Kłopoty i nieporozumienia przy sprzedaży nieruchomości, będącej we współwłasności zdarzają się często. Zresztą nie tylko przy sprzedaży. Sama współwłasność bywa kłopotliwa. Gdzie mamy kilku właścicieli, zazwyczaj mamy różne stanowiska i oczekiwania. Czy jesteśmy w stanie im sprostać? Czasem tak, czasem nie…

A może zniesienie współwłasności?

W razie konfliktu, możemy doradzić współwłaścicielom sądową procedurę zniesienia współwłasności. Co ważne – nie potrzebujemy zgody wszystkich współwłaścicieli na taki krok.

Czy na pewno? Tak, na pewno! Zgoda taka byłaby potrzebna, gdybyśmy chcieli dokonać zniesienia współwłasności u notariusza.

„Ale przecież to jest moja własność, nikt nie może mnie zmusić do wyzbycia się jej!” Czy to prawda? Nie. Prawo zakłada, że współwłasność jest instytucją niosącą ze sobą wiele ryzyk i konfliktów, przewidziano więc możliwość zniesienia współwłasności, nawet bez zgody wszystkich współwłaścicieli.

„Wchodząc” więc we współwłasność, musimy więc być świadomi, że zawsze możemy spotkać się z procedurą jej zniesienia – czy tego chcemy, czy też nie.

Współwłasność jest instytucją niosącą ze sobą wiele ryzyk i konfliktów.

Czasowe wyłączenie zniesienia współwłasności

Kodeks cywilny jest tutaj całkowicie klarowny – wniosek o zniesienie współwłasności może złożyć każdy ze współwłaścicieli. Jedyną opcją, aby zatrzymać pozostałych współwłaścicieli przed skutecznym wszczęciem procedury zniesienia współwłasności, jest dokonanie czynności prawnej, na podstawie której współwłaściciele zobowiążą się, iż przez maksymalnie 5 lat zniesienie współwłasności nie będzie dokonane. Najczęściej takie zobowiązanie jest zawierane w umowie, której forma może być dobrowolna – niekoniecznie akt notarialny. W ostatnim roku przed upływem terminu możemy przedłużyć wyłączenie zniesienia współwłasności i – uwaga – możemy ponowić przedłużenie. Ponowić, czyli przedłużyć jeden raz.

Wyłączyć zniesienie współwłasności możemy na okres maksymalnie 15 lat: wyłączyć czynnością prawną zniesienie współwłasności, przedłużyć okres wyłączenia o 5 lat oraz ponownie wyłączenie przedłużyć o 5 lat.

Co ważne, wyłączenia nie muszą dokonywać wszyscy współwłaściciele. Sąd Najwyższy jasno wskazał (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2016 r., sygn. akt: III CZP 36/16), że: czynność prawna, z reguły umowa, może być dokonana nie tylko między wszystkimi współwłaścicielami, ale również między niektórymi z nich, a także może wyłączać dochodzenie zniesienia współwłasności wyłącznie przez jednego ze współwłaścicieli.

Specjalna procedura

Kodeks postępowania cywilnego przewiduje szczególne przepisy dla zniesienia współwłasności. Dzięki temu samo postępowanie pozwala na kompleksowe rozliczenie współwłaścicieli. W szczególności, sąd może – w samym postępowaniu o zniesienie współwłasności – rozstrzygnąć roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Jeżeli współwłaściciel nie zgłosi takich roszczeń w toku postępowania, wówczas nie będzie mógł już później ich dochodzić. Ustawodawca dąży do rozstrzygnięcia całości stosunków związanych ze współwłasnością jednorazowo, aby zagwarantować współwłaścicielom pewność co do zakończenia sporów, które pojawiły się w wyniku pozostawania we współwłasności.

Co ciekawe, KPC pozwala tutaj na działania sądu zmierzające do porozumienia stron. Sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału – uwaga! – wskazując im sposoby mogące do tego doprowadzić. Mamy więc do czynienia z pewnego rodzaju „mediacją” prowadzoną przez sąd, co w innych sprawach nie ma i nie może mieć miejsca.

Oczywiście, gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek, co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku. Sprawdza jednak przedtem, czy proponowany podział jest zgodny z prawem, zasadami współżycia społecznego oraz czy nie narusza rażąco interesu któregoś ze współwłaścicieli. Sąd nie musi zatem zgodzić się na wszystko.

Drogą podziału

Kiedy współwłaściciele nie mogą się jednak porozumieć i dochodzi do zniesienia współwłasności wyłącznie w wyniku decyzji sądu, pierwszą opcją, którą sąd weźmie pod uwagę, będzie zawsze podział. Dlaczego? Założenie przepisów jest takie, że rozwiązanie, w którym każdy pozostaje właścicielem choć części tej samej nieruchomości, jest sprawiedliwie. Jeżeli więc każdy ze współwłaścicieli chce, aby przyznano mu nieruchomość na wyłączną własność, a pozostali się na to nie zgadzają, ponieważ chcą dokładnie tego samego – sąd będzie zawsze szukał drogi podziału.

