Zgodnie z obowiązującą od 30 czerwca 2021 roku nowelizacją Rekomendacji S, każdy bank musi posiadać w swojej ofercie kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem. Jednak w praktyce zmiana ta przyniosła znikome efekty - nadal większość kredytów bazuje na zmiennych stawkach WIBOR. Ich wysokość zależy od poziomu stóp procentowych i może ulegać bardzo dużym zmianom.

Czym jest WIBOR i jak wpływa na ratę kredytu?

Wysokość parametru WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) ustalana jest przez banki, musi jednak mieścić się w przedziale między stopą depozytową a stopą lombardową. Te zaś są wyznaczane przez Radę Polityki Pieniężnej, stąd wynika wpływ decyzji RPP na sytuację dłużników.

W każdej miesięcznej racie kredytu spłaca się część kapitałową oraz część odsetkową. Na tę drugą składa się marża banku oraz WIBOR. Historyczne dane pokazują, iż wysokość stóp procentowych i WIBOR-u może być dużo wyższa od obecnej. Stąd ostrzeżenia KNF emitowane w ramach kampanii “Ryzyko stopy procentowej!”. Większość kredytów hipotecznych opiera się na stawce WIBOR 3M, część na WIBOR 6M i najrzadziej na WIBOR 12M. Parametr M oznacza liczbę miesięcy, co którą stawka jest aktualizowana.

KNF walczy o bezpieczeństwo kredytobiorców

Rekomendacje są narzędziem oddziaływania KNF na rynek finansowy, a ich celem jest zwiększenie jego stabilności oraz bezpieczeństwa konsumentów. W kontekście kredytów hipotecznych w mediach najczęściej pojawia się wspomniana już Rekomendacja S. Co jakiś czas KNF ją nowelizuje, wprowadzając kolejne zmiany mające stabilizować rynek kredytowy. Ustalenie wymogu posiadania w ofercie kredytów ze stałym oprocentowaniem nie przyniosło jednak oczekiwanego efektu.

Fiasko rekomendacji wynika głównie z dwóch przyczyn. Banki zostały zobowiązane do oferowania minimalnie pięcioletniego okresu ze stałym oprocentowaniem. W praktyce przełożyło się to na sytuację, gdy tego typu produkty finansowe mają zabezpieczone stałe oprocentowanie w przedziale zaledwie 5 do 7 lat. Kredyt hipoteczny bierze się zaś na dużo dłuższy okres, często nawet 30 lat. Z tego względu ciężko uznać tę ofertę za kredyty ze stałym oprocentowaniem - jest to raczej czasowe zamrożenie oprocentowania.

Poza tym banki, musząc wziąć na siebie ryzyko wzrostu stopy procentowej, pobierają wyższą marżę w przypadku kredytów ze stałym oprocentowaniem. Efekt jest taki, że takie kredyty są droższe niż ze zmiennym oprocentowaniem - różnica to około 10% w każdej racie. Czyli obecnie klient, decydując się na takie rozwiązanie, ponosi odczuwalnie wyższy koszt, a jednocześnie wcale nie ma zabezpieczonej stałej wysokości oprocentowania przez cały okres spłaty.

KNF doszacuje ryzyko zmiennej stopy?

Jak deklaruje przewodniczący KNF, Jacek Jastrzębski, Komisja chce zmniejszyć różnicę w cenie kredytów, która jest obecnie niekorzystna dla pożyczek ze stałym oprocentowaniem. Miałoby to zostać osiągnięte przez doszacowanie ryzyka związanego z udzielaniem kredytów ze zmienną stopą i nałożenie na nie wyższego narzutu kapitałowego. Banki musiałyby utrzymywać dla takich produktów większy bufor kapitałowy, będący zabezpieczeniem na wypadek wystąpienia skrajnych warunków, powodujących problemy z wypłacalnością kredytobiorców. Mogłoby się to odbyć poprzez zalecenie w ramach P2G (Pillar 2 Guidance), czyli w ramach rekomendacji Europejskiego Banku Centralnego.

Należy jednak pamiętać, że zalecenia P2G nie są prawnie wiążące - są to jedynie sugestie. W związku z tym pojawiają się też inne pomysły zwiększenia atrakcyjności kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem, m.in. poprzez wyłączenie ich z zakresu podatku bankowego oraz ustalenie korzystniejszych zasad wyliczania zdolności kredytowej.

W celu oszacowania bezpiecznej wielkości kredytu hipotecznego, skorzystaj z naszego kalkulatora zdolności kredytowej.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Maciej Jurgielewicz - Umysł interdyscyplinarny, sprawnie łączący analityczne i syntetyczne myślenie, którym wyraz daje w słowie pisanym jako specjalista ds. marketingu treści i strateg marketingu. Realizuje projekty wymagające zarówno biznesowej praktyczności, jak i wyobraźni. Od 2010 r. związany z portalem Nieruchomosci-online.pl. Członek zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl.