W publikacjach naukowych istnieje pojęcie „kariery mieszkaniowej”, czyli sposobu na mieszkanie w zależności od zmieniającego się wieku, potrzeb i możliwości finansowych ludzi. Jak taka kariera może wyglądać w Polsce, jak ma się ona do rynku nieruchomości, najmu i powiązanych z tym rynków finansowych, a nawet emerytur? I jaka w tym jest rola państwa? Jak ma się do tego Wasza osobista kariera?

Większość z nas ma szczęście i zaczyna swoją karierę mieszkaniową z rodzicami, w domu lub mieszkaniu najczęściej należącym do rodziców lub dalszej rodziny, albo przynajmniej w rodzinie mającej inny tytuł prawny do zajmowania nieruchomości. Dzięki temu mamy też coś na start: czasem od razu mieszkanie, część domu, działkę budowlaną, wkład własny albo miejsce, gdzie zawsze można wrócić i zamieszkać.

Od kilku lat badacze zauważali rosnącą rolę kredytu hipotecznego – całkiem nowego wynalazku w naszych polskich warunkach¹ – jako swoistego świadectwa dojrzałości. Na zakup mieszkania decydujemy się wraz z założeniem rodziny, a kredyt może wiązać trwalej niż małżeństwo².

Wielu młodych ludzi wyprowadza się z domu rodzinnego, korzystając z oferty rynku najmu mieszkań, część przy okazji studiów kwalifikuje się do otrzymania miejsca w akademiku, a część mieszka z rodzicami i czasem jest o tym głośno w mediach³. Najem rynkowy jest jednak jednym z najprostszych sposobów na samodzielne mieszkanie, ale skutkuje często wyprowadzką z dala od rodziny. Pozostanie w rodzinnych dobrach może się wiązać z rezygnacją z planów dotyczących pracy i rozwoju zainteresowań
czy kariery. Do wybudowania domu, nawet na własnej działce, nie wystarczą już czas i własna praca, potrzeba większych nakładów.

Kredyt

Jak to jest z tym kredytem? Kiedyś cała wieś pomagała w budowie domu dla nowożeńców, którzy zaciągali w ten sposób swoisty kredyt wdzięczności, który wymagał odpracowywania. Mieszkania w miastach to sprawa dużo bardziej skomplikowana, ale ściśle powiązana z pracą. Pierwsze osiedla, tzw. patronackie, zaczęły powstawać wraz z fabrykami i były przeznaczone dla robotników. Miały budynki wielorodzinne dla zwykłych pracowników i domy dla kadry zarządzającej, ale i sporo infrastruktury: części handlowe, edukacyjne, kultu, kultury i rozrywki⁴. Koszty budowy były częścią większej inwestycji, a mieszkańcy byli najemcami, jak długo pracowali.

Oderwanie tytułu do mieszkania od pracy nadeszło z pierwszymi spółdzielniami mieszkaniowymi, które brały już kredyty na budowę⁵. Grunty mogły być wnoszone przez instytucje prywatne i publiczne, ale sama budowa i potem utrzymanie należało już do wspólnoty mieszkańców. Chętni stawali się spółdzielcami poprzez wniesienie wkładu własnego, a potem byli najemcami lokali; czynsze służyły do spłaty kredytów, utrzymania i ulepszania osiedli. Znów były to całe założenia urbanistyczne z dobrą infrastrukturą techniczną i społeczną, bo spółdzielnie mieszkaniowe promowały wysokie standardy.

