.

Co istotne, pomieszczenie tymczasowe może zostać wskazane nie tylko przez gminę, ale również przez nowego właściciela, albo samego dłużnika, a także przez osoby trzecie.

Ostatni możliwy scenariusz to sytuacja, w której lokatorowi nie przysługuje prawo do pomieszczenia tymczasowego, a w wyroku nie przyznano mu lokalu zastępczego. W takim wypadku zgodnie z ustawą komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska albo innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe. Placówkę taką na wniosek komornika wskazuje gmina.

Więcej o eksmisji lokatora dowiesz się tutaj: "Jak przeprowadzić eksmisję lokatora?"

Chcesz kupić dom? Sprawdź dostępne u nas oferty:

Domy na sprzedaż

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.