Sąd oczywiście dokonuje tego podziału na części odpowiadające wartościom udziałów współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności, na które współwłaściciele się powołują oraz tych, które są znane sądowi także z urzędu.

W wyniku podziału każdy ze współwłaścicieli staje się wyłącznym właścicielem nowo wydzielonej części nieruchomości. Co ważne, podział nieruchomości to także wyodrębnienie lokali – i taką możliwość sąd bierze zatem pod uwagę i kiedy będzie taka konieczność,skorzysta z niej. Może zdarzyć się, że nieruchomość można podzielić na mniejszą liczbę części niż liczba chętnych do ich przejęcia właścicieli. Wtedy decyduje sąd, biorąc pod uwagę okoliczności życiowe i możliwości majątkowe każdego ze współwłaścicieli.

Spłaty i dopłaty

Kodeks cywilny w art. 212 wskazuje, że jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne, a przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi. Wydaje się oczywiste, że nieruchomość – ze względów technicznych czy geodezyjnych – nie zawsze może zostać podzielona na części odpowiadające wartości udziałów, wtedy należy obliczyć i przyznać stosowne spłaty i dopłaty. Ustalając je, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia.

Ustalenie spłat i dopłat budzi wiele emocji. Sąd musi bowiem ustalić, najczęściej za pomocą opinii biegłego, wartość każdego z udziałów. Samo ustalenie wartości nieruchomości oparte być musi zaś na cenach rynkowych i z uwzględnieniem wszelkich obciążeń. Taki sposób ustalania wartości nieruchomości sprawia, że postępowania o zniesienie współwłasności, gdzie występuje spór w tym zakresie, trwają naprawdę długo i często w związku z tym wymagają tworzenia nowych, kolejnych operatów.

Ustalenie wartości nieruchomości potrafi trwać naprawdę długo, jeśli występuje spór stron w tym zakresie.

Raty

Oczywiście fakt, że dana osoba fizyczna lub prawna (czy też jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej) jest współwłaścicielem nieruchomości, nie oznacza, że posiada środki na spłatę lub dopłatę. Tutaj ustawodawca wykazał się zrozumieniem i nie zostawia byłego współwłaściciela samego. Sąd może na podstawie art. 212 § 3 kodeksu postępowania cywilnego rozłożyć dopłaty lub spłaty na raty, przy czym w takim wypadku terminy ich uiszczenia mogą wynosić maksymalnie 10 lat. To dobra wiadomość dla tych przejmujących nieruchomość. Spłaty i dopłaty są oczywiście co do zasady zasądzane jako świadczenie pieniężne. Można natomiast obciążyć spłacającego odsetkami.

fot. rawpixel.com

Kiedy własność i posiadanie?

Tutaj procedura także nie budzi wątpliwości. Własność przechodzi z chwilą uprawomocnienia się postanowienia przyznającego dotychczasowym współwłaścicielom części lub całość jednemu z nich. Jeżeli w wyniku podziału całość rzeczy albo jej część przypadnie współwłaścicielowi, który nie włada tą rzeczą lub jej częścią, sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności orzeka też co do jej wydania lub opróżnienia przez pozostałych współwłaścicieli pomieszczeń znajdujących się na nieruchomości, określając stosownie do okoliczności termin wydania rzeczy lub opróżnienia pomieszczeń.

Czy warto?

Czy warto w ogóle „bawić się” w sądowe zniesienie współwłasności? Czy ostatecznie nam się to opłaci? To kwestia bardzo indywidualna. Decyzja o złożeniu do sądu wniosku o zniesienie współwłasności bywa jedynym wyjściem, gdy nie jesteśmy w stanie dojść do porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami. Należy jednak przygotować się na długą sądową batalię. Jeżeli współwłaściciele mają różne opinie na temat wartości nieruchomości, sąd powoła biegłego, a potem być może kolejnego. Nie szykujmy się więc na szybkie przejęcie nieruchomości, bądź rychłe spłaty i dopłaty.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Lidia Blaszka - Radca prawny, specjalistka prawa nieruchomości. Członek komisji ds. doskonalenia zawodowego Okręgowej Izby Radców Prawnych w Poznaniu. Współtwórca projektu iRadcowie OIRP Poznań, w ramach którego organizuje szkolenia z zakresu kompetencji miękkich skierowanych do radców prawnych oraz w nich uczestniczy. Prawnik z pasją do procesu cywilnego oraz prawa nieruchomości. Prowadzi kancelarię radców prawnych, w której wdraża nowoczesne systemy obsługi klienta.