W przestrzeni publicznej głośno było ostatnio o praktyce zaliczania przez deweloperów powierzchni pod ściankami działowymi mieszkania do jego metrażu. Można było przeczytać też o prawdopodobnie pierwszym wygranym przez klienta sporze sądowym, gdzie sąd uznał taką praktykę za nieprawidłową. Nie jest to jednak jedyny przypadek, w którym powierzchnia mieszkania z rynku pierwotnego może odbiegać od uzgodnionej w umowie z deweloperem.

W artykule wyjaśniam zasady dochodzenia roszczeń za wybudowanie zbyt małego lokalu oraz odpowiadam na pytanie, jakiego odszkodowania może oczekiwać klient dewelopera w takim sporze. Zanim przejdę jednak do konkretów, krótkie wyjaśnienie procesu zakupu lokalu na rynku pierwotnym.

Roszczenia klienta zależą od rodzaju umowy zawartej z deweloperem

Na rynku pierwotnym mamy do czynienia z wieloma rodzajami umów, m.in. umową rezerwacyjną, umową przedwstępną, umową deweloperską oraz umową ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności oraz klasyczną umową sprzedaży.

To, jaką umowę można zawrzeć, zależy przede wszystkim od dwóch okoliczności:

• na jakim etapie jest inwestycja deweloperska,
• jaki jest cel danej umowy.

W przypadku, gdy inwestycja jest na początkowym etapie klient najczęściej zawiera umowę deweloperską. Na jej podstawie deweloper zobowiązuje się wybudować (tj. ukończyć budowę), wydzielić prawnie lokal z budynku (ustanowić odrębną własność) oraz przenieść jego własność na rzecz określonej osoby. Gdy budowa jest już zakończona, a budynek dopuszczony do użytku można zazwyczaj zawrzeć samą umowę sprzedaży. Końcowe umowy, na podstawie których klient staje się właścicielem lokalu, mogą być również poprzedzone umowami rezerwacyjnymi lub przedwstępnymi. Ich celem jest najczęściej odroczenie momentu zakupu na czas niezbędny do pozyskania kapitału – najczęściej kredytu bankowego.

W każdej z umów zawieranych z deweloperem powinno znaleźć się wskazanie metrażu lokalu. Możliwość dochodzenia roszczeń z tytułu wybudowania mniejszego lokalu należy oceniać, weryfikując ciąg zawartych umów między klientem a deweloperem. Mówiąc prościej, sprawdzamy, czy każdy punkt umowy z deweloperem określający metraż mieszkania jest zgodny z rzeczywistą powierzchnią wybudowanego lokalu. W praktyce może to być nieco problematyczne, ponieważ zdarzają się sytuacje, kiedy ta wartość może być inna.

W każdej z umów zawieranych z deweloperem powinno znaleźć się wskazanie metrażu lokalu.

Podsumowując tę część, warto zapamiętać, że nie ma jednej ścieżki dochodzenia roszczeń za wybudowanie mniejszego lokalu. Wszystko zależy od rodzaju i treści zawartych umów z deweloperem oraz obowiązującego w czasie budowy stanu prawnego.

Rzeczywisty metraż lokalu, a sposób pomiaru powierzchni mieszkania w umowie z deweloperem

Prawidłowy sposób pomiaru powierzchni lokalu powinien być opisany w umowie z deweloperem. Obowiązująca obecnie tzw. nowa ustawa deweloperska¹ wymaga w tym zakresie wskazania:

• powierzchni użytkowej już na etapie umowy rezerwacyjnej oraz
• sposobu obliczenia metrażu w umowie deweloperskiej.

Sposób obliczenia nie wynika jednak z ustaleń stron umowy, ale ze ściśle określonych norm budowlanych. Normy budowlane oraz szczegółowe przepisy precyzyjnie wskazują, jakie powierzchnie zaliczamy do metrażu lokalu, a co należy z nich wyłączyć. Normy oraz przepisy podlegają też ciągłym zmianom, więc zasady ustalenia powierzchni nie w każdym przypadku będą takie same. W aktualnym stanie prawnym (obowiązującym od 19 września 2020 r.) obowiązuje norma budowlana PN-ISO 9836, natomiast wcześniej była to norma PN-ISO 9836: 1997. Analogiczna sytuacja dotyczy szczegółowych przepisów budowlanych. Obowiązujące obecnie Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego² jest w tym zakresie bardziej szczegółowe niż przepisy obowiązujące wcześniej. Skutek jest taki, że dwa identycznie wyglądające mieszkania wybudowane w innym okresie czasu będą miały inną powierzchnię użytkową. Co więcej, tak odmienny pomiar powierzchni będzie zgodny z prawem.

