Nieudolne zarządzanie nieruchomością bywa sporym problemem dla mieszkańców. Zbyt wysokie koszty obsługi nieruchomości, niesprawne oświetlenie na klatce schodowej czy nieporządek przed blokiem to wina zaniedbań zarządcy nieruchomości. Podpowiadamy, jak zmienić osobę na takim stanowisku we wspólnocie i spółdzielni mieszkaniowej.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jaka jest rola zarządcy nieruchomości?

• Kiedy można odwołać zarządcę nieruchomości?

• Jak zmienić zarządcę we wspólnocie mieszkaniowej?

• Czy zmiana zarządcy wspólnoty mieszkaniowej wymaga uchwały?

• Czy można zmienić zarządcę w spółdzielni mieszkaniowej?

• Co zrobić, gdy zarządca nie chce ustąpić?

• Czego trzeba dopilnować, gdy zarządca ustępuje ze stanowiska?

Obowiązki zarządcy nieruchomości są regulowane prawnie i wynikają z Ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 184b). To właśnie do tego aktu prawnego można się odwołać, gdy zarządca sprawia mieszkańcom problemy.

Jaka jest rola zarządcy nieruchomości?

Do zadań osoby zarządzającej nieruchomością należy w głównej mierze pilnowanie porządku, zatrudnienie i nadzór nad firmą sprzątającą budynek oraz dbającą o tereny zielone, utrzymywanie nieruchomości w dobrym stanie technicznym, realizacja lub zlecanie drobnych napraw i dużych remontów. Oprócz tego zarządca jest odpowiedzialny za podpisywanie umów z firmami zewnętrznymi, np. na dostawę mediów. Taka osoba powinna pozostawać w stałym kontakcie z członkami wspólnoty, czyli np. zwoływać zebrania i organizować głosowania dotyczące spraw związanych z nieruchomością.

Dodaj ogłoszenie

W jakiej sytuacji można odwołać zarządcę nieruchomości?

Zarządcę nieruchomości można odwołać wtedy, gdy nie wywiązuje się on należycie z powierzonych mu obowiązków, czyli np. gdy zieleń przed blokiem jest zaniedbana, na klatce schodowej jest brudno albo zgłaszane przez lokatorów usterki nie są naprawiane.

Warto też pamiętać, że jednym z zadań zarządcy jest współpraca z mieszkańcami. Dlatego jeśli taka osoba jest konfliktowa lub działa na ich szkodę, to również jest to podstawa do zwolnienia jej ze stanowiska.

Niestety w nowych blokach zmiana zarządcy może nie być prosta, bo zdarza się, że deweloper narzuca własnego administratora. Podpisuje z nim umowę na kilka lat, aby nie utracić kontroli nad nieruchomością. Jest to jednak klauzula niedozwolona.

Jeśli narzucony przez dewelopera zarządca nie spełnia oczekiwań lokatorów i chcą go zmienić, należy złożyć zawiadomienie do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Zgodnie z ustawą o własności lokali, wspólnota mieszkaniowa ma bowiem prawo sama dokonać wyboru administratora.

Znajdź agenta

Jak zmienić zarządcę nieruchomości we wspólnocie mieszkaniowej?

Aby zmienić zarządcę, należy zwołać nadzwyczajne zebranie wspólnoty mieszkaniowej, na które zarządca nie może się nie zgodzić. Do tego potrzebny jest wniosek podpisany przez właścicieli mieszkań, którzy posiadają 10 proc. udziałów (można to sprawdzić w przeglądarce ksiąg wieczystych, udostępnionej za darmo w internecie przez Ministerstwo Sprawiedliwości). Zmiana zarządcy, który jest jednocześnie zarządem, wymaga uchwały zaprotokołowanej przez notariusza.

Jeżeli zaś jest to tylko zatrudniona firma, to w dużej wspólnocie mieszkaniowej wypowiedzenie umowy o zarządzanie musi podpisać zarząd. Natomiast w małej, czyli w takiej, gdzie są trzy lub mniej lokali, podpisy składają właściciele mieszkań.

Czy zmiana zarządcy nieruchomości we wspólnocie mieszkaniowej wymaga uchwały?

Kwestia zmiany zarządcy budynku jest poddawana pod głosowanie podczas nadzwyczajnego zebrania wspólnoty mieszkaniowej. Gdy zostanie osiągnięta większość głosów „za”, których siła zależy od powierzchni posiadanych mieszkań, to następuje decyzja o zmianie zarządcy. Wymaga to jednak uchwały, którą musi zaprotokołować notariusz. Wpisuje się ją później do księgi wieczystej.

