Kupując mieszkanie od dewelopera, zyskujemy pewność, że lokal jest nowy, niezniszczony i dokładnie taki, jak sobie wymarzyliśmy. Minusem transakcji na rynku pierwotnym jest natomiast to, że na odbiór kluczy trzeba czekać najczęściej kilka lat, a mieszkanie w podobnej lokalizacji i metrażu jest o wiele droższe niż takie z drugiej ręki. O czym warto pamiętać, gdy kupujemy mieszkanie od dewelopera? Przygotowaliśmy listę dziesięciu spraw, które trzeba załatwić!

1. Wybór odpowiedniego mieszkania

Pierwszą formalnością, którą musimy załatwić, jest oczywiście wybór mieszkania, które będzie nam odpowiadać. Na co warto zwrócić uwagę? Ważna jest przede wszystkim lokalizacja – czy zależy nam, aby była to cicha okolica w pobliżu terenów zielonych, a może centrum miasta, dobrze skomunikowane z galeriami handlowymi, biurowcami czy rynkiem. Oprócz tego niezwykle istotna jest liczba pokoi oraz rozkład lokum. W zależności od tego, na co nas stać i jakie mamy potrzeby (np. liczba pokoi dziecięcych czy miejsca na domowe biuro) warto przefiltrować oferty pod kątem metrażu.

Warto również zwrócić uwagę na otoczenie wokół bloku. Można sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym widać, co może powstać w sąsiedztwie naszego przyszłego mieszkania – czy będzie to park czy może hałasująca fabryka. Oprócz tego istotne są również wszelkiego rodzaju „dodatki” do mieszkania. Warto sprawdzić, czy możemy liczyć na balkon, taras, komórkę lokatorską czy miejsce parkingowe.

2. Weryfikacja dewelopera

Kiedy mamy już mniej więcej wybraną inwestycję, należy przejść do sprawdzenia dewelopera. Warto popytać wśród znajomych albo poczytać w internecie opinie osób, które już mieszkają w zrealizowanych przez daną firmę inwestycjach. Dzięki temu możemy sprawdzić, czy deweloper oddaje mieszkania w terminie oraz czy w wybudowanych przez siebie lokalach nie zostawia poważnych usterek.

Oczywiście dewelopera możemy sprawdzić także tak, jak każdą inną firmę, czyli zerknąć do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej albo do Krajowego Rejestru Sądowego. To wszystko po to, aby zweryfikować, czy przedsiębiorstwo działa zgodnie z przepisami prawa.

3. Umowa rezerwacyjna

Jeśli sprawdziliśmy, że zarówno mieszkanie jak i deweloper spełniają nasze oczekiwania, to możemy podpisać z nim umowę rezerwacyjną na dany lokal. Dzięki temu mamy gwarancję, że na czas zgromadzenia pieniędzy nikt nas nie ubiegnie. Warto również w niej zapisać, że mamy prawo odstąpić od umowy, jeżeli kilka banków nie udzieli nam kredytu hipotecznego.

4. Wniosek o kredyt hipoteczny

W większości przypadków, aby kupić mieszkanie, trzeba wesprzeć się kredytem hipotecznym. Po podpisaniu umowy rezerwacyjnej trzeba udać się do trzech – czterech banków, aby sprawdzić zdolność kredytową. Po analizie nieruchomości i naszej sytuacji finansowej bankowi analitycy zdecydują, czy dany bank udzieli nam kredytu. Jeśli choć w jednym uzyskamy decyzję pozytywną, to możemy przejść do podpisania umowy deweloperskiej.

5. Umowa deweloperska

Jeśli już na sto procent wiemy, że decydujemy się na kupno danego mieszkania i nas na to stać, to możemy podpisać umowę deweloperską. Warto pamiętać, że musi być ona podpisana w formie aktu notarialnego, a za wizytę u notariusza trzeba zapłacić taksę notarialną.

6. Odbiór techniczny

Gdy mieszkanie zostało już wybudowane i zostało wydane pozwolenie na użytkowanie, deweloper przeprowadza odbiór techniczny. Polega to na tym, że wizytujemy lokal i sprawdzamy, czy jego stan jest taki, jak obie strony się umawiały. Warto na odbiór techniczny przyjść z niezależnym specjalistą z branży budowlanej, który fachowo oceni np. szczelność rur czy jakość instalacji elektrycznej.

7. Umowa własności w formie aktu notarialnego

Kiedy odbiór techniczny przebiegnie bez zarzutu albo deweloper wprowadzi już konieczne poprawki, można umówić się do notariusza na podpisanie umowy kupna – sprzedaży. Podczas wizyty w kancelarii notarialnej musimy już rozliczyć się z deweloperem, bo wraz z podpisaniem umowy przeniesienia własności, stajemy się prawnym właścicielem mieszkania.

8. Podatek od czynności cywilnoprawnych i taksa notarialna

W przypadku mieszkania z rynku pierwotnego nie musimy płacić podatku PCC, bo w większości przypadków deweloper jest płatnikiem VAT. Pozostaje nam więc zapłacić taksę notarialną, która jest uzależniona od wartości nieruchomości.

9. Przekazanie kluczy

Kiedy dopełnimy już wszystkich formalności, czeka na nas najprzyjemniejszy moment, czyli przekazanie kluczy. Przedstawiciel dewelopera spotyka się z nami najczęściej w mieszkaniu, aby dopełnić tej ostatniej formalności. Od tego momentu możemy już startować z wykończeniem i meblowaniem nowego lokum.

10. Podatek od ustanowienia hipoteki, podatek od nieruchomości i obowiązek meldunkowy

Jeśli mieszkanie kupujemy na kredyt, to nie możemy zapomnieć o zapłacie podatku PCC od ustanowienia hipoteki na rzecz banku. Dodatkowo musimy zgłosić w urzędzie miasta lub gminy, że staliśmy się właścicielami nieruchomości. Od tego momentu co roku urząd będzie przesyłał nam decyzję administracyjną, w której wskaże, ile podatku od nieruchomości musimy zapłacić.

Na sam koniec musimy się jeszcze zameldować w nowym lokum. Można to zrobić przez internet, korzystając z Profilu Zaufanego. Do wniosku trzeba dołączyć dokument potwierdzający, że jesteśmy właścicielami nieruchomości. Może być to odpis z księgi wieczystej, który również można załatwić przez internet, korzystając z rejestru Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, dostępnego na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.