Przeglądając oferty działek budowlanych, można trafić na działki siedliskowe, z których opisu wynika, że są gotowe pod zabudowę. Czy rzeczywiście, mimo niższej ceny, są dobrą alternatywą dla zwykłych działek budowlanych? Jakie warunki trzeba spełnić, aby wybudować dom na działce siedliskowej? Odpowiedzi na te pytania znajdziesz poniżej.

Co to jest siedlisko?

Działka siedliskowa, mimo że jest terminem często używanym i ma zwyczajowo ustalone znaczenie, nie posiada normatywnej definicji w żadnej ustawie. Szukając prawnych podstaw jej znaczenia, docieramy do Uchwały Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r. (sygn. akt III CZP 12/69). Jest to orzeczenie wydane przy okazji rozstrzygania spraw spadkowych, jednak do dzisiaj pozostaje źródłem definicji siedliska. W orzeczeniu tym znajdujemy m.in. stwierdzenie:

“... należy mieć na uwadze, że działka pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego (działka siedliskowa) jest częścią tego gospodarstwa, wobec czego podlega ona oszacowaniu według kryteriów przewidzianych dla szacowania gruntów rolnych, a nie dla działek budowlanych.”

Uzupełnieniem tych ustaleń są zapisy ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zgodnie z nimi (art. 2, ust. 1, pkt 3) gruntami rolnymi, w rozumieniu ustawy, są grunty “pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu”.

Z tych dwóch źródeł wynika rzecz bardzo istotna dla osób planujących budowę domu na takim terenie - działka siedliskowa z punktu widzenia prawa jest działką rolną i dotyczą jej te same przepisy. Dowiedz się, >>co warto wiedzieć zanim kupisz działkę rolną siedliskową<< oraz >>na co zwrócić uwagę, kupując działkę<<.

Działki na sprzedaż

Co można zbudować na działce rolnej?

Mimo że jest to działka rolna, można na niej zbudować niemal wszystko. Jest jednak jeden warunek - właścicielem działki i inwestorem musi być rolnik. Tylko on może doprowadzić do wydzielenia działki siedliskowej z działki rolnej. Dokonuje tego przez stworzenie zabudowy zagrodowej. Ta z kolei jest zdefiniowana w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z zapisami tego rozporządzenia zabudowa zagrodowa to “budynki mieszkalne, gospodarcze i inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych, w tym w Państwowym Gospodarstwie Leśnym Lasy Państwowe”.

To samo ograniczenie dotyczy rozbudowy siedliska - również może dokonywać jej tylko rolnik. Nie jest więc dobrym pomysłem kupowanie gotowej zabudowy zagrodowej z myślą o dostawieniu tam domu, o ile w świetle prawa nie jest się rolnikiem lub nie ma możliwości nim się stać.

Utworzenie siedliska wymaga też spełnienia innych warunków, np. odnośnie odpowiedniej wielkości gospodarstwa rolnego (wielkość tego parametru jest inna w każdej gminie) czy pozytywnej oceny stwierdzającej, że podane tereny rzeczywiście tworzą jakąś gospodarczą całość. Minimalna wielkość gospodarstwa niezbędna do posadowienia siedliska, jak też inne warunki zabudowy, mogą być określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku, gdy plan taki nie istnieje, należy wystąpić do właściwego organu (wójt, burmistrz, prezydent miasta) o decyzję o warunkach zabudowy.

Dobrą informacją jest to, że w już utworzonym siedlisku obowiązuje dosyć duża swoboda budowlana. Pozwolenie na budowę nie jest potrzebne przy stawianiu “parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80m, płyt do składowania obornika, szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę, naziemnych silosów na materiały sypkie o pojemności do 30 m3 i wysokości nie większej niż 7 m, suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21m2, silosów na kiszonkę” (Ustawa z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane, art. 21.1, pkt 1). Jak widać więc intencją ustawodawcy było stworzenie prawnych ram umożliwiających dogodną rozbudowę siedliska o budynki związane z produkcją rolną.

Być albo nie być rolnikiem

Z dotychczasowych ustaleń wynika, że kupno siedliska w większości przypadków nie jest dobrą alternatywą dla zakupu działki budowlanej. Jeżeli jednak już posiadasz taką nieruchomość i chciałbyś się na niej budować, masz dwie możliwości: albo stać się rolnikiem, albo odrolnić działkę.

W świetle obowiązującego prawa (Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego) rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna spełniająca następujące warunki:

• posiada lub dzierżawi grunty rolne o powierzchni nie przekraczającej 300 ha,
• posiada kwalifikacje rolnicze,
• przynajmniej od 5 lat mieszka w gminie, gdzie znajduje się jej gospodarstwo i osobiście je prowadzi.

Jak widać - wymogi są konkretne i ciężkie do spełnienia, jeśli rzeczywiście nie funkcjonowało się jako rolnik. Co prawda kwalifikacje nie są tożsame z wykształceniem i mogą być zastąpione stażem pracy w gospodarstwie rolnym, jednak są to kilkuletnie okresy, wymagające poświadczenia, chociażby poprzez opłacanie w tym czasie składek KRUS.

Druga ścieżka do wybudowania się na gruncie rolnym, czyli jego odrolnienie, jest łatwiejsza, chociaż nadal wymaga sporo zabiegów, cierpliwości, ale też pieniędzy. Jeżeli dany grunt rolny objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, odrolnienie polega na zmianie przeznaczenia gruntu w tym planie na cele budowlane. Aby tego dokonać, należy złożyć wniosek z uzasadnieniem. Istotne jest tu to, że głównym kryterium przy rozpatrywaniu wniosku jest przydatność produkcyjna gruntów. Dlatego też im lepszej klasy gleba, tym trudniej będzie ją odrolnić. Z klasą wiążą się też dodatkowe obostrzenia - przeznaczenie najbardziej żyznych gruntów (I, II i III kl.) może być zmienione tylko na szczeblu centralnym, przez Ministra Rolnictwa. W praktyce oznacza to, że gmina lub miasto przedkłada otrzymany wniosek ministrowi. Jeśli zaś sprawa dotyczy gleby o niższej klasie, zmiany dokonuje rada miasta lub gminy, na szczeblu lokalnym.

Z tego względu, że zmiana przeznaczenia działki wymaga uchwalenia nowego planu zagospodarowania, a czynność ta nie ma ustalonego terminu wykonania, oczekiwanie może trwać nawet kilka lat. Inaczej wygląda to w przypadku działki nie objętej takim planem - wtedy należy wystąpić o warunki zabudowy do odnośnego urzędu, który ma na odpowiedź 60 dni.

Niezależnie od tego, czy odrolnienie dokonało się poprzez zmianę planu zagospodarowania czy poprzez wydanie warunków zabudowy, należy jeszcze opłacić koszty jej wyłączenia z produkcji rolnej. Są to znaczne kwoty, zależne od klasy ziemi i dla jednego hektara mieszczą się w przedziale od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych.

Działki na sprzedaż

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Maciej Jurgielewicz - Umysł interdyscyplinarny, sprawnie łączący analityczne i syntetyczne myślenie, którym wyraz daje w słowie pisanym jako specjalista ds. marketingu treści i strateg marketingu. Realizuje projekty wymagające zarówno biznesowej praktyczności, jak i wyobraźni. Od 2010 r. związany z portalem Nieruchomosci-online.pl. Członek zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl.