Wydawałoby się, że cena transakcyjna to jedyny koszt, który musi ponieść kupujący nieruchomość. Często jednak trzeba jeszcze rozliczyć się z fiskusem, a jednym z dodatkowych wydatków jest podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC. Sprawdzamy, kiedy powstaje obowiązek podatkowy, ile daniny trzeba zapłacić oraz jak uniknąć podatku od kupna domu.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czy przy zakupie domu zawsze powstaje obowiązek podatkowy?

• Jak uniknąć podatku od zakupu domu na rynku wtórnym?

• Kiedy nie warto unikać podatku od zakupu domu?

Podatek PCC trzeba zapłacić wtedy, kiedy dokonuje się czynności cywilnoprawnej, jaką jest np. zakup domu z rynku wtórnego. Wysokość daniny to 2 proc. od wartości nieruchomości, zapisanej w akcie notarialnym. Przykładowo więc, dokonując zakupu wartego 700 tys. zł, do zapłaty mamy jeszcze 14 tys. zł na rzecz urzędu skarbowego. Zazwyczaj zajmuje się tym notariusz. Nie są to małe kwoty, więc wielu kupujących zastanawia się, jak uniknąć podatku od kupna domu na rynku wtórnym. A jest na to sposób! Więcej o podatku PCC przeczytasz tutaj: "Podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli ile zapłacisz fiskusowi za zakup nieruchomości".

Warto jednak wiedzieć, że mimo iż podstawą do opodatkowania jest ustalona pomiędzy sprzedającym a nabywcą wartość nieruchomości, to urząd skarbowy może ją zakwestionować. Urzędnicy mogą powołać się na art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, który mówi, że wartość rynkowa nieruchomości określana jest na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jeżeli według fiskusa cena będzie za niska, co może wiązać się z celowym obniżaniem podatku do zapłaty, to trzeba będzie uzasadnić, że odzwierciedla ona realia rynkowe. Jak to zrobić? Można przedstawić zdjęcia, które potwierdzą, że dom jest w złym stanie technicznym albo opis, który udowodni, że dom znajduje się w naprawdę niekorzystnej lokalizacji. Uzasadnienie należy wpisać w składanej do urzędu skarbowego deklaracji PCC-3.

Domy na sprzedaż

Kiedy obowiązek podatkowy nie powstaje?

Obowiązek podatkowy nie powstaje, gdy dom jest nabywany z rynku pierwotnego, czyli od dewelopera. W takim przypadku do ceny doliczany jest podatek VAT, który wynosi:

• dla nieruchomości o powierzchni do 300 mkw. – 8 proc.;
• w przypadku nieruchomości powyżej 300 mkw. – część do 300 mkw. objęta jest preferencyjną stawką 8 proc., a pozostała powierzchnia – 23 proc.

W takiej sytuacji nie musimy martwić się o odprowadzanie podatku PCC, bo zapłacenie VAT-u wiąże się ze zwolnieniem. Oczywiście jako kupujący nie płacimy odrębnie tej daniny do urzędu skarbowego. Jest już ona wliczona w kwotę brutto, którą jesteśmy winni deweloperowi.

Warto wiedzieć, że jeśli kupującym jest przedsiębiorca, a dom będzie wykorzystywany na cele związane z działalnością gospodarczą, to VAT można odliczyć.

Jak ominiesz podatek od zakupu na rynku wtórnym?

Od 31 sierpnia 2023 r. z PCC zwolnione są osoby kupujące pierwszą nieruchomość mieszkalną. Zwolnienie dotyczy:

• prawa własności domu jednorodzinnego,
• prawa własności lokalu mieszkalnego,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego.

Aby skorzystać ze zwolnienia, kupujący musi być osobą fizyczną i w dniu sprzedaży oraz przed nim nie posiadać żadnej innej nieruchomości ani udziału w niej. Wyjątkiem są udziały nabyte w drodze dziedziczenia i nieprzekraczające 50 proc. Wspomniane ograniczenia obejmują także nieruchomości położone za granicą.

Jeżeli sprzedający jest płatnikiem VAT, to również przy zakupie domu na rynku wtórnym nie trzeba opłacać podatku PCC, bo wtedy za tę samą transakcję byłyby pobrane dwie daniny. Gdy więc nie kupujemy nieruchomości od osoby fizycznej, tylko od firmy, to jesteśmy zwolnieni z tego obowiązku.

Można również znacząco obniżyć wysokość podatku, jeśli zdecydujemy się na zakup domu o relatywnie niskiej wartości rynkowej (np. do generalnego remontu). Wtedy samej daniny zapłacimy mniej niż gdybyśmy decydowali się na nieruchomość w dobrym stanie. Trzeba jednak mieć w zanadrzu spory budżet na przystosowanie lokum do komfortowego zamieszkania.

Kiedy nie warto unikać podatku?

Jeśli decydujemy się na zakup domu od bliskiej osoby (członka rodziny czy znajomego), może nas kusić, aby sztucznie zaniżyć wartość nieruchomości i tym samym oddać fiskusowi mniej. Czujność urzędników wzbudza to, gdy cena zawarta w akcie notarialnym jest niższa o około 1/3 od średnich cen podobnych nieruchomości w okolicy. Jeżeli nie uda nam się uzasadnić, z czego to wynika, trzeba będzie zapłacić pełną sumę podatku PCC. Natomiast gdy takie oszustwo wyjdzie na jaw po latach, to dodatkowo czekają nas odsetki za zwłokę.

Koszty mogą więc przewyższyć pozorne oszczędności, dlatego ostatecznie opłaca się zapłacić podatek od realnej wartości rynkowej i nie narażać się na problemy z urzędem skarbowym.

Domy na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• "Zanim kupisz, poznaj dom od podszewki"
• "Kupno domu od dewelopera (krok po kroku)"
• "Dom z drugiej ręki. Czy warto kupić? Jak wybrać?"

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.