Jeśli masz niezagospodarowaną działkę o określonych cechach, możesz zarabiać na dzierżawieniu jej pod farmę fotowoltaiczną. Dowiedz się, jakie warunki powinna spełniać działka pod fotowoltaikę, ile można na tym zarobić i na co warto zwrócić uwagę w umowie dzierżawy.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym jest farma fotowoltaiczna?

• Jaka działka pod fotowoltaikę?

• Ile można zarobić na dzierżawie ziemi pod farmę fotowoltaiczną?

• Co powinna zawierać umowa dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę?

Czym jest farma fotowoltaiczna?

Farma fotowoltaiczna (solarna) albo elektrownia słoneczna to system połączonych ogniw fotowoltaicznych i inwerterów zamontowanych na gruncie, wytwarzający prąd z energii słonecznej.

Aby móc stworzyć farmę fotowoltaiczną, trzeba przede wszystkim dysponować odpowiednią powierzchnią gruntu. Dlatego firmy z branży fotowoltaicznej szukają działek pod dzierżawę.

Jaka działka pod fotowoltaikę?

Cechy działki pod fotowoltaikę:

• położona niedaleko linii energetycznej średniego napięcia (zwykle maksimum to 3 km, choć zdarzają się dzierżawcy, którzy dopuszczają większą odległość);
• nie może być zacieniona przez budynki bądź drzewa; preferowane są działki płaskie, dobrze nasłonecznione, o orientacji południowej;
• nie może znajdować się w bliskim sąsiedztwie obszarów chronionych;
• ma powierzchnię minimalną określoną w wymaganiach dzierżawcy (zależnie od jego potrzeb i parametrów planowanej przez niego farmy);
• ziemia powinna być gruntem klasy IV, V lub VI albo nieużytkiem;
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powinien dopuszczać fotowoltaikę bądź infrastrukturę techniczną;
• atutem (choć nie bezwzględnym wymogiem) jest dojazd drogą utwardzoną.

Warto wiedzieć, że dzierżawcy zwykle oferują możliwość weryfikacji działki pod kątem swoich wymagań.

Działki na sprzedaż

Ile można zarobić na dzierżawie ziemi pod farmę fotowoltaiczną?

Dzierżawa taka może zapewnić właścicielowi działki stałe dochody przez długi czas (najczęściej umowę podpisuje się na 29 lat).

Kwota czynszu obliczana jest zwykle od hektara dzierżawionej działki. Według danych na początek 2024 r. dzierżawcy oferują zwykle między 15 a 22 tys. zł/ha rocznie. Przy tym kwota jest zależna nie tylko od powierzchni, lecz także od nasłonecznienia działki oraz od jej odległości od sieci energetycznej.

Możliwe jest także rozliczenie częściowo w formie czynszu, a częściowo w formie dostarczania energii elektrycznej właścicielowi działki. W czasach, gdy ceny prądu rosną, taki sposób rozliczania się może się okazać dość opłacalny.

Umowa dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę – na co warto zwrócić uwagę?

Elementy typowej umowy dzierżawy działki pod fotowoltaikę:

• dane stron umowy;
• oświadczenie wydzierżawiającego, że jest właścicielem nieruchomości i że jest ona wolna od obciążeń;
• określenie przedmiotu dzierżawy;
• prawa i obowiązki dzierżawcy;
• prawa i obowiązki wydzierżawiającego;
• określenie czasu trwania umowy i warunków jej wcześniejszego wypowiedzenia;
• ustalenia dotyczące czynszu oraz wszelkich opłat i podatków związanych z dzierżawioną działką i prowadzoną na niej działalnością;
• ustalenia dotyczące prawa własności urządzeń wybudowanych na dzierżawionej działce;
• kwestie związane z poufnością i ochroną danych osobowych.

Umowa taka powinna być odpowiednio sformułowana, by należycie zabezpieczać prawa właściciela gruntu. Poniżej kilka kwestii, na które warto zwrócić uwagę.

Istotne jest, by jako przedmiot dzierżawy oznaczyć konkretny obszar, który będzie wykorzystywany do celów związanych z fotowoltaiką, a nie całą działkę ani nawet określoną powierzchnię bez sprecyzowania jej położenia na działce. W przeciwnym razie dzierżawca będzie miał prawo postawić farmę fotowoltaiczną w dowolnym miejscu działki, także takim, które uniemożliwi właścicielowi użytkowanie pozostałej części gruntu.

Działki na sprzedaż

Należy również wyjaśnić wszelkie kwestie związane z możliwością wypowiedzenia umowy przed terminem. Trzeba się liczyć z tym, że zwykle ograniczenia są tu znaczne, m.in. ze względu na to, że dzierżawca ponosi duże koszty budowy farmy fotowoltaicznej, a wcześniejsze rozwiązanie umowy oznacza dla niego straty. Przy tym prawa właściciela gruntu powinny być odpowiednio zabezpieczone na wypadek zalegania z czynszem przez dzierżawcę albo nieotrzymania przez niego pozwolenia na budowę w określonym terminie.

Warto też się upewnić, że do wydzierżawiającego będzie trafiała dokładnie taka kwota czynszu, na jaką się umawiał. Po pierwsze, trzeba sprawdzić, czy ustalona z dzierżawcą kwota czynszu netto została faktycznie wpisana w umowie jako netto, a nie brutto. Inną kwestią, która bywa niezgodna z ustaleniami, a zarazem wpływa na kwotę czynszu, jest faktyczna powierzchnia zajęta pod dzierżawę. Zdarza się, że dzierżawcy deklarują, że zajmą określoną powierzchnię minimalną (np. 5 ha), a później okazuje się, że w praktyce jest ona znacznie mniejsza, co wpłynie na obniżenie opłaty za dzierżawę. Takie kwestie należy też uregulować odpowiednimi zapisami umowy.

W umowie powinna również zostać sprecyzowana data, od której wydzierżawiającemu przysługuje czynsz za grunt. Warto zwrócić uwagę, by nie była ona uzależniona od rozpoczęcia budowy farmy fotowoltaicznej, bo jeśli formalności związane z budową się przedłużą, może dojść do sytuacji, gdy właściciel gruntu nie będzie otrzymywał czynszu nawet przez kilka lat, a jednocześnie nie będzie mógł wykorzystać działki w inny sposób.

Warto także uwzględnić w umowie klauzulę umożliwiającą waloryzowanie czynszu. Ma to znaczenie ze względu na długi okres obowiązywania umowy. Stawka, która na początku wydaje się atrakcyjna, może po kilkunastu lub dwudziestu kilku latach bardzo stracić na wartości wskutek inflacji.

W umowie powinna być też uregulowana kwestia wszelkich opłat i podatków związanych z działką. Aby właściciel nieruchomości nie został nimi obciążony, warto zawrzeć w umowie zapis zobowiązujący dzierżawcę do ich płacenia.

W razie jakichkolwiek wątpliwości co do zapisów umowy dzierżawy warto skonsultować się z prawnikiem.

Działki na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• Jak zarabiać na dzierżawie ziemi pod wiatraki?
• Jak rodzaj gruntu wpływa na jego cenę?
• Jak wycenić grunt rolny?
• Jak sprzedać ziemię rolną?
• Co to jest służebność drogowa?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.