Strony umowy często stoją przed dylematem – w jakiej formie zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Czy zrobić to w zwykłej formie pisemnej, czy może zawrzeć ją w formie aktu notarialnego? W większości przypadków przeważają koszty wynikające z zawarcia umowy przedwstępnej u notariusza. Jednak koszty aktu notarialnego nie powinny być decydujące.

Odpowiedź na pytanie: W jakiej formie zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości?, jest w rzeczywistości pytaniem o zakres zabezpieczeń, z jakiego chcemy skorzystać. Czy podczas tej konkretnej transakcji wystarczy nam kamizelka ratunkowa na pokładzie? Czy może lepiej zabrać ze sobą szalupę ratunkową?

Tu właśnie jest przestrzeń na działanie pośrednika. To on może, znając realia rynku oraz warunki transakcji, doradzić klientowi, w jakiej formie w jego konkretnym przypadku, lepiej zawrzeć umowę przedwstępną. Sporo zależy od intuicji pośrednika i jego doświadczenia. Czy lepiej jest skorzystać z solidniejszego zabezpieczenia, jakim jest umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego, czy zwykła pisemna umowa będzie wystarczającym zabezpieczeniem.

Przestrzegam tu jednak przed popadnięciem w rutynę. Jeżeli przy 100 transakcjach nie było problemu z zawarciem finalnej umowy, to nie oznacza, że za 101 razem zawarcie umowy w formie notarialnej nie będzie wybawieniem.

Nie zawsze też, gdy do umowy przyrzeczonej nie dojdzie, klient będzie chciał skorzystać z możliwości, które wynikają z zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Dla przykładu, jeżeli klientowi zależy na szybkim zakupie nieruchomości, to nie będzie prowadził przez dwa lata sprawy przed sądem, żeby w końcu stać się właścicielem nieruchomości.

Każdy przypadek rozstrzygnąć więc należy z osobna.

Ważność umowy przedwstępnej

Zarówno zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, jak i w formie pisemnej będzie ważne. Ba! Nawet zawarcie jej w formie ustnej będzie wiążące. Natomiast tego rozwiązania nie polecam. To jak skok do wody na główkę na nieznanym nam akwenie. Bez pisemnej umowy trudniej będzie wykazać, na jakich konkretnie warunkach umówiliśmy się na przyszły zakup czy sprzedaż. Umowa przedwstępna jest zobowiązaniem do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości.Jeżeli do zawarcia finalnej umowy przenoszącej własność nieruchomości dojdzie bez przeszkód, forma, w jakiej umowa przedwstępna została zawarta, nie ma znaczenia. Gdy strony przystąpią na wcześniej umówionych warunkach do umowy sprzedaży, cel umowy przedwstępnej zostanie osiągnięty i stronom pozostaje cieszyć się z zawartej transakcji.

Różne formy umowy i różne skutki

Tak jak środki ratunkowe służą nam z reguły, gdy coś pójdzie nie tak, tak i po zapisy umowy przedwstępnej sięgamy, gdy podpisanie umowy przyrzeczonej jest zagrożone.

Różnice w skutkach zawarcia umowy przedwstępnej wynikają z art. 390 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z § 1 tego artykułu, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Oczywiście strony w umowie mogą odmiennie określić zakres odszkodowania. Jeżeli umowa nie przewiduje żadnych zmian w tym zakresie, to stosuje się reguły kodeksowe.

fot. Baptiste Valthier / pexels.com

Rozpatrzmy najpierw sytuację, gdy zawarto umowę w formie zwykłej pisemnej. Strona (czy to kupujący czy sprzedający) nie chce przystąpić do umowy finalnej. W takim przypadku druga strona umowy może dochodzić jedynie odszkodowania za szkodę, którą poniosła w związku z tym, że liczyła na zawarcie umowy. Niestety, zakres tego odszkodowania jest bardzo wąski. Nie obejmuje ono np. utraconych korzyści, które strona mogłaby uzyskać, gdyby doszło do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Nie można więc dochodzić od sprzedawcy np. zysków, jakie w przyszłości kupujący uzyskałby z najmu mieszkania będącego przedmiotem umowy.

Liczy się tutaj tylko ta strata, którą strona poniosła na skutek zawarcia umowy przedwstępnej. Może to być dla przykładu koszt sporządzenia umowy przedwstępnej przez adwokata. Do ustalenia zakresu szkody należy porównać stan majątku poszkodowanej strony transakcji na skutek zawarcia umowy przyrzeczonej ze stanem, jaki istniałby, gdyby poszkodowany nie zawarł umowy przedwstępnej.

Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego daje znacznie większą ochronę. Wynika to z art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (w szczególności wymaganiom co do formy), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Strona, która chce zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości, może dochodzić przed sądem zawarcia tej umowy. Orężem jest więc powództwo o zastąpienie orzeczeniem sądu oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej. Taki prawomocny wyrok zastępuje oświadczenie strony o zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości. Jest to bardzo silna broń, bo działaniami prawnymi możemy doprowadzić do przeniesienia własności nieruchomości, mimo że druga strona uchyla się od zawarcia umowy.

Niestety, sprawa sądowa będzie trwała. Dodatkowo, powód będzie musiał uregulować opłatę sądową za złożenie pozwu. Nie każdy klient zdecyduje się na wstąpienie na drogę sądową, żeby dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Bardziej opłacalne może okazać się dla niego znalezienie nowej nieruchomości lub nowego nabywcy jego własności.

Finalna decyzja co do formy zawarcia umowy przedwstępnej powinna należeć do klienta. To na podstawie informacji od pośrednika czy prawnika, zwłaszcza w zakresie konsekwencji zawarciaumowy przedwstępnej w danej formie, powinien on zdecydować, czy warto zainwestować w wyższy poziom bezpieczeństwa transakcji i zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego.

Niestety, najbliższy czas na rynku nieruchomości może być bardzo burzliwy. W związku z ryzykiem zmiany cen, strony mogą chcieć rezygnować z przyrzeczonych transakcji i liczyć, że podobną nieruchomość za chwilę kupią taniej albo będą mogli uzyskać od kupującego lepszą cenę.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Joanna Legun - Adwokat. Specjalizuje się w sporach sądowych oraz prawie nieruchomości. Działa też w obszarze prawa cywilnego, autorskiego oraz ochrony danych osobowych. Prowadzi blog i podcast dla przedsiębiorców „Jak zrozumieć prawnika?”.