Banki coraz bardziej rozwijały ofertę i okazało się, że już nie tylko instytucje są dostatecznie wiarygodne, żeby spłacać duże i wieloletnie kredyty, ale także zwykły Kowalski, który powinien mieć jednak stałe i stabilne zatrudnienie. Kredyt hipoteczny w Polsce jest oparty nie tyle na wartości nieruchomości, czyli domu lub mieszkania, co bardziej na zdolności do spłacania go przez głównego kredytobiorcę. Nadal jednak własność jest kosztowna, a coraz bardziej zaawansowane technologie potrzebne w budownictwie lub tylko zwiększające komfort to bardzo duży wydatek początkowy i spore koszty utrzymania później.

fot. Ketut Subiyanto / pexels.com

Praca i... lepsza praca

Kredyt mieszkaniowy, popularna hipoteka, jest powiązany z dochodami wynikającymi z zatrudnienia. Na spłacanie tak skonstruowanego długu, bez obciążania comiesięcznych zarobków bardziej niż w 40%⁶, stać około 30% społeczeństwa. Większość nie zarabia wystarczająco dużo, żeby kupić mieszkanie na kredyt⁷, a coraz większą barierą jest zebranie odpowiedniej kwoty na wkład własny, koszty transakcyjne i niezbędne wykończenie lub remont oraz umeblowanie. I jeszcze miejsce parkingowe, często płatne osobno, ale wymagane przy zakupie mieszkania.

Szczęśliwcy budujący domy, te szeregowe i bezczynszowe wliczając, również płacą całkiem sporo. Może na początku nieco łatwiej jest rozłożyć w czasie wydatki na wykańczanie, same opłaty są niższe, ale za to koszty dojazdów, czas poświęcany na przejazdy, w końcu konieczność zakupu drugiego samochodu – to narastające wydatki poza spłatą kredytu.

Praca nie jest już tak stabilna jak wtedy, kiedy wymyślano kredyty hipoteczne, a to zobowiązanie zaciąga się na kilkadziesiąt lat. Coraz więcej osób woli nie mieć kredytu, nawet jeśli oznacza to całkowicie rezygnację z własności mieszkania lub domu. Dla wielu kredyt jest jedynym powodem pozostawania w nieudanych związkach. Nie da się często znaleźć tej mitycznej lepszej pracy. Czy mają w ogóle jakieś wyjście?

Mieszkalnictwo społeczne

Od kilku lat coraz częściej dochodzi do głosu pokolenie dzieci tych, którzy uwłaszczyli się na mieszkaniach zakładowych, spółdzielczych, wykupili mieszkania gminne z dużą bonifikatą. Jeśli większość osób starszych jest właścicielami nieruchomości, w których mieszkają, a sporej części młodych nie stać na wzięcie kredytu i kupno mieszkania od dewelopera, to jakie mają opcje? Powrót do najmu wydaje się jak najbardziej uzasadniony, ale do najmu nie do końca rynkowego.

Ryzyko zaciągnięcia kredytu przez pojedynczą osobę lub gospodarstwo domowe, przy niestabilnym zatrudnieniu i coraz rzadziej spotykanych umowach o pracę, jest bardzo duże. Wracają więc pomysły, żeby kredyty znów brały większe instytucje. Obecnie trwają prace nad ustawą o kooperatywach mieszkaniowych, wracają pomysły wsparcia dla „młodych” spółdzielni mieszkaniowych, niemających jeszcze zasobu do zarządzania. To mają być mieszkania na własność, ale ze względu na przeniesienie pracy przy organizacji budowy na przyszłych mieszkańców i właścicieli, wsparcie gmin przy realizacji mieszkań poprzez ułatwienia przy przetargach na działki lub prostej organizacji grupy przyszłych sąsiadów, mieszkania mają być tańsze, a wspólny kredyt łatwiejszy w spłacaniu.

Na pograniczu zaspokajania dążenia do własności i stosunkowo taniego najmu jest nowa wersja TBS-ów, czyli Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe. Kredyt znów biorą na siebie większe organizacje, do tego ma on niższe oprocentowanie, dochodzi tu wkład gminy lub innej instytucji w formie gruntu pod budowę i, rzeczywiście, pozwala to sfinansować całość taniej niż przy całkiem komercyjnych kredytach dla deweloperów i osób fizycznych na zakup, odpadają też koszty sprzedaży i marketingu. Wymogiem przy dążeniu do własności w SIM-ach ma być duży wkład własny wynoszący 20 lub nawet 30% wartości lokalu, wpłacany na początku budowy, później wspólny kredyt spłacany jest w czynszach.

