Wydawałoby się, że cena, którą płaci się sprzedającemu, to jedyny koszt, który musimy ponieść przy zakupie działki. Niestety kupujący musi być dodatkowo przygotowany na podatki, koszty administracyjne, ale i szereg wydatków na usługi, które przystosują grunt pod budowę. Podpowiadamy, jaki będzie łączny koszt działki budowlanej.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Co wpływa na cenę działki budowlanej?

• Jakie są podatki i koszty administracyjne przy zakupie działki budowlanej?

• Jakie są dodatkowe koszty związane z przygotowaniem działki pod budowę?

Zgodnie z zapisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami działka budowlana to zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

Warto wiedzieć, że aby grunt rolny stał się działką budowlaną, trzeba złożyć wniosek o jego wyłączenie z produkcji rolnej. Może więc zdarzyć się tak, że od sprzedającego kupimy działkę rolną i we własnym zakresie musimy zadbać o odrolnienie. Jednak aby na pewno móc na niej budować, jeszcze przed podpisaniem umowy musimy sprawdzić, czy w planie zagospodarowania przestrzennego dany teren jest przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe. Więcej o budowie domu na działce rolnej przeczytasz tutaj: "Budowa domu na działce rolnej".

Działki na sprzedaż

Co wpływa na cenę działki budowlanej?

Na cenę działki budowlanej wpływa kilka czynników i to od nich zależy, ile ostatecznie zapłacimy za daną parcelę. Aby łatwiej było porównać ceny działek, zazwyczaj w ogłoszeniach podaje się cenę za metr kwadratowy. Dzięki temu niezależnie od powierzchni gruntów możemy sprawdzić, który z nich jest tańszy, a który droższy.

Cena metra kwadratowego działki w największym stopniu zależy od lokalizacji. Droższe są parcele zlokalizowane w miastach czy na osiedlu nowoczesnych domków jednorodzinnych, zaś tańsze na terenie wsi. Duże znaczenie ma również pobliska infrastruktura – czy przylegająca do działki droga jest utwardzona albo pokryta asfaltem, czy jest łatwy dojazd do głównej drogi, czy w pobliżu znajdują się sklepy, szkoły, przedszkola, tereny rekreacyjne, przystanki komunikacji miejskiej i inne udogodnienia dla mieszkańców.

Cenę działki podniesie również jej malownicze położenie, np. w pobliżu lasu czy jeziora. Wartość zaś obniży niewielka odległość od ruchliwej drogi czy hałaśliwego zakładu produkcyjnego.

To, ile zapłacimy za nieruchomość gruntową, zależy również od jej kształtu i powierzchni. Mniejsze działki w tej samej okolicy często mają wyższą cenę za metr kwadratowy, bo łatwiej je sprzedać. Na pniu schodzą również prostokątne parcele, na których można postawić właściwie dowolny dom. Problematyczne pod tym względem i dlatego tańsze będą wyjątkowo wąskie działki albo te, które mają kształt trójkąta lub trapezu.

Ważne jest także uzbrojenie. Sprzedający więcej policzy za nieruchomość, która ma już doprowadzoną wodę, prąd, gaz i podłączenie do kanalizacji. Jest to spore udogodnienie, bo inwestor nie musi poświęcać czasu i pieniędzy na wykonanie przyłączy we własnym zakresie czy montaż szamba.

Jakie są podatki i koszty administracyjne przy zakupie działki budowlanej?

Dodatkowym kosztem przy zakupie działki od osoby prywatnej będzie podatek od czynności cywilnoprawnych. Wynosi on 2 proc. ceny transakcyjnej. Jeśli więc nabywamy działkę za 150 tys. zł, trzeba dodatkowo wydać 3 tys. zł.

Przeniesienie własności działki musi być udokumentowane aktem notarialnym. Dlatego konieczne jest uiszczenie taksy notarialnej, której wysokość jest prawnie ustalona i uzależniona od wartości nieruchomości.

Wysokość taksy notarialnej (zależna od wartości nieruchomości):

• do 3000 zł – 100 zł,
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł i 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł i 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł i 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł i 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł i 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł i 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Do taksy należy również doliczyć 23% VAT, co oznacza, że dla działki wartej 150 tys. zł opłata za usługę notariusza wyniesie łącznie 1 685,10 zł.

Pozostaną jeszcze do uregulowania opłaty sądowe. Za założenie księgi wieczystej trzeba zapłacić 100 zł, a za wpis prawa własności w księdze  200 zł.

Jeśli korzystamy z usług agencji nieruchomości podczas poszukiwania działki, to trzeba będzie również liczyć się z prowizją za pośrednictwo.

Działki na sprzedaż

Jakie są dodatkowe koszty związane z przygotowaniem działki pod budowę?

Na tym jednak nie koniec. Zanim rozpoczniemy budowę, trzeba ponieść koszty przygotowania gruntu. To, ile trzeba zapłacić za poszczególne usługi, jest uzależnione od konkretnej sytuacji – głównie od lokalizacji działki oraz stopnia skomplikowania prac.

Na początku trzeba zatrudnić geodetę, który wyznaczy, gdzie konkretnie ma stanąć dom i podzieli działkę (o ile jest taka konieczność).

Jeżeli teren jest podmokły albo grunt jest gliniasty, to trzeba również zainwestować w drenaż działki. Dzięki temu unikniemy tworzenia się zastoisk wody i zawilgocenia budynku.

Niezbędne jest także doprowadzenie mediów. W zależności od tego, czego będziemy potrzebować do późniejszego zamieszkania, trzeba zadbać o przyłącze wody, gazu i prądu, a gdy nie ma doprowadzonej kanalizacji, to zainwestować w szambo. Dowiedz się więcej: "Co to jest uzbrojenie działki i jak je wykonać?".

Nie jest to obowiązkowe, ale warto również zadbać o badania geotechniczne. Geolog sprawdzi poziom wód gruntowych, ostrzeże przed ewentualnym osuwiskiem i zdiagnozuje, czy na działce nie znajdują się grunty o słabej nośności. Badanie geologiczne pozwoli zaplanować najbardziej odpowiedni sposób posadzenia budynku i uniknąć pękania ścian w przyszłości, a w ostateczności da szansę na wymianę ziemi.

Jak mówi przytoczona na początku tekstu prawna definicja działki budowlanej, taki grunt musi mieć dostęp do drogi publicznej, bo inaczej nie można otrzymać pozwolenia na budowę. Jeżeli kupiona przez nas działka nie jest odpowiednio skomunikowana, to trzeba samemu zatroszczyć się o doprowadzenie drogi do działki albo skorzystać ze służebności drogowej, np. na posesji sąsiada.

Zgodnie z Prawem budowlanym parcela powinna być ogrodzona. Nie opłaca się jednak podczas budowy inwestować w docelowe ogrodzenie, które łatwo może ulec uszkodzeniu. Inwestorzy najczęściej grodzą działkę kantówkami i siatką leśną.

Działki na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• Gdzie znaleźć tanią działkę budowlaną?
• W jakie rodzaje działek warto zainwestować?
• Jak tanio kupić działkę budowlaną?
• Co wpływa na cenę gruntu?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.