Księga wieczysta jest źródłem nieocenionych informacji o nieruchomości. Z jej treścią powinien zapoznać się każdy, kto planuje zakup mieszkania, domu lub działki. Jak ją czytać i gdzie znaleźć?

Księgi wieczyste są rejestrem publicznym, przedstawiającym stan prawny nieruchomości. Obecnie każda nieruchomość musi posiadać taką księgę, jednak na rynku wciąż funkcjonują lokale, dla których księga jeszcze nie została utworzona. W Polsce instytucja ksiąg wieczystych została uregulowana ustawą z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.

Od 1991 roku rejestr ten jest prowadzony przez wydziały ksiąg wieczystych przy sądach rejonowych, właściwych według miejsca położenia nieruchomości. Księga wieczysta prowadzona jest dla nieruchomości, w związku z tym znajdują się w niej informacje o wszystkich dotychczasowych i obecnych właścicielach.

Z instytucją ksiąg wieczystych związanych jest kilka zasad:

• jawności – treść ksiąg jest jawna i dostępna w sądzie wieczystoksięgowym (właściwym ze względu na położenie nieruchomości) albo bezpłatnie na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do, wystarczy tylko znać numer księgi,
• domniemanie zgodności ze stanem faktycznym – domniemywa się, że stan ujawniony w księdze wieczystej jest stanem faktycznym; niezgodność zapisów księgi z rzeczywistością, np. gdy nie jest w niej ujawniony prawidłowy właściciel, można zmienić wyłącznie w drodze postępowania cywilnego,
• rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych - w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe,
• pierwszeństwo praw wpisanych – ograniczone prawa rzeczowe ujawnione w księdze mają pierwszeństwo zaspokojenia przed innymi prawami niewpisanymi do księgi, np. w przypadku sprzedaży nieruchomości w drodze egzekucji, w pierwszej kolejności zaspokajana jest wierzytelność wynikająca z wpisanej do księgi hipoteki, a dopiero później inne wierzytelności.

Księga wieczysta składa się z czterech działów, a każdy z nich zawiera inne informacje. Przeglądając księgę na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości wybierać można treść aktualną w formie rozbudowanej lub uproszczonej, a także treść archiwalną, która poza zapisami aktualnymi, zawierać będzie zapisy wykreślone, które w księdze zaznaczone są na szaro.

Po wpisaniu numeru księgi wieczystej, która składa się ze specjalnego kodu przypisanego do sądu rejonowego, następnie szeregu cyfr i cyfry kontrolnej, na górze wyświetli się wydział oraz sąd rejonowy, który prowadzi daną księgę. Będzie tam również informacja o rodzaju nieruchomości. W poszczególnych działach znajdziemy natomiast inne informacje:

I. Dział I – składający się z dwóch poddziałów:

• I-O – „Oznaczenie nieruchomości” – zawiera oznaczenie nieruchomości danymi pochodzącymi z ewidencji gruntów, takich jak położenie nieruchomości, jej adres, powierzchnia, czy przeznaczenie,
• I-Sp – „Spis praw związanych z własnością” – ewentualne prawa związane z prawem własności;

II. Dział II – wskazanie właściciela lub właścicieli, rodzaju prawa własności (np. wspólność majątkowa małżeńska), a także wysokości udziałów;

III. Dział III – ograniczone prawa rzeczowe, czyli prawa do nieruchomości przysługujące osobom trzecim (z wyjątkiem hipotek), innymi słowy są to ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości, np. służebność;

IV. Dział IV – hipoteki, ze wskazaniem ich wysokości, waluty, wierzyciela hipotecznego, czyli wierzyciela, któremu przysługuje zaspokojenie z tytułu wpisanej hipoteki, oraz ewentualnie inne informacje dotyczącego tego prawa.

Bardzo ważnym elementem księgi, na który należy zwrócić uwagę są również wzmianki. Znajdziemy tam informację o ewentualnych wnioskach dotyczących księgi, które wpłynęły do sądu, będące w trakcie rozpatrywania. Z zakupem nieruchomości warto wstrzymać się, do czasu rozpatrzenia wniosku i umieszczania w kw nowego wpisu.

Poza wzmiankami, kupujący powinni zwrócić szczególną uwagę na zapisy działów III i IV, ponieważ tam wpisane są prawa, które przysługują osobom trzecim w stosunku do danej nieruchomości. Co ważne – obciążają one nieruchomość, a co z tym idzie, każdorazowego właściciela. Oznacza to, że wpisane tam służebność, np. służebność mieszkania, czyli prawo do zamieszkiwania w nieruchomości przysługujące konkretnej osobie wpisanej w księdze, nie wygaśnie wraz ze sprzedażą, a nowy nabywca będzie musiał je tolerować. Jeśli nieruchomość obciążona jest hipoteką, która najczęściej wynika z udzielonego przez bank kredytu, na sprzedaż nieruchomość zgodę musi wyrazić bank kredytujący. To może znacznie wydłużyć proces kupna-sprzedaży, a też może się zdarzyć, że bank na taką transakcję się nie zgodzi.

Zapoznanie się z treścią księgi wieczystej jest więc niezbędne w przypadku zakupu nieruchomości. Z jednej strony można dzięki temu ustalić, jakie formalności będą niezbędne, z drugiej, czy dla kupującego wiąże się to z ryzykiem.

Dowiedz się więcej:

Kiedy sprawdzić księgę wieczystą?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.