Uchwała jest wymagana tylko w przypadku, gdy zarządca jest jednocześnie zarządem wspólnoty. Jeżeli zaś jest to tylko firma zewnętrzna, która świadczy usługi zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi, to wystarczy wypowiedzieć jej umowę. Trzeba jednak pamiętać, że zazwyczaj dla takich umów obowiązuje kilkumiesięczny okres wypowiedzenia, więc nieudolnego administratora nie pozbędziemy się od razu.

Jak zmienić zarządcę nieruchomości w spółdzielni mieszkaniowej?

Zgodnie z Ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnia mieszkaniowa jest z mocy prawa zarządcą nieruchomości wspólnych. Jej członkowie głosują nad zmianą zarządu na walnym zgromadzeniu. Można je zwołać na wniosek rady nadzorczej lub jednej dziesiątej członków spółdzielni.

Zmiana zarządu wymaga uchwały, którą uważa się za podjętą, gdy „za” głosowała większość ogólnej liczby członków walnego zgromadzenia wymagana w ustawie lub statucie spółdzielni.

Można również zastanowić się nad wyłączeniem nieruchomości z zasobów spółdzielni i ustanowieniem wspólnoty. Wtedy zarządcę zmieniamy analogicznie, jak zostało opisane we wcześniejszej części artykułu.

Warto pamiętać, że decyzja o powstaniu wspólnoty mieszkaniowej z zasobów spółdzielni będzie wiążąca tylko wówczas, gdy podczas narady zagłosują za nią właściciele mieszkań, którzy posiadają więcej niż 50 proc. udziałów. Następnie trzeba ustalić, kto będzie zarządzać nowo powstałą wspólnotą (czy jej członkowie czy zatrudniona firma) oraz przedstawić władzom spółdzielni odpowiednie dokumenty dotyczące jej opuszczenia.

Dodaj ogłoszenie

Co zrobić, gdy zarządca nieruchomości nie chce ustąpić?

Jeżeli zarządca nie chce ustąpić ze swojego stanowiska, sprawę trzeba zgłosić do sądu. Na czas postępowania sąd powoła tymczasowego zarządcę sądowego. W takich przypadkach trzeba jednak uzbroić się w cierpliwość, bo czas oczekiwania na rozpatrzenie sprawy może wynosić kilka miesięcy, a nawet lat.

Instytucjami, które pomagają w takich sytuacjach, są: Polska Federacja Zarządców Nieruchomości, Polska Federacja Rynku Nieruchomości i Polska Federacja Zarządców i Administratorów Nieruchomości.

Czego trzeba dopilnować, gdy zarządca nieruchomości ustępuje ze stanowiska?

Po zakończeniu współpracy z zarządcą trzeba przypilnować, aby rozliczył się on z dokumentów:

• statutowo- organizacyjnych (podjęte uchwały, protokoły z zebrań itp.),
• technicznych (np. projekty instalacji, zagospodarowania terenu, instrukcje dotyczące obsługi i naprawy urządzeń, ekspertyzy techniczne, decyzje administracyjne),
• administracyjnych (umowy z firmami zewnętrznymi np. na dostawę mediów),
• finansowych (sprawozdania finansowe, bilanse, księgi rachunkowe).

Dzięki temu jego następca będzie mógł sprawnie przejąć obowiązki bez szkody dla mieszkańców.

Czasami jednak nie jest to takie proste, bo zarządca odmawia udostępnienia dokumentacji, np. z powodu nieprawidłowości finansowych czy innych zaniedbań, których się dopuścił. Wtedy wspólnota może podjąć kroki prawne. Najpierw należy wyznaczyć ostateczny termin, do którego administrator niezwłocznie musi przekazać dokumentację, a jeśli tego nie zrobi, to pozostaje wnieść powództwo cywilne. Warto zwrócić się o pomoc do prawnika, który specjalizuje się w takich przypadkach.

Trzeba też mieć na uwadze, że nieprzekazanie dokumentacji, którą nie ma się prawa wyłącznie rozporządzać, opóźnianie tego procesu albo brak kompletu dokumentów podlega pod art. 276 Kodeksu karnego i grozi karą ograniczenia lub pozbawienia wolności do lat dwóch.

Dodaj ogłoszenie

Dowiedz się więcej:

• Na co zwrócić uwagę, wybierając nowe mieszkanie?
• Jak szybko sprzedać mieszkanie?
• Jak poprawić błędną powierzchnię mieszkania w księdze wieczystej?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.