Mieszkań na wynajem przybywa od kilku lat, widać to w ogłoszeniach, praktyce pośredników i zarządców nieruchomości, w końcu w doświadczeniach coraz większej rzeszy właścicieli i najemców. Pandemia zmieniła plany wielu osób i nagle najemcy dostali większy wybór i pole do negocjacji stawek czynszu. Jak było w 2019 i w 2020? Czy już mamy rynek najemcy?

Castingi albo czekanie na najemcę w minutach

W największych miastach czas wynajmowania mniejszych mieszkań i pokoi w dobrym stanie technicznym, ładnych i o czynszu podobnym jak w innych ogłoszeniach, liczył się niemalże w minutach od publikacji ogłoszenia. Badania Stowarzyszenia Mieszkanicznik i REAS na właścicielach mieszkań¹ wskazywały praktycznie brak pustostanów. Popyt był wciąż stabilny, czynsze najmu również rosły. Potencjalni najemcy wskazywali problem wysokich opłat za najem i źle się czuli na pokazywaniu nieruchomości licznym zainteresowanym, z których to właściciel wybierał według nikomu nieznanych kryteriów te osoby, które będą mogły podpisać umowę. Dobre oferty szybko znikały.

W danych opisujących rynek mieszkaniowy widoczne były bardzo stabilnie rosnące liczby podatników wykazujących przychody z najmu: od lat o niespełna 8% rok do roku. Wzrost liczby mieszkań na wynajem odczuwalny był na rynku, dane zbierane przez NBP potwierdzały istnienie stabilnego popytu inwestycyjnego na mieszkania z rynku pierwotnego stanowiącego około 30% sprzedaży deweloperów². Rocznie przybywało ponad 40 tysięcy podatników, czyli prawdopodobnie co najmniej tyle mieszkań na wynajem, ale wciąż nie zaspokajało to popytu, a wręcz przyczyniało się do wzrostów czynszów, bo do najmu przeznaczane były nowe, coraz lepsze technicznie i estetycznie mieszkania. Analizy NBP nadal potwierdzają atrakcyjność i prostotę inwestycji w mieszkanie na wynajem dla gospodarstw domowych, ze względu na rentowność najmu i niskie oprocentowanie depozytów³.

Mimo odnotowanych ostatnio spadków stawek czynszów najem nadal jest rentowny, a najemcy wciąż dobrze wywiązują się z comiesięcznych płatności czynszów.

Wielkie wejście instytucji

Tę stabilność i dobrą rentowność inwestycji w całe budynki na wynajem zauważyły większe firmy. Fundusz Mieszkań na Wynajem utorował drogę i lepsze warunki prawne dla kolejnych inwestorów instytucjonalnych, a lockdown i przerwa w sprzedaży mieszkań skłoniły deweloperów do przyłożenia większej wagi do współpracy z dużymi kupującymi – i ogólnie do budynków, i mieszkań projektowanych na wynajem.

Liczba całych budynków z mieszkaniami na wynajem to wciąż tylko kilkadziesiąt, mieszkań w inwestycjach oddanych do użytkowania i nagłośnionych w mediach jest około 5 tysięcy⁴. W zapowiedziach funduszy i instytucji jest kolejne około 30 tysięcy mieszkań na wynajem oddawanych w najbliższych 3 latach. W ogólnych statystykach nie są to duże liczby, należy jednak zwrócić uwagę na zmianę postrzegania najmu wywołaną przez zaistnienie i nagłośnienie w mediach takich inwestycji. Najemcy wolą jasne procedury, profesjonalną obsługę, nie zraża ich dokładne sprawdzanie zarobków i oczekiwanie na umowę. Liczą na przewidywalność i stabilność takiego najmu w odróżnieniu od tego całkiem prywatnego, dużo mniej sformalizowanego. Jest jednak całkiem duże pole pomiędzy dużymi instytucjami a prywatnymi właścicielami: coraz więcej profesjonalnie zarządzanych mieszkań. Jak duży jest w takim razie w ogóle rynek najmu?

