Po pierwszych oznakach pobudzenia rynku nieruchomości w I kwartale 2023 r. kolejnym bodźcem dla popytu jest program Bezpieczny Kredyt 2%. Czy rynek pierwotny jest gotowy na ten program? Co proponują deweloperzy?

Pobudzenie rynku i wzrost popytu

W pierwszym kwartale 2023 r. odnotowano istotną poprawę nastrojów na rynku nieruchomości – wskazuje na to wzrost wartości indeksu INPON, który po raz pierwszy od roku przekroczył granicę optymizmu. Wynikło to przede wszystkim z większej dostępności kredytów hipotecznych wskutek złagodzenia rekomendacji KNF dotyczącej obliczania zdolności kredytowej, a także z zatrzymania wzrostu stóp procentowych.

Podczas zorganizowanej przez portal Nieruchomosci-online.pl debaty „Kupić czy czekać? Na co mogą liczyć kupujący w II kw. 2023 r.” Waldemar Wasiluk, wiceprezes Victoria Dom S.A., podkreślił, że na rynku pierwotnym już widoczne jest duże ożywienie. Przejawia się to jako większe zainteresowanie klientów, lecz także przekłada się na podpisane umowy, przy czym w I kwartale 2023 r. w stosunku do IV kwartału 2022 r. wzrost wyniósł ok. 50%, a rok do roku ok. 20-30%, biorąc pod uwagę cały rynek w dużych aglomeracjach.

• Bezpieczny Kredyt 2%

Do pobudzenia rynku przyczynia się znacząco program Bezpieczny Kredyt 2%, który ma ruszyć od lipca 2023 r. Jest on skierowany do osób do 45. roku życia kupujących pierwsze mieszkanie. Osoby te mogą ubiegać się o dopłaty do rat kredytu na okres 10 lat. Ważne, że aby uzyskać dopłatę, trzeba dysponować odpowiednią zdolnością kredytową, a sama kwota kredytu nie może przekroczyć 500 tys. zł dla jednego kredytobiorcy i 600 tys. zł w przypadku małżeństw bądź rodziców dzieci, przy czym maksymalny wkład własny to 200 tys. zł.

Co proponują deweloperzy?

Czy rynek pierwotny jest gotowy na zapotrzebowanie wynikające z programu Bezpieczny Kredyt 2%? Deweloperzy deklarują, że starają się różnicować swoją ofertę, by sprostać potrzebom kupujących, także tym wynikającym z programu Bezpieczny Kredyt 2%. Przygotowali również specjalne promocje dla kredytobiorców.

Mieszkania na sprzedaż

• Więcej tańszych, kompaktowych mieszkań

Deweloperzy wychodzą naprzeciw klientom z mniejszym budżetem, a także dostosowują plany inwestycyjne do limitów cenowych programu Bezpieczny Kredyt 2%. Uwzględniają więcej mieszkań kompaktowych, o funkcjonalnych rozkładach z optymalnym wykorzystaniem miejsca.

W ofercie deweloperów zobaczymy więcej 1-pokojowych mieszkań lub 2 i 3-pokojowych, ale o małych powierzchniach. Przyczyną jest kryzysowa sytuacja z 2022 r. oraz zapowiedzi programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Ostre hamowanie branży wymusiło zmianę założeń projektowych wielu inwestycji. Jednak planowany kredyt 2% zachęca obecnie do wprowadzania do sprzedaży większej liczby mieszkań o wartości do 800 tys. zł.

Krzysztof Kuniewicz
3D Estate

• Nowe inwestycje za miastem

Ze wspomnianego raportu PKO BP, ale także z wypowiedzi deweloperów wynika, że nowe inwestycje w coraz większym stopniu skupiają się w lokalizacjach peryferyjnych i podmiejskich. Przyczyny tego zjawiska to mała dostępność gruntów w miastach i zmieniające się preferencje kupujących. Co bardzo istotne, ceny nieruchomości na peryferiach i w gminach ościennych są zwykle korzystniejsze niż w centrach większych miast.

Z naszych obserwacji wynika, że rośnie zainteresowanie projektami zlokalizowanymi poza centrum dużych miast, gdzie koszt zakupu nieruchomości jest znacznie niższy, a dodatkowo klient może nabyć większy lokal, w spokojnej i zielonej okolicy.

