Wiosną 2018 r. na łamach magazynu „Estate” ukazał się mój artykuł pod tytułem „Kaucja mieszkaniowa. Kompendium”. Od tamtego czasu minęło półtora roku, a w stanie prawnym dotyczącym kaucji zaszły pewne zmiany, które warto omówić.

Wysokość kaucji

Dotychczas kaucja we wszystkich typach najmu („zwykłym”, okazjonalnym i instytucjonalnym) była uregulowana podobnie. To, co ją różniło, to dopuszczalna wysokość. W „zwykłym” najmie można było pobrać 12-krotność miesięcznego czynszu najmu, w okazjonalnym 6-krotność, w instytucjonalnym zaś 3-krotność. Zmiany pojawiły się 7 sierpnia 2018 r. wraz z wejściem w życie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Nowelizacja podwyższyła dopuszczalny próg kaucji do 6-krotności czynszu najmu.

Aktualne brzmienie art. 19f ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów jest następujące:

Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu.

Zaspokajanie roszczeń w trakcie

Kolejna, istotna zmiana, dotyczy dopuszczalności zaspokajania z kaucji roszczeń wynajmującego w trakcie trwania umowy najmu.

Wynajmujący lokale w ramach działalności gospodarczej może pozwolić sobie na więcej, dzięki nowej treści art. 19f ust. 7: Jeżeli w okresie trwania umowy najmu instytucjonalnego najemca nie dokona w terminie należnej płatności z tytułu najmu lub jej części, właściciel może zaspokoić należną wierzytelność z kaucji.

Należy zauważyć, że zaległość może dotyczyć nie tylko czynszu najmu, ale i kosztów utrzymania lokalu. Ww. przepis mówi bowiem o zaległościach z tytułu najmu, a to pojęcie szersze niż czynsz.

Tutaj śmiało można postawić tezę, że prawo dogoniło praktykę. Zapisy pozwalające na dokonywanie potrąceń z kaucji w trakcie umowy spotyka się w umowach najmu bardzo często. Nie są one jednak skuteczne, jako że zgodnie z obowiązującym stanem prawnym, wynajmujący może dokonać rozliczenia dopiero po zakończeniu umowy. Tak jest zresztą nadal w przypadku najmu „zwykłego” i okazjonalnego. Mamy zatem niezrozumiałą dysproporcję pomiędzy poszczególnymi typami umów.

fot. Piotr Dobrowolski

Uzupełnienie kaucji

Ustawodawca usankcjonował jeszcze jedną, często spotykaną praktykę. Mianowicie, dopuścił nałożenie na najemcę obowiązku uzupełnienia kaucji na wypadek skorzystania przez wynajmującego z opisanego wyżej uprawnienia.

W art. 19f ust. 8 czytamy: W przypadku zaspokojenia należnej wierzytelności przez właściciela z całości lub części kwoty kaucji najemca zobowiązany jest do uzupełnienia kaucji do pełnej wysokości określonej w umowie najmu instytucjonalnego w terminie wskazanym w umowie najmu instytucjonalnego lub jeżeli w umowie termin taki nie został określony, w terminie wskazanym na piśmie i przesłanym najemcy przez właściciela.

Jeśli zatem najemca nie zapłaci w terminie czynszu najmu lub innych opłat wynikających z umowy, będzie zobowiązany do uzupełnienia kaucji do pełnej wysokości, wynikającej z umowy. Dzięki takiemu rozwiązaniu, wynajmujący przez cały czas trwania najmu ma dysponować pełną kwotą kaucji. Termin na uzupełnienie kaucji może wynikać z samej umowy. Jeśli terminu w niej nie określono, wynajmujący ma obowiązek wskazać go w piśmie wysłanym do najemcy. Rozpocznie on swój bieg od momentu doręczenia pisma najemcy, bądź dwukrotnego awizowania w razie braku podjęcia korespondencji.

Kaucja w najmie z dojściem do własności

W sierpniu 2018 r. do ustawy o ochronie praw lokatorów dodano art. 19k wprowadzający do niej umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. W tym typie umowy kaucja może, podobnie jak poprzednio, wynosić 6-krotność miesięcznego czynszu najmu. Podobny jest również poziom roszczeń, które kaucja zabezpiecza. Oprócz tradycyjnych należności z tytułu umowy najmu można z niej pokryć również koszty ewentualnej egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Wcześniejsze zakończenie umowy

Omawiając problematykę kaucji, warto wspomnieć o jeszcze jednej praktyce stosowanej na rynku najmu. Mianowicie, w umowach najmu na czas oznaczony pojawiają się zapisy upoważniające wynajmujących do zatrzymania kaucji, jeśli umowa zostanie rozwiązana przed czasem. W „zwykłym” najmie uprawnienie do wcześniejszego wypowiedzenia umowy można przyznać wyłącznie najemcy. Dzieje się tak z uwagi na treść art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, który ogranicza przypadki wypowiadania umów przez wynajmującego do wskazanych w art. 11 ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. W takim przypadku w umowie należałoby zawrzeć okoliczności (przypadki), w których będzie to dopuszczalne.Taką przyczyną może być na przykład niezdany egzamin i zakończenie studiów przez studenta. Obowiązek taki wynika bowiem z art. 673 § 3 kc więc brak owych przypadków uczyni takie wypowiedzenie bezskutecznym.

Po stronie wynajmującego powodem wcześniejszego zakończenia umowy są zwykle przyczyny wskazane w art. 11 ust. 2 pkt. 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów (nieprawidłowe korzystanie z lokalu, zaległości płatnicze, podnajęcie lokalu bez zgody wynajmującego). W takich sytuacjach wynajmujący chcieliby zatrzymywać kaucję jako substrat odszkodowania za utracone korzyści z tytułu czynszu najmu w kolejnych miesiącach, pozostałych do zakończenia umowy.

Należy jasno podkreślić – takie postanowienia są nieskuteczne. Nie wytrzymują bowiem konfrontacji z art. 6 ust. 4 ustawy: Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

fot. Piotr Dobrowolski

Innymi słowy, roszczenie najemcy o zwrot kaucji staje się wymagalne w terminie miesiąca od dnia opuszczenia przez niego lokalu i uprawnienia tego nie można umownie wyłączyć czy ograniczyć.

Czy można zatem usankcjonować jakoś prawo wynajmującego do zatrzymania kaucji? Można, choć nie wprost. Na okoliczności opisane wyżej należy wprowadzić do umowy karę umowną w wysokości kaucji, opisując precyzyjnie przesłanki ją aktualizujące. Dopiero po ich ziszczeniu i upływie miesiąca od daty opróżnienia lokalu należy dokonać potrącenia kary umownej z kwotą kaucji, składając najemcy stosowne oświadczenie. Termin zwrotu kaucji możemy naturalnie skrócić (z korzyścią dla najemcy), wtedy złożenie oświadczenia o potrąceniu kaucji z karą umowną nastąpi szybciej. Przy konstruowaniu kary umownej należy jednak pamiętać o szeregu zasad, by nie stała się postanowieniem niedozwolonym (w przypadku, gdy wynajmujemy konsumentom jako przedsiębiorcy). Temat jest na tyle obszerny, że zasługuje na osobny artykuł. Sygnalizacyjnie podam, że kara nie powinna być nadmiernie wysoka, nie powinna przekraczać kwoty kaucji.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Piotr Dobrowolski - Radca prawny. Od 17 lat prowadzi butikową kancelarię, w której zajmuje się wsparciem prawnym rynku nieruchomości. Reprezentuje klientów w sporach sądowych, audytuje nieruchomości, projektuje umowy i inne dokumenty stosowane w obrocie nieruchomościami. Jest autorem własnego systemu umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Wiedzą i doświadczeniem dzieli się biorąc udział w ogólnopolskich konferencjach i innych wydarzeniach skupiających uczestników rynku nieruchomości. Jest nauczycielem akademickim na Uniwersytecie WSB Merito w Poznaniu, współpracuje od lat z Polską Federacją Rynku Nieruchomości. Jest certyfikowanym trenerem mentalnym systemu Mental Power Jakuba Bączka. Publikuje artykuły na łamach branżowych periodyków, aktywnie prowadzi kanały w mediach społecznościowych.