Liczby i dane o najmie w 2019 roku

Regularne i wiarygodne dane o rynku najmu mieszkań to dane z podatków od osób fizycznych i małych firm korzystających z ryczałtu. Przychody z najmu i dzierżawy w 2019 roku wykazało ponad 727 tysięcy osób fizycznych i drobnych przedsiębiorców w ramach PIT-28 i 128 tysięcy podatników rozliczających się na zasadach ogólnych⁵. Oznacza to ponad 855tysięcy wynajmujących, z których około jedna trzecia ma więcej niż jeden lokal na wynajem – na to wskazuje porównanie średniego przychodu „ryczałtowca” ze średnim czynszem najmu z zarejestrowanych umów najmu okazjonalnego.

Rys.1. Liczba zeznań PIT z dochodami z najmu. Dane Ministerstwo Finansów, opracowanie Hanna Milewska-Wilk

Rys. 2. Wysokość przychodów w najmie prywatnym. Dane Ministerstwo Finansów, opracowanie Hanna Milewska-Wilk

Dynamiczny wzrost najmu okazjonalnego również może świadczyć o szybkiej profesjonalizacji najmu detalicznego. Liczba umów zarejestrowanych przez podatników z ryczałtu w 2018 roku wyniosła 20 255, a już w kolejnym, 2019 było ich 32 036. To wciąż bardzo mała część rynku, ale po dynamice wzrostów widać, że coraz więcej wynajmujących przeprowadza całą, dość skomplikowaną procedurę najmu okazjonalnego. Są najemcy, którzy decydują się takie umowy podpisywać mimo większych wymagań formalnych niż w przypadku „zwykłych” umów najmu i najmu instytucjonalnego. Najem w takiej formie jest postrzegany przez obie strony jako bardziej stabilny, bezpieczniejszy, na dłuższe okresy – bo konieczne jest poniesienie kosztów obsługi notarialnej.

2020: nadmiar ofert

Mimo elastyczności najmu zobowiązania w umowach są wielomiesięczne i zmiany w każdym przypadku też trwają co najmniej kilka miesięcy. Najem jest sezonowy, a najwięcej zmian przypada na koniec wakacji – koniec lipca, sierpień i wrzesień. Przyznanie na początku pandemii – pod koniec kwietnia – możliwości przedłużania umów najmu do końca czerwca tylko jednostronnym oświadczeniem najemcy, nie wywołało większych reakcji wynajmujących i najemców. Za to sezon zmiany mieszkań rozpoczął się nieco wcześniej, bo już w czerwcu zwiększyła się liczba ofert mieszkań na wynajem w największych serwisach. Najemcy jednak nie spieszyli się z podpisywaniem umów na kolejny rok, bo w innych sektorach panowała duża niepewność. Uczelnie ogłaszały przeniesienie zajęć do formy zdalnej w różnych terminach, od połowy lipca nawet do początku października, pracodawcy nie spieszyli się z zatrudnianiem po wakacjach, bo nie wszystkie branże wróciły do standardowego funkcjonowania. Przez to w październiku było rekordowo dużo ofert mieszkań i pokoi na wynajem – a potencjalni najemcy mogli wybierać te o najlepszym standardzie i lokalizacji i nieco negocjować ceny.

fot. sergio souza / pexels.com

Na nowo zdefiniowane bezpieczeństwo skłoniło najemców do poszukiwania lokali oferujących większą samodzielność i mniej kontaktów z innymi: najmniejszym zainteresowaniem cieszyły się pokoje w większych mieszkaniach, z łazienkami i kuchniami dzielonymi z kilkoma osobami. Szybko znajdowały lokatorów małe mieszkania i miniapartamenty z prywatną łazienką i aneksem kuchennym, ale nawet w tej kategorii czynsze zaczęły się różnicować w zależności od standardu mieszkań. Lokale o kiepskim standardzie technicznym lub z wyposażeniem niedopasowanym do potrzeb codziennego życia, z rynku najmu krótkoterminowego, ze względu na niewielkie zainteresowanie obniżały czynsze w ofertach. Najemcy zaczęli zwracać uwagę również na metraż pokoi i mniejszych mieszkań, bo już nie można liczyć na spędzanie większości czasu poza swoim miejscem zamieszkania, pracę, naukę, ćwiczenia i rozrywkę trzeba pomieścić tam, gdzie się mieszka.

