Rozmawiając o ubezpieczeniu, zwykle skupiamy się na eksponowaniu jego zakresu, wskazywaniu, za co ubezpieczyciel ponosi odpowiedzialność, w jakich sytuacjach ochrona zostanie uruchomiona. W przypadku ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej, zwłaszcza, gdy jest ono obowiązkowe – jak OC pośrednika – zakres ochrony jest bardzo szeroki. To może prowadzić do przekonania, że ubezpieczenie zadziała w każdej sytuacji. Co do zasady tak, ale… jak zwykle diabeł tkwi w szczegółach.

Dlatego tym razem skupię się na omówieniu przypadków, w których pośrednik spotka się z odmową wypłaty odszkodowania ze swojej polisy. Kiedy zatem ubezpieczenie nie działa?

Nie działa, gdy go nie ma

Pierwsza odpowiedź jest banalna (choć tylko z pozoru): nie działa, gdy go nie ma. Nie mówię tu o zwykłym zapominalstwie lub świadomym działaniu typu: wyjeżdżam na urlop, więc przez 2 najbliższe tygodnie ubezpieczenie nie będzie mi potrzebne, wznowię po powrocie… zupełnie przy tym pomijam jednak fakt, że przy realizacji umów – podczas moich wakacji – pracuje dla mnie kilka innych osób, czy to pracowników pod nadzorem, czy to podwykonawców.

Myślę bardziej o sytuacjach, w których pośrednik robi sobie krzywdę nieświadomie. Jakie to sytuacje? Gdy pośrednik ma przekonanie, że – analogicznie do OC komunikacyjnego – obowiązkowe OC pośrednika wznowi się automatycznie. Nic bardziej mylnego – ubezpieczenie trzeba wznowić! W dodatku terminowo.

Przerwanie ciągłości

Od kilku lat obowiązuje ustawowy zakaz zawierania umów ubezpieczeń obowiązkowych z datą wsteczną. Przy czym warto pamiętać, że umowy obowiązkowe zaczynają swój bieg od następnego dnia. Dziś ubezpieczymy się najszybciej od jutra, więc jeśli ubezpieczenie skończyło się wczoraj, to dziś już jest za późno – ciągłość ochrony została przerwana. Luka w okresie ubezpieczenia jest oczywiście proszeniem się o kłopoty. Zakład ubezpieczeń chętnie wykaże, że do popełnienia błędu przy realizacji umowy doszło właśnie w okresie, kiedy pośrednik ubezpieczenia nie posiadał.

Dolegliwość może być podwójna, ponieważ w grę wchodzi jeszcze wcale niemała kara nakładana przez Inspekcję Handlową za brak ubezpieczenia (w 2021 roku w przedziale od 10 334,94 zł do 25 837,35 zł). A może nawet potrójna, ponieważ brak dokumentu ubezpieczenia jako załącznika do umowy pośrednictwa może posłużyć jako pretekst do wypowiedzenia tej umowy ze skutkiem natychmiastowym, czyli do niezapłacenia prowizji.

Złudzenie podwójnej ochrony

Mniej niebezpieczne, aczkolwiek z punktu widzenia pośrednika niemile zaskakujące, będzie jednoczesne wykupienie dwóch polis OC u różnych ubezpieczycieli z przekonaniem posiadania podwójnej ochrony. Dopóki jedna z polis nie będzie posiadała odpowiedniego zapisu o traktowaniu jej jako polisy nadwyżkowej, ochrona z dwóch polis nałoży się na siebie i w razie szkody odszkodowanie będzie ograniczone do sumy z jednej tylko polisy. Pośrednik zapłaci dwie składki (przepłaci) za jedną sumę gwarancyjną, w ramach której dwaj ubezpieczyciele podzielą się wypłatami.

fot. Kristopher Roller / unsplash.com

Zbyt niska suma gwarancyjna

Pozostając przy temacie sumy minimalnej w ubezpieczeniu obowiązkowym, warto zauważyć, że jest tak symboliczna, że ubezpieczenie niby jest, a jakby go nie było… Ryzyko płacenia odszkodowania z własnej kieszeni, które definiowałabym jako najbardziej dotkliwe ze wszystkich konsekwencji braku ubezpieczenia czy równoważnego mu posiadania ubezpieczenia-wydmuszki, bardzo szybko może stać się faktem. Dlatego pośrednik powinien zadbać o wybór odpowiednio wysokiej sumy gwarancyjnej. Przy uwzględnieniu faktu, że ta jedna suma powinna wystarczyć na pokrycie odszkodowań za błędy zawodowe popełnione w ciągu roku przez niego i wszystkie osoby, za które ponosi odpowiedzialność.

Nieznajomość zakresu ubezpieczenia

Świadomość pośredników co do innych sytuacji, w których ubezpieczenie nie zadziała, nie jest powszechna. Nie myślę tu wcale o wyłączeniach ochrony wynikających z Rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie obowiązkowego OC pośrednika. One nie są najistotniejsze. Zdarzyć się może, że wykupione ubezpieczenie nie zadziała i zmuszeni będziemy zapłacić odszkodowanie z własnej kieszeni. Brak wypłaty będzie szczególnie bolesny, ponieważ ubezpieczenie nie zadziała wbrew naszym wyobrażeniom o nim. Do takich sytuacji dochodzi, gdy nie do końca wiemy, co kupiona przez nas polisa zawiera i przed czym nas chroni, gdy nie dopasowaliśmy zakresu ubezpieczenia do naszych potrzeb oraz oczywiście, gdy kupiliśmy kiepskie ubezpieczenie, kierując się wyłącznie jego ceną.

Przyjrzyjmy się zatem właśnie takim sytuacjom, w których pośrednik będzie ponosił odpowiedzialność, a jego ubezpieczenia nie da się skutecznie uruchomić.

Ubezpieczyciel nie zapłaci za winę umyślną. Niby umyślność wydaje się być przewinieniem sporego kalibru, a jednak życie (czy raczej sala sądowa) pokazuje, że umyślność jest dość blisko. Zachęcanie klientów do inwestycji na rynku pierwotnym w przypadku złej sytuacji finansowej dewelopera uznane zostało przez sąd za działanie umyślne. Czy pośrednik powinien wiedzieć, że deweloper bankrutuje? Powinien, przecież jest profesjonalistą… A to zobowiązuje. Zwłaszcza w relacji z konsumentem.

Konieczność zapłaty odszkodowania spadnie na barki pośrednika, jeśli ten wyrządzi szkodę w stanie po użyciu alkoholu, pod wpływem środków odurzających, substancji psychotropowych lub środków zastępczych w rozumieniu przepisów o przeciwdziałaniu narkomanii. Ubezpieczyciel wprawdzie wypłaci pieniądze poszkodowanemu, ale odzyska tę kwotę od pośrednika dzięki przysługującemu mu regresowi. Z punktu widzenia pośrednika – ubezpieczenie nie zadziała zgodnie z jego oczekiwaniami, ponieważ ostatecznie odszkodowanie będzie musiał pokryć we własnym zakresie.

fot. Simon Schmitt / unsplash.com

Ubezpieczenie a umowa pośrednictwa

Ubezpieczyciel nie zapłaci również w razie braku umowy pośrednictwa w formie pisemnej lub elektronicznej. To ona reguluje zakres zleconych pośrednikowi czynności. W razie braku umowy zakład ubezpieczeń wskaże, że nie doszło do świadczenia usługi pośrednictwa.

Pamiętajmy też, że prawidłowe sformułowanie umowy o pośrednictwo jest niezwykle ważne. Jej zapisy ubezpieczyciel podda wnikliwej analizie, szukając pretekstu (czytaj: podstawy) do odmowy wypłaty odszkodowania. W umowie nie wpisujmy ani za mało, ani za dużo. Gdy kwestię naszych obowiązków potraktujemy zbyt zdawkowo, możemy narazić się na zarzut, że pewne czynności nie zostały zlecone, nie były przedmiotem uzgodnień. Skoro umowa ich nie reguluje, nie są czynnościami pośrednictwa, które korzystają z ochrony. Z kolei, gdy zakres czynności pośrednika zostanie bardzo precyzyjnie określony, istnieje ryzyko wykonania drobnej choćby czynności spoza katalogu, znowuż nieobjętej ubezpieczeniem. Problemem będzie również modyfikacja usługi, która nie znajdzie odzwierciedlenia w aneksie do umowy. Przykładowo: zlecono nam poszukiwanie segmentu w szeregowcu, a my znajdujemy świetną ofertę w zabudowie bliźniaczej. Klient się zgadza na modyfikację, ale umowa milczy o tym, że zmieniliśmy przedmiot poszukiwań. Centralne ogrzewanie zamiast pieca gazowego w piwnicy, wielka płyta zamiast cegły… To nie są detale. To powody do odmowy odszkodowania.