Aktualne normy budowlane oraz szczegółowe przepisy precyzyjnie wskazują, jakie powierzchnie zaliczamy do metrażu lokalu, a co należy z nich wyłączyć.

Roszczenia zależą również od stron zawierających umowę

Kolejna kwestia, na którą warto zwrócić uwagę, to podmioty zawierające umowę. Często roszczenie będzie uzależnione od sytuacji prawnej klienta albo dewelopera.

Mam tu na myśli dwa przypadki:

• gdy klient jest konsumentem,
• gdy deweloper nie podlega pod reżim ustawy deweloperskiej.

Konsument to osoba fizyczna, która kupuje mieszkanie w celach prywatnych. W takiej sytuacji przepisy stawiają większe wymagania co do treści umowy. Brak precyzji w umowie czy też nierówność stron rodzą dla dewelopera daleko idące konsekwencje. Tak było przykładowo w sytuacji opisanej w jednym z wyroków, gdzie sąd uznał różnicę powierzchni między projektem a wybudowanym obiektem na poziomie 5% za zbyt wysoką i niezgodną z prawem³.

Druga sytuacja dotyczy przypadku, gdy podmiotem, który realizuje inwestycję, nie jest profesjonalny deweloper. W takiej sytuacji nie stosujemy przepisów ustawy dotyczących umów rezerwacyjnych lub deweloperskich. Może się wtedy zdarzyć, że umowa obejmująca budowę mieszkania czy domu jednorodzinnego nie będzie precyzować sposobu pomiaru powierzchni, a tym samym klient będzie w gorszej sytuacji.

fot. Skylar Kang / pexels.com

Zaliczanie przez deweloperów powierzchni pod ściankami działowymi do metrażu lokalu

Często poruszany ostatnio problem dotyczy zaliczania przez deweloperów do powierzchni użytkowej lokali części pod ścianami działowymi. W efekcie klient otrzymuje realnie powierzchnię do zagospodarowania mniejszą o kilka metrów. Deweloperzy w sporach sądowych uzasadniają taką praktykę tym, że klienci mogą zdemontować ścianę i uzyskać dzięki temu dostęp do całej powierzchni. W praktyce różnica wynika więc z różnej metodologii pomiaru, czyli zastosowania odmiennych norm budowlanych i przepisów szczegółowych. Podobną sprawę rozpatrywał sąd w Siemianowicach Śląskich, który uwzględnił powództwo, uznając że deweloper nieprecyzyjnie określił w umowie zasady pomiaru powierzchni użytkowej lokalu sprzedanego konsumentowi. Deweloper odwołał się jednak od tego orzeczenia i ostatecznie wygrał przed Sądem Okręgowym w Katowicach⁴. Postawą było to, że klient, wiedząc o różnicy w metrażu, podpisał jednak umowę przenoszącą własność z „zawyżoną” ceną lokalu. Mnie osobiście ten argument nie przekonuje, ponieważ w sporach z udziałem konsumenta błędy popełnione na etapie projektu umowy powinny obciążać jej autora.

Aby zaradzić tego typu sytuacjom, należy zgłaszać roszczenia niezwłocznie – jeszcze przed przeniesieniem własności lokalu. Klient, który zawiera umowę deweloperską, ma w tym zakresie sporo możliwości, choćby na etapie odbioru lokalu.

Wybór podstawy prawnej roszczenia

Wiedząc już, skąd wynikają różnice w metrażu, przejdźmy do tego, jak dochodzić takiej należności od dewelopera. Tu konieczny będzie najpierw wybór podstawy prawnej żądania.

Będzie on uzależniony przede wszystkim od rodzaju zawartej umowy oraz terminu, w którym klient zauważył faktyczną różnicę w metrażu.

