Ostatnie posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej osłabiło stanowisko osób wieszczących rychłe podwyżki stóp procentowych NBP. 9 czerwca RPP podjęła decyzję o utrzymaniu ich na niezmienionym poziomie. Czy to oznacza, że nie powinniśmy spodziewać się zmian w obecnej polityce pieniężnej?

Stopy procentowe a rynek nieruchomości

Decyzje RPP są niezwykle istotne dla rynku nieruchomości z dwóch powodów i obydwa dotyczą czynników napędzających obecną koniunkturę w mieszkaniówce. Po pierwsze niskie stopy procentowe przekładają się na tani kredyt i nieopłacalne lokaty, co powoduje przepływ oszczędności do mieszkaniówki. Po drugie - tani pieniądz nakręca inflację, zmniejsza się wartość oszczędności i z tego powodu są one lokowane w nieruchomościach, w celu ochrony przed inflacją.

Dotychczas sytuacja na rynku nieruchomości niepokoiła niewielu ekspertów. Jednak pojawia się coraz więcej głosów ostrzegających przed przegrzaniem lub pompowaniem bańki. Odczyty z ostatnich okresów pokazują coraz poważniejsze zaburzenie relacji między popytem a podażą - deweloperzy nie nadążają z budowaniem, zapasy lokali skurczyły się tak, że w niektórych miastach starczą na pokrycie co najwyżej kilkumiesięcznego zapotrzebowania. Tani kredyt, nieopłacalne lokaty, inflacja oraz dysproporcja popytu i podaży powodują coraz szybszy wzrost cen mieszkań. W takiej sytuacji spodziewano się, że na czerwcowym posiedzeniu RPP o ile symbolicznie nie podniesie stóp, to chociaż da jakiś sygnał zapowiadający zmiany w najbliższej przyszłości.

Czy RPP podniesie stopy procentowe?

Według danych GUS inflacja w maju wyniosła 4,8%, co oznacza wzrost o 0,5% miesiąc do miesiąca i jest najwyższym odczytem od dekady. Jeszcze gorzej wygląda to w ujęciu Eurostatu - 5,1%, najwyżej od 20 lat. Dotychczas podnoszenie kosztu pieniądza było jednym z podstawowych mechanizmów walki z inflacją. Stąd oczekiwanie dokonania korekty stóp przez RPP. Jednak w komunikacie opublikowanym przez Radę po posiedzeniu w dniu 9 czerwca 2021 roku czytamy:

“Do wzrostu inflacji w maju przyczynił się przede wszystkim dalszy wzrost rocznej dynamiki cen paliw związany z wyraźnie wyższymi niż przed rokiem cenami ropy naftowej na rynkach światowych, a także wzrost cen żywności. Jednocześnie roczny wskaźnik inflacji był nadal podwyższany przez wzrost cen energii elektrycznej, który miał miejsce na początku br. oraz podwyżki opłat za wywóz śmieci, a więc czynniki, które – podobnie jak wzrost cen surowców – są niezależne od krajowej polityki pieniężnej. W kierunku wyższej inflacji oddziałuje także wzrost kosztów funkcjonowania przedsiębiorstw w warunkach pandemii oraz kosztów transportu międzynarodowego i przejściowe zakłócenia w globalnych sieciach dostaw”.

Rada wskazuje więc zewnętrzne źródła inflacji, a jednocześnie deklaruje też, że przekroczenie celu inflacyjnego NBP jest chwilowe i nie wymaga interwencji. Zgodnie z komunikatem, luźna polityka pieniężna jest zgodna z działaniami innych banków centralnych i ma na celu ożywienie osłabionej pandemią aktywności gospodarczej oraz jest reakcją na niepewność odnośnie przyszłej koniunktury -

“Prowadzona przez NBP polityka pieniężna sprzyja utrwaleniu ożywienia aktywności gospodarczej po pandemicznej recesji oraz stabilizuje inflację na poziomie zgodnym z celem inflacyjnym NBP w średnim okresie.”