Negocjacje cen i elastyczne reagowanie na kłopoty najemców nie zaowocowały drastycznymi spadkami czynszów lub niewypłacalnościami najemców, które skutkowałyby eksmisjami. Niektóre trendy, na przykład dzielenie na pokoje, mogły szybciej stracić na atrakcyjności, inne – jak prywatne łazienki – zyskały nagle więcej argumentów wśród najemców i wynajmujących. Korekta czynszów nie jest tak istotna jak nacisk na lepszą jakość i ogólnie pojęte bezpieczeństwo mieszkań w najmie. Do tego może pojawić się nowy instrument poprawiający bezpieczeństwo finansowe najemców, czyli dopłaty do dodatków mieszkaniowych i bardzo jasne pokazanie, że kierowane są one do najemców rynkowych.

Podsumowanie

Czy pandemia zmienia rynek najmu i najemcy będą mieli przewagę? Procesy zachodzące w nieruchomościach są rozłożone na miesiące i lata, a mieszkaniówka po kwartale największego zastoju znów cieszy się wielką popularnością: osoby z gotówką kupują pod wynajem podobnie jak duże fundusze inwestycyjne, najemcy nadal potrzebują miejsc do mieszkania i wywiązują się z płatności. Większe wykorzystanie technologii do prezentacji nieruchomości, sprawdzanie najemców pod kątem stabilności ich dochodów i procedury dotyczące umów najmu wdrażane są już nie tylko przez duże instytucje. Obsługa najmu profesjonalizuje się, dzięki czemu rynek najmu staje się bardziej przejrzysty i bezpieczny. Najemcy mogą negocjować, ale używając dokumentów i poddając się procedurom zmniejszającym ryzyko wynajmujących: sprawdzanie dochodów lub „zdolności czynszowej”, umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, dłuższe umowy najmu. Sytuacja na rynku najmu zbliża się do równowagi, ale do znaczącej przewagi najemców w negocjacjach brakuje jeszcze bardzo wiele mieszkań.

Źródła:
1 REAS, Najem mieszkań w Polsce. Właściciele indywidualni i ich zasoby, Warszawa, wrzesień 2017, opracowanie do pobrania ze strony:https://www.jll.pl/pl/trendy-i-analizy/badanie/najem-mieszkan-w-polsce-wlasciciele-indywidualni-i-ich-zasoby

2 NBP, Departament Stabilności Finansowej, Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2019 r., str. 43, Warszawa 2020.

3 NBP, Departament Stabilności Finansowej, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2020, Warszawa, grudzień 2020.

4 Think.co, Budowane na wynajem. Perspektywy rozwoju rynku najmu w Polsce, Warszawa, sierpień 2020, https://thinkco.pl/pl/budowane-na-wynajem-raport/

5 Statystyki publikowane przez Ministerstwo Finansów na stronie https://www.podatki.gov.pl/pit/abc-pit/statystyki/ Do dnia 09.03..2021 nie opublikowano danych dotyczących PIT-36 z 2019 roku, dane o ogólnej liczbie pochodzą z odpowiedzi na zapytanie o informację publiczną.

Hanna Milewska-Wilk - Mediatorka, zarządca nieruchomości, analityk rynku najmu mieszkań, socjolog i filolog. Specjalista ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów. Wcześniej związana z Mieszkanicznikiem, obecnie w Radzie Programowej Habitat for Humanity Polska i Społecznych Agencji Najmu. Ekspertka Laboratorium Rynku Najmu przy ThinkCo.