Podstaw prawnych może być co najmniej kilka, np.:

1. gwarancja – jest to dobrowolne i dodatkowe postanowienie w umowie, w którym deweloper zobowiązuje się oddać mieszkanie o odpowiednim standardzie i jakości,
2. rękojmia za wady – przysługuje automatycznie z mocy prawa, gdy zawierana jest umowa sprzedaży lokalu (nie przysługuje np. w przypadku zawarcia wcześniej umowy deweloperskiej),
3. uprawnienia kupującego przy odbiorze – szczególne uprawnienia przysługujące klientowi na podstawie ustawy deweloperskiej (są to prawa wzorowane na przepisach o rękojmi za wady),
4. odpowiedzialność odszkodowawcza – przysługuje, gdy deweloper wykonał wadliwie mieszkanie, a klient poniósł z tego tytułu szkodę.

W niektórych sytuacjach możliwy jest wybór spośród kilku podstaw prawnych. Zawierając np. umowę deweloperską, klient może dochodzić pewnych roszczeń już na etapie odbioru lokalu. Powinien wtedy zgłosić wadę do protokołu odbioru, a deweloper musi się do niej odnieść. Na tym etapie jeszcze przed przeniesieniem własności lokalu strony mogą np. obniżyć cenę lokalu. Podobna sytuacja ma miejsce w przypadku uprawnień z tytułu rękojmi za wady. Jeśli w okresie pięciu lat (można ten okres wydłużyć) po zakupie lokalu klient zauważy niezgodność faktycznego metrażu z powierzchnią, za którą zapłacił, może żądać obniżenia ceny nieruchomości, a nawet odstąpić od umowy.

Zarówno przy umowie deweloperskiej, jak i umowie sprzedaży można dochodzić również roszczeń odszkodowawczych wynikających z nienależytego wykonania umowy (podstawą jest tutaj art. 471 Kodeksu cywilnego).

Wybór podstawy prawnej jest uzależniony przede wszystkim od tego, jakie negatywne skutki spowodowało wybudowanie mniejszego lokalu. Jeśli będzie to np. zawyżona cena, tzn. zapłaciliśmy za kilka nieistniejących mkw., to tutaj najszybciej uzyskamy „rekompensatę”, dochodząc roszczeń w ramach rękojmi za wady. Często jednak skutki „brakujących metrów” w lokalu mogą dotyczyć również pewnych dodatkowych kosztów. W przypadku ich wystąpienia należy rozważyć dochodzenie roszczeń w ramach odpowiedzialności odszkodowawczej.

Jakie odszkodowanie przysługuje w przypadku wybudowania przez dewelopera mniejszego mieszkania?

To, czego może oczekiwać poszkodowany przez dewelopera klient, zależy od jego indywidualnej sytuacji, przede wszystkim od tego, czy kredytował zakup lokalu.

Na potencjalne odszkodowanie może składać się m.in.:

1. różnica w cenie mieszkania – deweloper, który zobowiązał się przekazać lokal o danym metrażu, np. w umowie deweloperskiej lub przedwstępnej, powinien zwrócić nienależnie pobrane kwoty za „brakujące mkw”. Klient otrzymuje w umowie zobowiązanie dewelopera wybudowania lub sprzedaży lokalu o określonej powierzchni. Powinien więc ponieść realne koszty zakupu, czyli np. nie płacić za powierzchnię, której nie otrzymał;
2. koszt większego kredytu – wyższa kwota kredytu wpływa przede wszystkim na wyższe odsetki oraz należności uboczne jak prowizje czy ubezpieczenie lokalu. Klient może więc oczekiwać, że deweloper pokryje różnicę między kwotą odsetek dla zaciągniętego kredytu (przy zawyżonym metrażu) a kwotą odsetek dla kredytu, który powinien być zaciągnięty (rzeczywistego metrażu). Tę regułę możemy zastosować też do prowizji bankowych czy ubezpieczenia lokalu obliczonych od zawyżonej ceny mieszkania;
3. koszt wyższych opłat związanych z utrzymaniem lokalu – mam tu na myśli opłaty wnoszone do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni (tzw. czynsz administracyjny). Składają się na to zarówno wyższe koszty utrzymania budynku (koszty zarządu nieruchomością czy remontów), jak i koszty związane z samym lokalem (np. wyższe opłaty za dostawę ciepła, jeśli są liczone od mkw.).