Zmiana retoryki RPP

Rada Polityki Pieniężnej nie jest monolitem. Zasiada w niej 10 członków (łącznie z prezesem NBP, Adamem Glapińskim) i prezentują oni różne poglądy. W kwestii utrzymania niskich stóp procentowych najbardziej zdecydowanie brzmią deklaracje prezesa Glapińskiego. Zapowiada on, że manipulowanie przy wysokości stóp będzie wskazane dopiero, gdy minie niepewność w gospodarce. Obecne odczyty gospodarcze są optymistyczne, jednak w przypadku większość z nich działa efekt niskiej bazy, czyli procentowego wyliczania wzrostów względem bardzo słabego okresu pandemii. W porównaniu z okresem przed pandemią gospodarka nadal jest w gorszej kondycji.

Na problem inflacji więcej uwagi zwraca inny członek RPP, Jerzy Kropiwnicki. Uważa on, że Rada zabierze się za hamowanie inflacji, m.in. poprzez podwyżkę stóp, po tym, gdy gospodarka nadrobi pandemiczne straty. Z kolei Łukasz Hardt sądzi, że polskiej gospodarce potrzebna jest sygnalna podwyżka stóp już teraz. W rozmowie z TOK FM zauważa zagrożenie wynikające z odwlekania tej decyzji:

“[...] im później normalizacja polityki pieniężnej NBP tym prawdopodobnie jej skala będzie musiała być większa. Lepiej wcześniej zareagować i podnieść mniej, niż w sytuacji gdy zareagujemy później, wtedy ta podwyżka będzie musiała być prawdopodobnie wyższa"

Z kolei w opisie dyskusji na posiedzeniu decyzyjnym Rady Polityki Pieniężnej w dniu 5 maja 2021 r. znajdujemy zapisy mocno zmiękczające dotychczasowe nastawienie organu decyzyjnego NBP:

“Niektórzy członkowie Rady argumentowali, że jeżeli nastąpi wyraźne nasilenie presji inflacyjnej w kolejnych miesiącach, to być może zasadne będzie rozważenie podniesienia stóp procentowych NBP. Jednocześnie większość członków Rady podkreślała, że takie dostosowanie byłoby zasadne dopiero w sytuacji zakończenia pandemii, utrwalenia się ożywienia gospodarczego oraz pojawienia się ryzyka nadmiernego wzrostu inflacji generowanego przez czynniki popytowe.”

Ekonomiści największych polskich banków (PKO BP i Pekao) takich decyzji RPP spodziewają się dopiero w przyszłym roku. Pojawiają się także głosy, że koszt pieniądza zacznie rosnąć już pod koniec 2021.

Zagrożenie dla kredytobiorców

Oprocentowanie kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem jest zależne od wysokości stóp procentowych. Wraz z ich podniesieniem wzrośnie wysokość miesięcznej raty. W przypadku znaczących ruchów RPP oraz dużej pożyczki, może to być nawet kilkaset złotych miesięcznie więcej do zapłacenia bankowi. Z tego względu należy ostrożnie kalkulować swoją realną zdolność kredytową i uwzględniać w niej ewentualne zmiany stóp. Maksymalne obciążenie się długiem w momencie, gdy pożyczka jest tania, może spowodować problemy z wypłacalnością za jakiś czas, jeśli RPP zmieni kurs polityki pieniężnej (co jest bardzo prawdopodobne). W ostatnim "Raporcie o stabilności systemu finansowego" (czerwiec 2021) NBP zawarło następującą rekomendację:

"Banki powinny kontynuować ostrożną politykę w zakresie kredytowania zakupu nieruchomości. Jest to istotne w kontekście rosnącej aktywności na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Banki powinny wymagać, aby kredytobiorcy dysponowali odpowiednimi buforami dochodowymi, umożliwiającymi spłatę kredytów nawet przy istotnie wyższych, niż obecnie, stopach procentowych, niezależnie od formuły oprocentowania kredytu i wartości jego zabezpieczenia."

O ryzyku stopy procentowej ostrzega KNF w swoim komunikacie - "KNF ostrzega przed wzrostem stóp procentowych".

Bezpieczną zdolność kredytową wyliczysz w naszym kalkulatorze zdolności kredytowej online.

Bieżące poziomy stóp procentowych: "Lipcowe posiedzenie RPP – stopy procentowe bez zmian".

Maciej Jurgielewicz - Umysł interdyscyplinarny, sprawnie łączący analityczne i syntetyczne myślenie, którym wyraz daje w słowie pisanym jako specjalista ds. marketingu treści i strateg marketingu. Realizuje projekty wymagające zarówno biznesowej praktyczności, jak i wyobraźni. Od 2010 r. związany z portalem Nieruchomosci-online.pl. Członek zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl.