Jedną z możliwości czerpania korzyści z posiadania działki jest dzierżawa ziemi pod wiatraki. Ceny takiej dzierżawy mogą dla właściciela gruntu oznaczać zarobek nawet powyżej 100 tys. zł rocznie. Jednak nie każda działka nadaje się do tego celu. Trzeba też starannie zweryfikować wiarygodność inwestora i uważnie sprawdzić zapisy umowy dzierżawy.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym są farmy wiatrowe?

• Ile można zarobić na dzierżawie ziemi pod farmę wiatrową?

• Jakie są elementy typowej umowy dzierżawy ziemi pod farmę wiatrową?

• Na co zwrócić uwagę w umowie dzierżawy ziemi pod farmę wiatrową?

Działki na sprzedaż

Czym są farmy wiatrowe?

Farma wiatrowa (park wiatrowy, siłownia wiatrowa) definiowana jest jako zespół elektrowni wiatrowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą, przyłączonych do sieci w jednym miejscu. Natomiast elektrownia wiatrowa to instalacja wytwarzająca energię elektryczną za pomocą generatorów (turbin wiatrowych, zwanych potocznie wiatrakami) napędzanych siłą wiatru.

Energia wiatrowa jest uważana za ekologicznie czystą, gdyż do wytworzenia prądu za jej pomocą nie jest potrzebne spalanie paliwa. Stąd coraz większe zainteresowanie elektrowniami wiatrowymi i gruntami pod ich budowę.

Warto wiedzieć, że farma wiatrowa nie może powstać w dowolnym miejscu. Działka pod jej budowę musi spełniać określone wymagania.

Wymagania dla działki pod farmę wiatrową:

• klasa gruntu: IV, V, VI bądź nieużytki;
• powierzchnia działki zgodna z wymaganiami konkretnego dzierżawcy (zwykle nie mniej niż 0,5 ha),
• odległość do 800 m od linii energetycznej średniego napięcia lub głównego punktu zasilającego;
• teren płaski i odsłonięty, by jak najwięcej wiatru mogło dotrzeć do turbin;
• brak obciążeń prawami osób trzecich;
• możliwość dojazdu, najlepiej utwardzoną drogą.
• zgodnie z nowelizacją tzw. ustawy wiatrakowej, która weszła w życie 23 kwietnia 2023 r., minimalna odległość nowej elektrowni wiatrowej od istniejącej zabudowy mieszkalnej musi być większa co najmniej dziesięciokrotnie od jej wysokości całkowitej (tzw. zasada 10H), o ile miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie określa innej odległości – jednak nie może być to mniej niż 700 m; przy tym kluczowe dla odległości określonej w MPZP są wyniki strategicznej oceny oddziaływania na środowisko (SOOŚ);
• położenie na terenie niezagrożonym powodzią i nie w bliskim sąsiedztwie terenów chronionych (w tzw. otulinie obszaru chronionego występują znaczące ograniczenia co do działalności człowieka, w tym możliwości budowy); w przypadku parków narodowych i krajobrazowych, rezerwatów i obszarów Natura 2000 obowiązuje wspomniana wyżej zasada minimalnej odległości elektrowni wiatrowej wynoszącej dziesięciokrotność wysokości turbiny.

Działki pasujące do wymienionych kryteriów są bardzo pożądane przez inwestorów zainteresowanych wybudowaniem farmy wiatrowej. Dlatego mogą oni kontaktować się z właścicielami działek w celu podpisania umowy dzierżawy. Warto wspomnieć, że inwestorzy mogą także określać dodatkowe wymagania (np. minimalną powierzchnię działki większą niż podana powyżej). Nieraz też oferują ocenę działki pod kątem kryteriów wymienionych powyżej (oraz ewentualnych dodatkowych).

Ile można zarobić na dzierżawie ziemi pod farmę wiatrową?

Dzierżawa to odpłatne udostępnienie dzierżawcy rzeczy (np. gruntu) do używania i pobierania z niej pożytków. Właściciel rzeczy pobiera czynsz dzierżawy, który może być regulowany w określonych przedziałach czasu (np. co roku lub co kwartał) bądź jednorazowo za cały czas trwania dzierżawy. Dzierżawa różni się od najmu prawem do pobierania pożytków, a od użyczenia – odpłatnością.

W przypadku dzierżawy ziemi najczęściej praktykuje się czynsz roczny. Jeśli chodzi o grunt pod farmę wiatrową, czynsz może być obliczany jako wartość procentowa z przychodu ze sprzedaży energii elektrycznej lub jako stała ryczałtowa kwota. Ta druga opcja jest zwykle korzystniejsza dla wydzierżawiającego, gdyż daje mu gwarancję stałego zarobku niezależnie od ilości wytworzonej energii.

Roczny zysk z dzierżawy gruntu pod instalację wiatrową według danych z 2023 r. szacuje się na ok. 35-60 tys. zł za hektar. Biorąc pod uwagę, że większa instalacja wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą może zająć ok. 2,5 ha, możliwy jest zysk w wysokości ok. 100-120 tys. zł rocznie.