Kolejna forma to najem od instytucji typu TBS, SIM lub innej. Dla osób bez oszczędności to nadal atrakcyjna oferta, ponieważ mimo że czynsze w TBS-ach służą do spłacania kredytów ora pokrycia opłat za media i kosztów bieżącej administracji, to są na tyle atrakcyjne, że nie ma wolnych lokali i zawsze jest kolejka chętnych. Instytucje te korzystały i nadal mogą korzystać z preferencyjnych kredytów na budowę i większe remonty, działają sprawnie, jedyny problem jest taki, że nie zbudowano w tym modelu większych zasobów lokalowych.

fot. Ketut Subiyanto / pexels.com

Najem wspierany

Około 20% gospodarstw domowych nie będzie jednak stać nawet na najem po cenach niższych niż rynkowe, nie mają one także oszczędności na wkład własny lub kaucję w wysokości 6 lub 12 czynszów. Powinny więc korzystać one z mieszkań z zasobów gminnych, komunalnych i socjalnych. Od kwietnia 2019 roku gminy mają możliwość weryfikowania zarobków i majątku takich najemców w trakcie najmu, tak by mieszkania o najniższych czynszach trafiały właśnie do najbardziej potrzebujących pomocy mieszkaniowej, sprawdzać można jednak tylko tych, którzy umowy z gminami podpisali po już dacie wejścia w życie tej zmiany.

Z mieszkań komunalnych wciąż korzystają osoby, które mogły wcześniej nawet dziedziczyć umowy najmu po bliższej i dalszej rodzinie. Najem komunalny musi być jednak bardziej płynny, żeby zaspokajał potrzeby tych osób, które na zasadach rynkowych sobie nie poradzą – w ten sposób może redukować ryzyko wynajmujących.

Podsumowanie

W Polsce spójna polityka mieszkaniowa nie istnieje, tak samo jak nie istnieje żadna instytucja, która zakresem obowiązków obejmowałaby całość możliwości dotyczących zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. A potrzebna jest różnorodność dla różnych zasobności portfela, osobistych potrzeb i zmian w życiu. Brak jest powszechnej wiedzy o nieruchomościach i możliwościach mieszkaniowych, a większość Polaków dokonuje wyborów, opierając je o reklamy i doświadczenia rodzinne. Jak radzić sobie ze starzeniem się w naszych nieruchomościach, dopiero zaczynamy się uczyć. Karierę mieszkaniową i tak kończy dzierżawa parceli albo niszy na czas określony.

¹ Kredyt Alicja – polecamy opowieści starszych bankowców. https://www.bankier.pl/wiadomosc/Feralny-kredyt-Alicja-PKO-BPnie-odpuscil-dluzniczce-7709861.html
² Badania Habitatu z 2020 roku wskazują, że odkładane są decyzje o rozwodzie ze względów mieszkaniowych. https://habitat.pl/forum-mieszkaniowe-2020/raport/
³ https://www.money.pl/gospodarka/polacy-dlugo-mieszkaja-zrodzicami- trend-nasili-sie-przez-pandemie-6542293162399361a.html
⁴ https://pl.wikipedia.org/wiki/Osiedle_patronackie
⁵ https://pl.wikipedia.org/wiki/ Warszawska_Sp%C3%B3%C5%82dzielnia_Mieszkaniowa
⁶ Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego zaleca bankom obciążenie gospodarstw domowych comiesięczną obsługą długu na poziomie 40% https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/ Rekomendacja_S_18_06_2013_34880._34880.pdf
⁷ Badania Zuzanny Rataj dokładnie pokazały, kogo stać na jakie wydatki mieszkaniowe https://www.researchgate.net/publication/324756432

Hanna Milewska-Wilk - Mediatorka, zarządca nieruchomości, analityk rynku najmu mieszkań, socjolog i filolog. Specjalista ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów. Wcześniej związana z Mieszkanicznikiem, obecnie w Radzie Programowej Habitat for Humanity Polska i Społecznych Agencji Najmu. Ekspertka Laboratorium Rynku Najmu przy ThinkCo.