Mariola Żak
Aurec Home

• Oferta dla kredytobiorców

Jeśli chodzi o ułatwienia finansowe i kredytowe, deweloperzy oferują możliwość wcześniejszego podpisania umowy rezerwacyjnej z gwarancją ceny. Transakcję można sfinansować później, już po otrzymaniu kredytu. Jeśli zakup nie dojdzie do skutku, umowę można bezproblemowo rozwiązać. Zdarzają się również promocje polegające na możliwości wpłaty części kwoty (wkładu własnego) na chroniony rachunek powierniczy, a reszty już po uruchomieniu kredytu. Oto przykładowa propozycja firmy Archicom:

Nasz autorski program „Twoje mieszkanie” pozwala już dziś podpisać umowę i po starcie programu rządowego uruchomić procedurę kredytową na warunkach gwarantujących dopłaty do kredytu. Dbając o bezpieczeństwo naszych klientów zapewniamy kupującemu opcję rozwiązania umowy. To umożliwia komfortowe podjęcie decyzji w warunkach podaży kurczącej się na rynku.

Piotr Ludwiński
dyrektor ds. sprzedaży i obsługi klientów, Archicom

Sprawdź, jaką masz zdolność kredytową

Obniżenie podaży i wzrost cen

Na rynku pierwotnym widać spadek podaży mieszkań. Dane GUS za pierwsze cztery miesiące 2023 r. wskazują, że jeśli chodzi o mieszkania od deweloperów, wzrost liczby lokali oddanych rok do roku był nieznaczny – tylko o 0,5 proc. Natomiast mieszkań w budowie było o 28,9 proc. mniej, a jeśli chodzi o nowe pozwolenia na budowę i zgłoszenia z projektem budowlanym, objęły one o 31,6 proc. mieszkań mniej niż przed rokiem.

• Wzrosty cen już się zaczynają

Skutkiem połączenia niższej podaży i zwiększonego popytu będzie wzrost cen. Tak zasygnalizowali niektórzy uczestnicy ankiety INPON w I kwartale br., m.in. Karol Myśliwiec z biura FindSQUARE z Warszawy. Natomiast w czasie wspomnianej już debaty Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl wskazała, że jeśli chodzi o ceny, widać już trend wzrostowy w ofertach mieszkań na sprzedaż, nie tylko tych najpopularniejszych o małych metrażach, lecz także większych . Z kolei Waldemar Wasiluk zaznaczył, że nowe mieszkania, które zostaną oddane do użytku w przyszłości, będą droższe nawet nie tyle z powodu dążenia deweloperów do zysku, co wskutek nadal rosnących cen materiałów budowlanych i energii elektrycznej, a także kosztów związanych z uwarunkowaniami środowiskowymi.

Prognozy wzrostów cen mogą budzić obawy osób, które obecnie mają zdolność kredytową na zakup mieszkania o określonych parametrach, ale nie mają pewności, czy za kilka miesięcy nadal będą ją miały. Deweloperzy przygotowują już propozycje, które mają zaradzić tym obawom. Dowiedz się więcej.

• Czy podaż wzrośnie?

Można zakładać, że rosnący popyt pobudzi podaż. Raport PKO BP „Puls Nieruchomości: Inwestycje mieszkaniowe czekają na ożywienie rynku” z marca 2023 r. wskazuje, że deweloperzy dysponują nadwyżką pozwoleń na budowę. Wynika z tego, że inwestycje są jedynie zamrożone, a gdy popyt wzrośnie, deweloperzy będą mogli dość szybko je uruchomić. Analitycy PKO BP przyjmują, że może to zająć mniej czasu niż podczas poprzedniego dołka podażowego na rynku. Jednak niektórzy przedstawiciele firm deweloperskich prognozują, że podaż może nie nadążyć za popytem, co oznacza, że już niedługo klienci będą mieli ograniczony wybór:

Przyjmując, że dynamika sprzedaży się utrzyma, należy zakładać, że oferta dostępnych mieszkań będzie wkrótce istotnie ograniczona, a wybór wymarzonego M stanie się utrudniony.  

Dawid Wrona
członek zarządu Archicom

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.