Prawidłowo sformułowany zakres czynności w ramach umowy pośrednictwa to warunek konieczny sukcesu w drodze do wypłaty odszkodowania.

Ubezpieczyciel nie zdecyduje się na wypłatę odszkodowania w ramach polisy OC również w przypadku, gdy zaoferowana usługa wykroczy poza zakres pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Jeśli w pogoni za kompleksową obsługą klienta pośrednik wejdzie w kompetencje rzeczoznawcy (przygotowując wycenę nieruchomości), geodety (dokonując pomiarów działki) czy prawnika (tworząc zapisy umowy przedwstępnej lub projekt aktu notarialnego – bo takie przypadki też widziałam), musi się liczyć z tym, że to, co nie jest czynnością pośrednictwa, nie skorzysta z ochrony. On poniesie odpowiedzialność, jego ubezpieczyciel nie.

Pamiętajmy również, że nie wszystkie szkody wyrządzone w trakcie realizacji umów pośrednictwa mogą być uznane za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Obowiązkowe OC chroni pośrednika przed konsekwencjami błędów zawodowych (tzw. błędów w sztuce). Jeśli szkoda powstanie przy okazji wykonywania czynności pośrednictwa, potrzebne jest dobrowolne ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej ogólnej, związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej. Błędem zawodowym nie będzie porysowanie ścian podczas pomiarów mieszkania, zniszczenie mebla podczas prezentacji lokalu, pozostawienie otwartego okna w okresie mrozów, które poskutkuje pęknięciem kaloryfera i zalaniem drewnianej podłogi, nieprawidłowe zawieszenie banera reklamowego, który spadając, uszkodzi zaparkowany pod blokiem samochód. Do wyrządzenia takich szkód nie trzeba mieć kwalifikacji pośrednika w obrocie nieruchomościami. Odmowa wypłaty odszkodowania z OC obowiązkowego jest w takich sytuacjach uzasadniona. Warto mieć tego świadomość.

Przy okazji pamiętajmy, że wynagrodzenie pośrednika nie jest elementem odszkodowania. W razie nienależytego wykonania umowy prowizja staje się świadczeniem nienależnym (bezpodstawnym wzbogaceniem), które należy zwrócić klientowi. Roszczenie pośrednika o refundację zwróconej prowizji oddanej klientowi lub roszczenie poszkodowanego o zwrot wypłaconej pośrednikowi prowizji spotka się każdorazowo z odmową wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela.

O ile więc posiadamy dobrze napisaną umowę pośrednictwa, nie przekraczamy zakresu swoich kompetencji, nie wyrządzamy szkód umyślnie lub „pod wpływem”, wznawiamy polisy terminowo, z rozsądną sumą gwarancyjną, a wykonując przy okazji pośrednictwa inne czynności, zaopatrujemy się również w polisę odpowiedzialności cywilnej ogólnej, możemy być spokojni o wypłatę odszkodowania w razie wyrządzenia szkody. To ważne, ponieważ „mieć albo nie mieć” to czasami „być albo nie być”.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Małgorzata Szulczewska - Broker ubezpieczeniowy, Wiceprezes Zarządu SAGA Brokers Sp. z o.o. –firmy specjalizującej się w ubezpieczeniach grup zawodowych. Z rynkiem nieruchomości związana od 2006 roku. Tworzy i obsługuje programy ubezpieczeniowe, również w zakresie likwidacji szkód, prowadzi szkolenia. Z wykształcenia ubezpieczeniowiec i filolog.