Co do różnicy w cenie warto wspomnieć o jeszcze jednej rzeczy. Często spotyka się w umowach z deweloperem zastrzeżenie, że dopuszczalna różnica w metrażu między projektem, a ukończonym lokalem wyniesie 1 lub 2%. Gdy różnica powierzchni mieści się w tych granicach klient nie będzie mógł dochodzić zwrotu części zapłaconej ceny. Zastrzeżenie tego w umowie nie zawsze jednak zamyka ostatecznie możliwość dochodzenia zwrotu również tych kwot. Taki przypadek rozpatrywał Sąd Okręgowy w Bydgoszczy⁵, który uznał, że deweloper musi zwrócić klientowi również równowartość w/w kwoty. Zastrzeżenie w umowie dopuszczalnej niewielkiej różnicy w powierzchni ukończonego lokalu nie wyklucza więc całkowicie roszczenia o zwrot także tej części zapłaconej ceny.

Potencjalna kwota odszkodowania będzie więc w każdej sytuacji wyglądać inaczej. Jeśli różnica w metrażu będzie niewielka, deweloper często będzie mógł skutecznie odmówić zwrotu części ceny lokalu. Gdyby jednak była ona większa niż limit dopuszczalny w umowie, możemy mówić o odszkodowaniach przekraczających znaczne kwoty. Biorąc pod uwagę obecne ceny mieszkań i wysokie koszty zaciągnięcia kredytu szkoda może przekraczać nawet 100 000 złotych.

Jak dochodzić od dewelopera zwrotu zawyżonego kosztu lokalu?

Warto wspomnieć również o tym, jak przebiega proces dochodzenia roszczeń. Jak wspomniałem wyżej, będzie się on różnił w zależności od indywidualnego przypadku. Zawsze należy zacząć od dokładnej weryfikacji wszystkich podpisanych przez klienta umów z deweloperem. Gdy wiemy, że założona powierzchnia lokalu w umowie odbiega od realnej, informujemy dewelopera o różnicy jak najszybciej – najlepiej już w momencie odbioru lokalu. Etap przedsądowy często pozwala uzyskać zwrot bez ponoszenia kosztów procesu sądowego.

Gdy przejdziemy do etapu sądowego, jesteśmy zobowiązani ponieść dodatkowe koszty związane z opłatami sądowymi, wynagrodzeniem pełnomocnika czy kosztami przeprowadzenia dowodów. Mogą to być przykładowo koszty biegłego rzeczoznawcy, który dokonuje pomiarów mieszkania czy też koszty biegłego z zakresu rachunkowości, wyliczającego odsetki od kredytu czy prowizje bankowe. Warto również pamiętać o długości oczekiwania na zakończenie sporu w sądzie, który może trwać nawet kilka lat. Klient powinien więc ocenić co będzie dla niego bardziej korzystne – odzyskanie części kwoty już na etapie przedsądowym czy oczekiwanie na wyrok sądowy.

Podsumowanie

Uzyskanie zwrotu kwoty za zawyżony metraż mieszkania to złożony proces wymagający indywidulnej analizy sytuacji klienta. Przede wszystkim sprawdzeniu podlega stan prawny, który zmienia się w czasie oraz treść wszystkich zawieranych umów począwszy od umowy rezerwacyjnej, aż do umowy przenoszącej własność lokalu. Wsparciem w tego typu sprawach jest funkcjonujące już orzecznictwo sądowe, które często uznaje zasadność roszczeń klientów i nakazuje zwrot kwoty zapłaconej od zawyżonej wartości (często o znacznej wysokości). Z jednej strony uzasadnia to więc ich dochodzenie, a z drugiej zapłatę przez dewelopera bez toczenia długotrwałego sporu sądowego.

Źródła:
¹ Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695)
² Dz. U. z 2022 r. poz. 1679 z późn. zm.
³ Wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z 15 grudnia 2015 r., sygn. akt I C 324/14
⁴ Wyrok z 29 marca 2024 r. w sprawie o sygn. akt III Ca 605/22
⁵ Wyrok z 25 lutego 2021 r. w sprawie o sygn. akt I C 825/14

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Dawid Kowalik - Radca prawny, specjalista z zakresu nieruchomości i sporów budowlanych. Prowadzi kancelarię radcy prawnego, w której doradza przy zakupie, najmie i zarządzaniu nieruchomościami. Wspiera wspólnoty mieszkaniowe i zarządców nieruchomości. Prowadzi blog prawniczy nieruchomosclokalowa.pl.