W czasie pandemii wiele gospodarstw domowych boryka się z problemem terminowej spłaty kredytu hipotecznego. Jak uniknąć długotrwałego i kosztownego procesu egzekucji komorniczej? Jak zacząć żyć od nowa bez balastu zadłużonej nieruchomości i pętli kredytowej? Odpowiedzią jest procedura „klucz za dług”.

Rynek mieszkaniowy to rynek, w którym trzeba planować w perspektywie długoterminowej. Kredyty często są brane na kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat. Jak wynika z raportu AMRON-SARFiN, w 2019 r. w Polsce udzielono ponad 225 nowych kredytów mieszkaniowych, a ich łączna wartość wyniosła 62,6 mld zł. Był to wzrost w stosunku do wyników roku 2018 odpowiednio o 6% i ponad 16%.

W czasie zobowiązania kredytowego wiele może się wydarzyć i takie ryzyko zawsze należy brać pod uwagę. Doskonałym przykładem jest obecna pandemia koronawirusa, na którą nikt nie mógł się przygotować.

Żyjemy w nieznanych dotąd realiach

Systematycznie rośnie liczba osób, które mają problemy ze spłatą zobowiązań mieszkaniowych. Według danych Gazety Prawnej szacuje się, że pracę może stracić ok. 2 mln osób, czyli co piętnasty pracownik. Oznaczałoby to wzrost bezrobocia z  5,5 proc. w lutym do nawet 10 proc. w kolejnych miesiącach. 

Państwo przygotowało procedury, które jednak są tylko doraźnym rozwiązaniem ograniczonym czasowo. Przykładem są wakacje kredytowe, gdzie przerwa w spłacie trwa maksymalnie sześć miesięcy. Procedura nie polega na umorzeniu rat, a jedynie odłożeniu terminu spłat zawieszonych rat kredytowych. Przy tym, jeśli procedury się nie zmienią, niezapłacone raty powiększą kapitał pozostały do spłaty, a przez to kolejne należne raty będą wyższe.

Biorąc pod uwagę okoliczności pandemii, w jakich przyszło nam żyć, ktoś, ktoś stracił pracę, nie znajdzie nowej od razu. Dla takich osób rozwiązaniem trudnej sytuacji mogłaby być procedura nazywana w skrócie „klucz za dług”.

Czym jest procedura klucz za dług?

Komisja Nadzoru Finansowego w 2019 roku zaproponowała w ramach Rekomendacji S korzystne zmiany dla kredytobiorców. Wtedy jeszcze nikt nie mógł spodziewać się, że taka opcja może być potrzebna tak szybko. Zadłużony kredytobiorca mógłby przenieść własność lokalu na bank, pozbywając się tym samym długu.

Dlaczego nie lepiej zwyczajnie sprzedać nieruchomość na wolnym rynku i spłacić dług? Często, ze względu na spadek wartości nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, otrzymana kwota może nie wystarczyć na spłatę długu.

To rozwiązanie nie jest dla wszystkich. Ze względu na większe ryzyko dla banku, taki kredyt byłby droższy, czyli przeznaczony dla bardziej zamożnych osób. Kredytobiorca, nie mógłby przekroczyć progu w wysokości 35% dochodów przeznaczanych na spłatę zobowiązań kredytowych. Wymagany byłby również wyższy wkład własny, nie 20 a 30% wartości nieruchomości. Z tego powodu, nie ma pewności czy takie rozwiązanie znalazłoby swoich zwolenników.

Co stało się z ideą „ klucz za dług”?

Pomysł „klucz za dług” został wykreślony z rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego. Obecnie jest mało popularną i co najważniejsze, dobrowolną propozycją wybranych banków. Nie ma żadnych odgórnych procedur, dlatego każdy przypadek kredytobiorcy jest rozstrzygany indywidualnie. Gdyby więcej banków zdecydowało się świadczyć taką usługę, można byłoby dojść do ustalenia wspólnych stanowisk, co wpłynęłoby na atrakcyjność oferty, zwiększenie zainteresowania i realną pomoc kredytobiorcom w trudnych sytuacjach. Istotne znaczenie w procedurach powinno mieć określenie wskaźnika LTV dla danej nieruchomości. To wskaźnik, który mówi o relacji wartości kredytu do wartości nieruchomości.

Procedura przejęcia

Bank, z którym jest zawarta umowa kredytowa, musi dawać taką możliwość. Jeżeli tak, to należy przejść całą procedurę kontrolną. Bank sprawdza w pierwszej kolejności wpisy w księdze wieczystej. W sytuacji, gdy suma kredytu i innych obciążeń przekracza założony poziom ryzyka, przejęcie nieruchomości nie jest możliwe. Jeśli jednak dodatkowe obciążenia nie są duże, nie powinny stanowić przeszkody – bank zakłada możliwość ich spłaty.   

Kolejno kontroli podlega sytuacja finansowa kredytobiorcy w BIK i BIG, dokonuje się wyceny nieruchomości korzystając z usług rzeczoznawcy majątkowego, bank przeprowadza wizję, aby określić stan techniczny. Kredytobiorca powinien również przedstawić komplet dokumentów, między innymi zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich osób z nieruchomości, wypisy i wyrysy z rejestru gruntów i budynków (w przypadku domu), dokumentację projektową budynku. Dłużnik powinien być również przygotowany do szybkiego opuszczenia lokalu.

Czy to korzystne rozwiązanie?

„Klucz za dług” w wielkim skrócie polega na sprzedaży przez kredytobiorcę nieruchomości za cenę długu. Wierzyciel dokonuje zapłaty za nieruchomość, która w całości jest przeznaczana na umorzenie długu. Dla kredytobiorcy najważniejszą korzyścią jest limit jego zobowiązania, który jest ograniczony, tylko do wartości nieruchomości, a nie do całego majątku, jak to jest w standardzie. Dodatkowe opłaty, którymi obarczony jest wierzyciel to koszty notarialne oraz 2% podatku od czynności cywilnoprawnych. Taka oferta jest dostępna w nielicznych bankach.

Źródła:
RAPORT: https://www.zbp.pl/getmedia/9b70af88-8203-4f1d-822e-b5ed8a798783/Raport-AMRON-SARFiN-Nr-4-2019_Pl
https://serwisy.gazetaprawna.pl/praca-i-kariera/artykuly/1463957,koronawirus-a-bezrobocie-ile-osob -straci-prace.html
https://strefabiznesu.pl/koronawirus-30032020-r-splacasz-kredyt-i-boisz-sie-ze-przez-pandemie-i-kwarantanne-nie-bedziesz-mial-na-splate-bank-pomoze-jak/ar/c3-14854749
https://alebank.pl/klucz-za-dlug-jak-korzystnie-dla-banku-i-dla-klienta-odzyskac-wierzytelnosc

Marta Kubacka - Przedsiębiorca - właściciel firmy Pracownia Smart. Ukończyła studia dzienne - kierunek ekonomia o specjalności gospodarka nieruchomościami (ZUT w Szczecinie) oraz studia podyplomowe na kierunku dziennikarstwo (UAM w Poznaniu). Od dziesięciu lat redaguje artykuły eksperckie z zakresu branży nieruchomości. Jej pasją jest podążanie za nowymi trendami oraz zmieniającymi się przepisami prawa. To kobieta silna, zdeterminowana, która potrafi pokonać wszystkie przeciwności losu i z uporem dążyć do osiągania wyznaczonych celów.