Perspektywa takich zarobków wydaje się bardzo atrakcyjna. Trzeba jednak uważać, by nie stracić na umowie z nieuczciwą firmą – by np. później nie okazało się, że nie płaci czynszu, a zarazem blokuje grunt, z którego moglibyśmy czerpać korzyści w inny sposób. Dlatego trzeba jak najdokładniej sprawdzić wiarygodność potencjalnego inwestora. Należy przede wszystkim zweryfikować, czy taka firma w ogóle istnieje, a jeśli tak, jakie ma opinie. Poza tym znane są przypadki, gdy przedstawiciele firm zajmujących się dzierżawą powołują się na współpracę z gminą, by wzbudzić zaufanie, a tymczasem w urzędzie gminy nikt nic o tym nie wie. Warto więc skontaktować się z urzędem, na który przedstawiciel inwestora się powołuje, by sprawdzić jego prawdomówność. Należy też uważnie przeanalizować umowę dzierżawy, czy nie zawiera zapisów niekorzystnych dla właściciela gruntu. Więcej na ten temat piszę w sekcji „Zapisy umów, na które warto zwrócić uwagę”.

Jakie są elementy typowej umowy dzierżawy ziemi pod farmę wiatrową?

To, co znajdzie się w umowie dzierżawy, zależy w znacznym stopniu od ustaleń między stronami, a także od specyfiki konkretnej inwestycji i gruntu, na którym będzie położona.

Typowa umowa dzierżawy ziemi pod farmę wiatrową zawiera następujące elementy:

• dane stron umowy;
• postanowienia wstępne – określenie przedmiotu umowy, którym jest oddanie przedmiotowej działki do używania dzierżawcy, dokładny opis wspomnianej działki wraz z jej numerem i powierzchnią, a także oświadczenie wydzierżawiającego, że jest jej właścicielem i że jest ona wolna od roszczeń osób trzecich;
• określenie przedmiotu dzierżawy – wyszczególnienie, w jaki sposób nieruchomość ma być używana i co ma się na niej znaleźć;
• prawa i obowiązki stron, m.in. kwestia kosztów budowy i eksploatacji farmy wiatrowej, podatku od nieruchomości, formalności związanych z budową, sposobu używania działki przez wydzierżawiającego w czasie, gdy będzie na niej stała farma wiatrowa, poddzierżawy, służebności (gruntowej, przesyłu);
• czas trwania umowy – zwykle jest to 29 lat;
• określenie wynagrodzenia dla wydzierżawiającego, sposobu jego naliczania i częstotliwości, z jaką ma być płacone;
• kwestie związane z prawem własności urządzeń;
• zapisy określające, kiedy i w jakich sytuacjach umowa może być rozwiązana;
• kwestie związane z poufnością i ochroną danych osobowych;
• postanowienia końcowe – określenie formy kontaktu między stronami oraz sposobu wprowadzania zmian w umowie i rozstrzygania ewentualnych sporów.

Na co zwrócić uwagę w umowie dzierżawy ziemi pod farmę wiatrową?

Ważne, by w umowie był zawarty zapis o tym, że właściciel gruntu otrzymuje wynagrodzenie za cały czas trwania dzierżawy od dnia przekazania nieruchomości, włącznie z czasem oczekiwania na pozwolenie na budowę. Praktykuje się rozróżnienie między opłatą za rezerwację gruntu (od dnia podpisania umowy) a czynszem (płatnym od czasu uzyskania pozwolenia na budowę, z reguły corocznie).

Zwróćmy też uwagę, by w umowie znalazł się zapis o tym, że to inwestor ponosi koszty związane z lokalizacją i budową farmy wiatrowej – w tym koszty podziału nieruchomości i jej odrolnienia (wyłączenia z produkcji rolniczej), a także koszty podatku od nieruchomości.

Jeśli chodzi o wynagrodzenie dla wydzierżawiającego, zwykle korzystniejsze jest, gdy kwota czynszu dzierżawy jest wyrażona konkretną kwotą w złotówkach, a nie zależna od ilości wyprodukowanej energii. Jak wcześniej wspomniano, daje mu to gwarancję stałego zarobku w czasie trwania dzierżawy. Coraz częściej stosowane są też zapisy powodujące coroczną korektę czynszu o współczynnik inflacji, co chroni właściciela działki przed konsekwencjami utraty wartości przez pieniądz.

Działka, na której znajdują się turbiny wiatrowe, może być wykorzystywana do celów rolniczych. Dlatego w umowie powinno się także zawrzeć zapis o odpowiedzialności dzierżawcy za ewentualne szkody w uprawach, np. w sytuacji, gdy konieczne będzie wejście na działkę w celu dokonania napraw.

Ważne są też zapisy określające, kiedy umowa dzierżawy wygasa lub może zostać rozwiązana przed terminem. Ponieważ postawienie farmy wiatrowej wiąże się z dużymi kosztami ze strony inwestora, umowę dzierżawy zawiera się na długi czas (29 lat). Może jednak wygasnąć wcześniej, jeśli:

• techniczny czas używania elektrowni okaże się krótszy;
• zaistnieje siła wyższa, wskutek działania której używanie elektrowni zgodnie z przeznaczeniem okaże się niemożliwe.

Wydzierżawiający ma prawo do wypowiedzenia umowy, gdy dzierżawca zalega z płatnościami. Może sobie również zastrzec taką możliwość na wypadek braku rozpoczęcia prac budowlanych w określonym czasie od podpisania umowy, np. 3 lat. W ten sposób właściciel uniknie zablokowania nieruchomości, która mogłaby być wykorzystywana w inny sposób.

Działki na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• Jak rodzaj gruntu wpływa na jego cenę?
• Jak wycenić grunt rolny?
• Jak sprzedać ziemię rolną?
• Co to jest służebność drogowa?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.